Doanh nghiệp bất động sản chật vật thanh khoản: Cuộc đua sinh tồn bước vào giai đoạn quyết định

Ảnh minh hoạ

Doanh thu tăng nhưng tiền vẫn "chảy ngược"

Theo dữ liệu từ Fiin Ratings, lợi nhuận sau thuế của nhóm doanh nghiệp bất động sản dân cư tăng 155,5% trong quý IV/2024 so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu nhờ bàn giao các dự án lớn, đặc biệt là Vinhomes với đại dự án Royal Island tại Hải Phòng (tăng 1.482,3%).

Tuy nhiên, con số lợi nhuận này không phản ánh đúng tình hình thực tế. Do đặc thù ghi nhận doanh thu của ngành – chỉ khi bàn giao nhà, doanh thu mới được ghi nhận – nên mức tăng trưởng này không đồng nghĩa với sự hồi phục bền vững.

Thực tế, áp lực thanh khoản vẫn đè nặng lên các doanh nghiệp. Dữ liệu cho thấy số dư "người mua trả tiền trước" – khoản được xem là nguồn tiền đảm bảo doanh thu tương lai – giảm 8,2% so với cuối quý III/2024, sau khi tăng nhẹ trong hai quý trước đó. Tính chung cả năm, khoản này giảm 6% so với cuối 2023, cho thấy tốc độ bán hàng và thu tiền từ khách hàng vẫn suy giảm.

Thị trường yếu, niềm tin nhà đầu tư chưa thực sự phục hồi, và điều này khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn rơi vào tình trạng "khát tiền".

Cuộc đua tìm vốn: Phát hành cổ phiếu, M&A bùng nổ

Trước áp lực dòng tiền, các doanh nghiệp buộc phải xoay sở bằng nhiều hình thức: phát hành cổ phiếu riêng lẻ, bán dự án, hoặc tái cấu trúc tài chính.

Trong năm 2024, một số doanh nghiệp như Khang Điền (KDH), Phát Đạt (PDR), Bà Rịa - Vũng Tàu House (HDC) đã chào bán thành công cổ phiếu để huy động vốn. Phát hành cổ phiếu tuy giúp giảm áp lực nợ vay nhưng cũng có thể làm pha loãng lợi ích cổ đông, trong khi M&A lại đặt ra thách thức về khả năng thương lượng và chốt giao dịch.

Điểm sáng duy nhất là dòng tiền tài chính – phần lớn đến từ phát hành cổ phiếu và M&A – đạt 13.600 tỷ đồng, đảo ngược tình trạng âm của năm 2023. Nhưng đây vẫn là giải pháp tình thế, bởi nếu doanh nghiệp không cải thiện được tốc độ bán hàng, bài toán thanh khoản sẽ tiếp tục đè nặng trong năm 2025.

Nợ tăng, chi phí tài chính đè nặng

Báo cáo từ VIS Rating cho thấy tổng nợ của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng 20% trong năm 2024, lên mức 208 nghìn tỷ đồng. Phần lớn khoản nợ này được dùng để phát triển dự án hoặc tái cơ cấu nợ cũ. Nhưng điều đáng lo ngại là chi phí lãi vay đã tăng tới 41%, kéo tỷ lệ bao phủ lãi vay (EBIT/lãi vay) từ 8,7x xuống chỉ còn 5,6x.

Tỷ lệ Nợ/EBITDA – chỉ số thể hiện mức độ đòn bẩy tài chính – cũng tăng từ 2,7x lên 3,3x, cho thấy các doanh nghiệp đang phải vay nợ nhiều hơn để duy trì hoạt động.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp vẫn đang vướng vào bài toán chậm trả gốc, lãi trái phiếu do dòng tiền thu từ bán hàng chưa đủ bù đắp. Một số đơn vị như Novaland (NVL), 577 (NBB) tiếp tục đối mặt với tình trạng khó khăn về pháp lý và thanh khoản.

Bất động sản 2025: Cơ hội và phân hóa rõ rệt

Bước sang 2025, thị trường được kỳ vọng sẽ có sự cải thiện về dòng tiền nhờ kế hoạch mở bán mạnh mẽ hơn từ các doanh nghiệp lớn như Vinhomes (VHM), Khang Điền (KDH), Đất Xanh (DXG), Nam Long (NLG).

Một tín hiệu tích cực khác là khả năng tiếp cận nguồn vốn từ thị trường trái phiếu đang dần khôi phục, nhờ các chính sách cải cách pháp lý. Chỉ riêng tháng 12/2024, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới đã đạt 31,2 nghìn tỷ đồng, tăng tới 342% so với năm trước.

Dù vậy, thị trường sẽ không hồi phục đồng loạt. Sự phân hóa giữa các doanh nghiệp sẽ ngày càng rõ nét. Trong đó, lợi thế nghiêng về những chủ đầu tư sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh, có dự án sẵn sàng mở bán.

Những doanh nghiệp vẫn đang tái cấu trúc hoặc thiếu quỹ đất triển khai có thể tiếp tục gặp khó khăn.

Phân khúc cao cấp có thể chịu áp lực lớn hơn do lãi suất vay mua nhà vẫn chưa có xu hướng giảm mạnh.

Với những tín hiệu tích cực về chính sách và nguồn vốn, bất động sản năm 2025 có thể bước vào giai đoạn phục hồi, nhưng sẽ không dễ dàng. Những doanh nghiệp có chiến lược tài chính vững vàng, sản phẩm phù hợp nhu cầu thực tế và năng lực triển khai mạnh mẽ mới có thể bứt phá.