Điều chỉnh quy hoạch Đồ Sơn, Cát Bà, khu vực nào sẽ thành tâm điểm tăng giá mới?

Tái phân bổ quỹ đất mở rộng không gian đô thị

Điểm đáng chú ý của lần điều chỉnh này không chỉ nằm ở định hướng tổng thể, mà còn ở việc cụ thể hóa chi tiết chức năng sử dụng đất theo từng khu vực, tạo nền tảng trực tiếp để triển khai các dự án đô thị, du lịch và dịch vụ trong thời gian tới.

Tại Đồ Sơn, không gian phát triển được mở rộng mạnh mẽ theo hướng tận dụng lợi thế cảnh quan ven bờ để gia tăng quỹ đất đô thị và du lịch. Hai khu vực ven biển với tổng diện tích khoảng 290 ha được đưa vào điều chỉnh, trong đó khu phía Đông rộng khoảng 130 ha trải dài từ quảng trường 15-5 qua Bến Thốc, bãi tắm khu 2 đến núi Đầu Nở, còn khu phía Tây khoảng 160 ha kéo từ dự án Làng biệt thự du lịch Vạn Hương đến Vụng Xéc.

Toàn bộ phần mặt nước tại đây được chuyển đổi thành đất hỗn hợp, cho phép phát triển đồng thời các chức năng đô thị, dịch vụ và du lịch. Đây được xem là bước đi quan trọng giúp Đồ Sơn không chỉ là điểm nghỉ dưỡng truyền thống mà còn trở thành một cực tăng trưởng mới về kinh tế biển.

Một góc Đồ Sơn

Ở khu vực Cát Bà, định hướng phát triển được điều chỉnh theo hướng cân bằng giữa khai thác và bảo tồn. Tại xã Xuân Đám, trên quy mô khoảng 152 ha, một phần diện tích đất cây xanh chuyên đề và đất lâm nghiệp được chuyển đổi thành đất hỗn hợp phục vụ du lịch - dịch vụ, trong khi một phần diện tích mặt nước ven biển lại được chuyển sang đất cây xanh.

Sau điều chỉnh, khu vực này hình thành khoảng 70 ha đất phát triển du lịch và 82 ha đất cây xanh, trong đó có các không gian sinh thái như sân golf. Cách phân bổ này cho thấy rõ chiến lược phát triển du lịch gắn với bảo tồn cảnh quan, thay vì khai thác đơn thuần.

Trong khi đó, khu vực Nam sông Cấm được tái cấu trúc như một hành lang đô thị ven sông và cửa ngõ trung tâm. Với tổng diện tích điều chỉnh gần 46 ha, nhiều khu đất được chuyển đổi chức năng nhằm tối ưu giá trị sử dụng. Tại khu bờ Nam sông Cấm (29,7 ha), phần lớn đất công cộng - dịch vụ (14,57 ha) được chuyển sang đất hỗn hợp có ở, mở đường cho việc phát triển các khu đô thị ven sông quy mô lớn.

Ở khu Hùng Vương - Thượng Lý thuộc phường Hồng Bàng (8,19 ha), toàn bộ đất hỗn hợp có ở được chuyển sang đất công cộng - dịch vụ, định hướng hình thành trung tâm chức năng đô thị hiện đại.

Còn tại khu xã Kiến Minh (8,2 ha), đất ở được điều chỉnh sang đất dịch vụ, phù hợp vai trò cửa ngõ khi nằm gần trục cao tốc Hà Nội - Hải Phòng.

Đối với Bắc sông Cấm, điểm nhấn nằm ở việc bổ sung quỹ đất phục vụ an ninh - quốc phòng. Diện tích đất dành cho mục đích này được mở rộng đáng kể, từ gần 5 ha lên hơn 12 ha, thông qua việc điều chỉnh từ đất thương mại, dịch vụ và cây xanh. Đây là bước chuẩn bị cho việc xây dựng các công trình trọng điểm, trong đó có trụ sở Công an thành phố, đồng thời góp phần hoàn thiện cấu trúc không gian đô thị phía Bắc.

Song song với việc điều chỉnh chức năng sử dụng đất, hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại các khu vực cũng được rà soát, cập nhật để đảm bảo đồng bộ với mạng lưới giao thông và định hướng phát triển chung.

Khu vực nào sẽ thành tâm điểm tăng giá mới?

Theo bảng giá đất giai đoạn 2026 do UBND TP Hải Phòng ban hành, mặt bằng giá tại các khu vực vừa được điều chỉnh quy hoạch như Đồ Sơn, Cát Bà và hai bờ sông Cấm có sự phân hóa khá rõ theo vị trí và chức năng sử dụng đất.

Quần đảo Cát Bà. Ảnh: Thanh Niên

Tại Đồ Sơn, đặc biệt dọc các trục ven biển và khu trung tâm du lịch, giá đất ở trong bảng giá dao động phổ biến khoảng 25-45 triệu đồng/m2, trong khi đất thương mại - dịch vụ có thể đạt 18-35 triệu đồng/m2 tùy tuyến đường và mức độ khai thác.

Ở khu vực Cát Bà, nhất là các vị trí gần trung tâm thị trấn và ven vịnh, giá đất ở theo bảng giá thường ở ngưỡng 20-40 triệu đồng/m2, còn đất dịch vụ du lịch dao động khoảng 15-30 triệu đồng/m2. Trong khi đó, khu vực Nam và Bắc sông Cấm - nơi đang hình thành các đô thị mới và trung tâm hành chính có mặt bằng giá đất ở phổ biến từ 30-60 triệu đồng/m2 tại các trục chính, thấp hơn ở các khu vực chưa hoàn thiện hạ tầng.

Tuy nhiên, ghi nhận trên thị trường cho thấy, tại Đồ Sơn, các lô đất mặt biển hoặc gần khu du lịch có thể được chào bán trong khoảng 60-120 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn ở những vị trí hiếm.

Tại dự án Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng (Dragon Ocean Đồ Sơn) với quy mô 480 ha, các dòng shophouse và liền kề tại đây đang có giá giao dịch từ 75 - 130 triệu/m2, trong khi phân khúc biệt thự cao cấp view biển có thể lên tới 140 triệu/m2.

Tại các khu vực đất nền dân cư như phường Hợp Đức, Minh Đức hay Bàng La, nơi trước đây vốn yên ắng, nay giá đã đạt ngưỡng 20 - 35 triệu/m2. Đặc biệt, tại các khu vực đấu giá có vị trí đắc địa gần trung tâm hành chính mới hoặc các trục đường chính như 403, mức giá phổ biến đang dao động từ 45 - 60 triệu/m2, những lô đất có vị trí đẹp giá chạm ngưỡng 75 triệu/m2.

Tại Cát Bà, giá đất ở các khu vực trung tâm du lịch hoặc có tiềm năng khai thác dịch vụ lưu trú phổ biến từ 50-100 triệu đồng/m2, cá biệt một số vị trí đẹp vượt ngưỡng này.

Còn tại khu vực Bắc sông Cấm và dọc các trục ven sông, nhờ kỳ vọng trở thành trung tâm hành chính - đô thị mới, giá đất thực tế đang dao động khoảng 50-90 triệu đồng/m2, tùy vị trí và tiến độ hạ tầng.