Đây sẽ là “cú bấm nút” thay đổi cuộc chơi của thị trường bất động sản

Quy định mang tính bước ngoặt này được nêu rõ trong Nghị định số 357/2025/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Lần đầu tiên, Việt Nam thiết lập cơ chế định danh thống nhất cho bất động sản trên phạm vi toàn quốc, hướng tới quản lý “từ gốc” mọi thông tin liên quan đến đất đai, nhà ở và giao dịch.

Công cụ giám sát quan trọng

Theo bà Hoàng Thị Thu Hằng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Nghị định 357 không phải là một chính sách hoàn toàn mới. Thực tế, quy định về xây dựng hệ thống thông tin bất động sản đã được đặt ra từ năm 2014 và tiếp tục triển khai trong giai đoạn 2023-2024. Tuy nhiên, điểm yếu lớn nhất của hệ thống hiện nay là dữ liệu chưa đạt yêu cầu “đúng, đủ, sạch, sống”, tức là chưa đầy đủ, chưa được cập nhật thường xuyên và chưa đủ độ tin cậy để phục vụ điều hành thị trường.

Việc định danh không chỉ phục vụ cải cách thủ tục hành chính mà còn tác động trực tiếp đến cách vận hành của thị trường.

Trong nhiều năm, dữ liệu bất động sản chủ yếu được sử dụng cho mục đích báo cáo, thống kê, trong khi chức năng cốt lõi là minh bạch hóa thị trường, theo dõi biến động theo thời gian thực gần như chưa phát huy hiệu quả. Chính vì vậy, Nghị định 357 được xem là bước “đại tu” toàn diện, đặt nền móng cho một hệ thống dữ liệu thống nhất, đồng bộ và có khả năng vận hành lâu dài.

Điểm đột phá lớn nhất của nghị định này là việc định danh bất động sản bằng mã số thống nhất. Theo đó, mỗi bất động sản sẽ có một “căn cước điện tử”, được xây dựng từ mã định danh thửa đất, sau đó tích hợp thêm các lớp thông tin về dự án, công trình xây dựng, địa điểm và mục đích sử dụng. Khi một công trình được triển khai đầu tư, hệ thống quản lý hoạt động xây dựng của Bộ Xây dựng sẽ cấp mã cho công trình, gắn chặt với vị trí cụ thể trên thửa đất đó. Nhờ vậy, toàn bộ vòng đời của bất động sản, từ lúc hình thành đến khi chuyển nhượng, thay đổi mục đích sử dụng hay thực hiện nghĩa vụ tài chính, đều được theo dõi xuyên suốt.

Việc định danh không chỉ phục vụ cải cách thủ tục hành chính mà còn tác động trực tiếp đến cách vận hành của thị trường. Đối với cơ quan quản lý, đây sẽ là công cụ giám sát vô cùng quan trọng. Mọi thông tin về dự án, pháp lý, giao dịch, giá bán đều phải cập nhật lên hệ thống ngay khi phát sinh. Thay vì quản lý bằng báo cáo chậm trễ và số liệu phân tán, cơ quan chức năng có thể theo dõi diễn biến thị trường hằng ngày, thậm chí theo thời gian thực, để đưa ra quyết sách điều tiết sát với thực tế.

Điều tiết cung cầu, “chặn đứng” hành vi thổi giá

Một trong những vấn đề nan giải nhất của thị trường bất động sản hiện nay là lệch pha cung - cầu. Trong khi phân khúc cao cấp dư thừa, nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp lại thiếu nghiêm trọng. Khi dữ liệu được minh bạch và đầy đủ, cơ quan quản lý sẽ nhìn rõ bức tranh toàn cảnh: phân khúc nào đang thiếu, khu vực nào đang dư, từ đó định hướng phê duyệt dự án và lập kế hoạch phát triển nhà ở hợp lý hơn, tránh lặp lại vòng xoáy “thừa vẫn thừa, thiếu vẫn thiếu”.

Không chỉ vậy, vấn đề nóng bỏng khác là giá bất động sản liên tục leo thang, vượt xa khả năng chi trả của người dân. Nguyên nhân sâu xa nằm ở tình trạng thiếu minh bạch, tồn tại “hai giá” trong giao dịch, đầu cơ gom hàng, tạo sốt ảo. Khi mọi giao dịch đều phải ghi nhận trên hệ thống với giá thực, dư địa cho các hành vi này sẽ bị thu hẹp đáng kể. Giá thị trường lúc đó không còn là cảm tính hay tin đồn, mà được phản ánh bằng dữ liệu.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, khi dữ liệu đã “lộ sáng”, gần như không còn “đất sống” cho các hành vi thổi giá, tung tin thất thiệt hay tạo sốt ảo.

Với các chủ đầu tư, việc cập nhật dữ liệu dự án lên hệ thống không chỉ là nghĩa vụ pháp lý bắt buộc, mà còn trở thành một kênh thông tin chính thống để tiếp cận người dân. Khi thông tin được công khai, minh bạch và dễ tra cứu, mức độ tin cậy của dự án cũng được nâng lên, qua đó giúp doanh nghiệp tiết giảm đáng kể chi phí quảng bá, tiếp thị.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản (VARS IRE), Nghị định 357 có ý nghĩa nền tảng đối với công tác quản lý thị trường trong dài hạn. Ông cho rằng không thể quản lý một thị trường có quy mô lớn và ảnh hưởng sâu rộng như bất động sản nếu thiếu dữ liệu. Suốt nhiều năm qua, Việt Nam gần như đang điều hành thị trường bằng cảm nhận và ước đoán, bởi hệ thống dữ liệu vừa thiếu, vừa rời rạc, mỗi bộ, ngành, địa phương sử dụng một cách tiếp cận khác nhau.

Trong khi đó, kinh nghiệm quốc tế cho thấy, các quốc gia phát triển đều coi dữ liệu bất động sản là “xương sống” của chính sách. Ở Canada hay Mỹ, mỗi ngôi nhà đều có một hồ sơ dữ liệu chi tiết, được cập nhật liên tục. Cơ quan chức năng có thể định giá lại bất động sản hằng năm, gửi thông báo thuế minh bạch đến từng hộ dân và kiểm soát chặt chẽ nguồn thu ngân sách từ bất động sản.

>> Xem thêm các thông tin về thị trường bất động sản

Ngược lại, tại Việt Nam, nguồn thu từ bất động sản hiện vẫn rất khiêm tốn, chủ yếu xoay quanh thuế thu nhập cá nhân 2% khi chuyển nhượng, trong khi còn nhiều bất cập. Việc thiếu dữ liệu khiến Nhà nước khó thiết kế các sắc thuế công bằng và hiệu quả. Khi từng bất động sản được định danh, toàn bộ lịch sử giao dịch, biến động giá và nghĩa vụ tài chính sẽ hiện rõ, tạo nền tảng cho một chính sách thuế minh bạch hơn trong tương lai.

Đáng chú ý, Nghị định 357 không chỉ định danh bất động sản mà còn định danh cả cá nhân môi giới. Mỗi môi giới sẽ có mã định danh gắn với chứng chỉ hành nghề, địa phương cấp, căn cước công dân hoặc định danh người nước ngoài và lịch sử hành nghề. Điều này giúp nâng cao tính chuyên nghiệp, trách nhiệm pháp lý của nghề môi giới, đồng thời giảm rủi ro cho người dân khi tham gia giao dịch.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, khi dữ liệu đã “lộ sáng”, gần như không còn “đất sống” cho các hành vi thổi giá, tung tin thất thiệt hay tạo sốt ảo. Dữ liệu giao dịch thực sẽ tự vẽ nên “đường giá” phản ánh đúng cung - cầu. Những giao dịch đơn lẻ, mang tính đầu cơ sẽ không còn khả năng dẫn dắt thị trường như trước.

Có thể nói, việc định danh điện tử cho từng ngôi nhà, thửa đất không chỉ là một bước tiến về công nghệ quản lý, mà là sự thay đổi về tư duy điều hành thị trường. Khi dữ liệu trở thành trung tâm, thị trường bất động sản Việt Nam có cơ hội thoát khỏi vòng xoáy mù mờ, cảm tính để tiến tới minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn trong dài hạn.