Giá căn hộ và lãi suất cùng tăng, nhà đầu tư bất động sản xoay trục chiến lược

Giá căn hộ TP.HCM tiếp tục tăng

Thị trường bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là căn hộ cao tầng, đang chuyển dịch rõ rệt sang phân khúc cao cấp. Dữ liệu từ VARS IRE cho thấy, trong năm 2025 nguồn cung căn hộ chung cư mới chiếm tới 62% tổng nguồn cung nhà ở, đồng thời cơ cấu sản phẩm tiếp tục dịch chuyển mạnh sang phân khúc giá cao.

Cụ thể, khoảng 25% nguồn cung căn hộ mới trong năm 2025, tương đương hơn 20.000 căn, có giá trên 100 triệu đồng/m2, gấp gần 10 lần so với năm trước. Tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Xu hướng này được ghi nhận trong báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường. Theo dữ liệu từ quý 4/2025 của Savills, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM hiện đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2, tiếp tục xu hướng tăng khi nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp.

Các sản phẩm có giá trên 110 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, trong khi phân khúc dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ chiếm khoảng 12%, phản ánh sự thiếu hụt đáng kể của nguồn cung nhà ở vừa túi tiền trên thị trường.

Bất động sản khu Đông TP.HCM với những dự án căn hộ có giá cả trăm triệu đồng mỗi m2. Ảnh: Duy Khánh

Theo nhận định của Cushman & Wakefield Việt Nam, trong 10 năm qua, giá căn hộ tại khu vực lõi TP.HCM đã tăng hơn 300%. Diễn biến này song hành với đà tăng trưởng kinh tế và các chu kỳ thăng trầm của thị trường bất động sản.

Trong tầm nhìn dài hạn 2026-2045, bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhìn nhận câu chuyện tăng trưởng của Việt Nam không chỉ là bức tranh tăng trưởng, mà còn là hành trình chuyển đổi từ giai đoạn tăng trưởng nhanh, sang giai đoạn tăng trưởng bền vững. Từ giai đoạn đầu mở cửa thị trường và cải cách chính sách, đến thời kỳ hội nhập toàn cầu và hiện nay là xu hướng hướng tới tăng trưởng giá trị cao hơn.

Việt Nam hiện đang bước vào một giai đoạn phát triển trưởng thành hơn, nơi tăng trưởng không còn chỉ được đo bằng quy mô, mà còn bởi năng suất, công nghệ sáng tạo, mức độ sẵn sàng về hạ tầng và chất lượng của dòng vốn đầu tư. Điều này đặt ra yêu cầu mới đối với thị trường bất động sản, bao gồm nhà ở, công nghiệp và văn phòng, theo hướng phát triển bền vững và dài hạn hơn.

Chi phí vốn tăng, nhà đầu tư chuyển trọng tâm

Trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng, xu hướng thận trọng trong các quyết định tài chính lớn trở nên rõ rệt hơn. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc mặt bằng lãi suất vay mua nhà điều chỉnh tăng không phải là tín hiệu tiêu cực đối với thị trường bất động sản, mà là yếu tố thúc đẩy quá trình điều chỉnh theo hướng bền vững hơn. Nhu cầu ở thực vẫn duy trì, đặc biệt tại các đô thị lớn có tốc độ đô thị hóa cao. Điểm thay đổi chủ yếu nằm ở tiêu chí lựa chọn.

Hiện nay, người mua để ở có xu hướng tính toán kỹ hơn về khả năng tài chính, ưu tiên các sản phẩm phù hợp với thu nhập thay vì chạy theo các yếu tố mang tính kỳ vọng như vị trí “nóng” hay tiện ích cao cấp. Đối với nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao, chi phí vốn tăng khiến chiến lược "ôm tài sản" chờ tăng giá trở nên rủi ro hơn khi chi phí vốn tiến gần hoặc vượt mức lợi nhuận kỳ vọng.

Khách hàng đang xem sa bàn một dự án bất động sản ở TP.HCM. Ảnh: Như Huyền

Trong bối cảnh đó, các quyết định đầu tư bắt đầu chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả khai thác và khả năng tạo dòng tiền của tài sản, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh giá nhà duy trì ở mức cao và nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, xu hướng dịch chuyển của người mua ra các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận được dự báo sẽ rõ nét hơn trong thời gian tới. Những khu vực như Bình Dương (cũ) hoặc các khu vực phía Đông TP.HCM đang thu hút sự quan tâm nhờ mức giá dễ tiếp cận hơn, cùng với sự phát triển của các dự án đại đô thị quy mô lớn và hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng.

Đối với người mua nhà sử dụng vốn vay, bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và dịch vụ doanh nghiệp Savills Việt Nam khuyến nghị, cần đặc biệt chú trọng đến khả năng quản trị rủi ro tài chính. Trong bối cảnh thị trường ngày càng yêu cầu kỷ luật tài chính cao hơn, những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và tập trung vào giá trị sử dụng thực tế của tài sản sẽ có nhiều cơ hội hơn trong chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản.