Covid-19 tác động ra sao tới thị trường bất động sản?

Theo Savills, ảnh hưởng của Covid-19 đến thị trường bất động sản được đánh giá là rất đáng kể. Kết quả khảo sát cho thấy, 19% các quốc gia đã ghi nhận các ảnh hưởng lớn do đại dịch đến thị trường bất động sản và 74% xác nhận bị ảnh hưởng tiêu cực ở mức trung bình.

Tuy vậy, đây là một sự thay đổi nhẹ mang tính tích cực so với kết quả từ một cuộc khảo sát khác được Savills thực hiện vào ngày 31/03/2020 với 29% quốc gia ghi nhận tác động tiêu cực nghiêm trọng và 67% có tác động tiêu cực trung bình. Khoảng 29% các quốc gia tham gia hiện ở mức “trung lập”, 52% đánh giá “khá tiêu cực”, và chỉ 16% đánh giá “tiêu cực”.

Đáng chú ý, thị trường Trung Quốc ghi nhận mức tâm lý “khá tích cực” khi một số hoạt động bất động sản đã quay trở lại. Hàn Quốc và Việt Nam, hai quốc gia với tỷ lệ nhiễm bệnh giảm nhanh, cũng đều tâm lý thị trường ở mức “trung lập”.

Ở cấp độ khu vực, tâm lý tại châu Á Thái Bình Dương tích cực hơn nhóm các nước EMEA (gồm châu Âu, Trung Đông và châu Phi) và Bắc Mỹ, những khu vực hiện đang gánh chịu tác động lớn hơn của dịch bệnh.

Trong khi nhiều quốc gia vẫn đang đóng cửa biên giới, tác động lâu dài của Covid-19 vẫn chưa thể được xác định. Nhiều người tin rằng thế giới sẽ bước ra khỏi dịch bệnh với một tâm thế khác. Sự bắt buộc cô lập đã đẩy nhanh các hoạt động ứng dụng công nghệ và cho phép sự linh hoạt của hình thức làm việc tại nhà.

Savills cho rằng, các chuỗi cung ứng đã được xem xét kỹ lưỡng, có thể dẫn đến sự gia tăng hoạt động trao đổi trong nước và các vùng lân cận khi các nhà sản xuất tìm cách đa dạng hóa mạng lưới cung ứng, dù sự nhạy cảm về giá của người tiêu dùng có thể giảm thiểu tốc độ thay đổi.

Sức khỏe và phúc lợi hiện đang là ưu tiên hàng đầu của nhiều người, trong khi những thay đổi về lối sống và làm việc của mỗi cá nhân đều có những tác động nhất định đến thị trường bất động sản trên toàn thế giới.

Ảnh minh hoạ

Nguồn cầu khách thuê thay đổi

Các chuyên gia của Savills cho biết, khách thuê đã phải điều chỉnh đáng kể lối sống và làm việc kể từ khi đại dịch xuất hiện. Đáng chú ý, một số ngành kinh doanh bắt đầu có các dấu hiệu ổn định khi dịch bệnh đạt đỉnh tại một số quốc gia.

Nguồn cầu văn phòng giữ ổn định tại 42% quốc gia, trong khi 55% còn lại có nguồn cầu ở mức giảm trung bình. Hưởng lợi từ sự tăng trưởng tích cực của ngành bán lẻ trực tuyến, nguồn cầu cho lĩnh vực hậu cần không thay đổi hoặc tăng vừa phải tại hơn 79% các quốc gia. Chỉ duy nhất lĩnh vực bán lẻ và khách sạn có nhu cầu giảm, với mức giảm mạnh tại hơn một nửa số lượng quốc gia.

Tại Trung Quốc ghi nhận rõ sự phục hồi. Điều này thể hiện ở hoạt động cho thuê bán lẻ và văn phòng tăng ở mức vừa phải trong nửa đầu tháng 4/2020. Dù Trung Quốc vẫn thực thi giãn cách xã hội, tỷ lệ sử dụng đã tăng lên khi nhiều văn phòng và cửa hàng bắt đầu mở cửa trở lại. Ngành khách sạn cũng đang dần phục hồi, nhưng nguồn cầu vẫn còn thấp hơn so với mức trước khi dịch bệnh bắt đầu.

Tuy vậy, khi các hoạt động đang dần được phục hồi, một số đợt bùng phát lần hai đã khiến Trung Quốc quay lại áp dụng lệnh phong tỏa tại một số khu vực như ở Thành phố Cáp Nhĩ Tân tại tỉnh Hắc Long Giang.

Giá thuê văn phòng chưa giảm mạnh

Giá thuê được ghi nhận không thay đổi trên 60% các ngành và quốc gia, và tăng ở 71% các quốc gia đối với lĩnh vực văn phòng. Dấu hiệu giảm rõ rệt hơn ở lĩnh vực khách sạn và bán lẻ.

Một nguyên nhân khiến giá thuê chưa giảm mạnh là do việc sử dụng rộng rãi các khoản hỗ trợ khách thuê trong khoảng thời gian này. Khách thuê bán lẻ được hưởng lợi nhiều nhất, với 80% các quốc gia cho biết có tồn tại hình thức hỗ trợ giá thuê. Việc hoãn trả phí dịch vụ, thay đổi cơ cấu thanh toán cũng khá phổ biến và đang được áp dụng tại 40% quốc gia.

Ngay cả với thị trường văn phòng, nơi giá thuê phần lớn không bị ảnh hưởng, vẫn có đến 43% quốc gia ghi nhận việc sử dụng một số gói hỗ trợ thuê cho khách thuê. Bên cạnh đó, lĩnh vực hậu cần chịu ít ảnh hưởng nhất và do đó, có rất ít khoản hỗ trợ được áp dụng.

Ở hầu hết các nước, chính sách phong tỏa mới được áp dụng hơn một tháng, song song với các chính sách và biện pháp hỗ trợ từ Chính phủ và chủ nhà, hiện tượng phá vỡ các hợp đồng cho thuê vẫn chưa được ghi nhận rộng rãi. Các quốc gia ghi nhận một số khách thuê và các công ty nhỏ đã chấm dứt sớm hợp đồng là Trung Quốc, Ý, Bồ Đào Nha, và Thụy Sĩ.

“Sự can thiệp của chính phủ là một dấu ấn mạnh mẽ của cuộc khủng hoảng này. Các gói hỗ trợ hoặc can thiệp từ chính phủ như giảm thuế tài sản hoặc tạm thời cấm hoạt động xuất ngoại, được ghi nhận tại 59% các quốc gia tham gia khảo sát”, Savills nhận định.

Theo đơn vị này, lĩnh vực bán lẻ được hưởng lợi nhiều nhất, với một số gói hỗ trợ được ghi nhận tại 75% các quốc gia. Ví dụ, tỷ lệ kinh doanh tại Anh Quốc tạm ngưng ở mọi doanh nghiệp trong năm tài chính 2020-2021. Tại Singapore, các nhà hàng, cửa hàng, khách sạn, địa điểm du lịch sẽ không phải trả thuế bất động sản năm 2020.

Dịch bệnh không ảnh hưởng đến giá trị vốn

Khảo sát đã chỉ ra rằng, khối lượng giao dịch hiện đang giảm nhưng không còn giảm mạnh. Trong nửa đầu tháng Tư, 44% quốc gia ghi nhận không thay đổi về khối lượng giao dịch. Đối với thị trường văn phòng, gần một nửa số quốc gia cho biết không có thay đổi về khối lượng giao dịch kể từ cuối tháng 3/2020, khi 73% quốc gia có khối lượng giảm trung bình hoặc giảm mạnh.

Lĩnh vực bán lẻ và khách sạn tiếp tục chứng kiến sự sụt giảm mạnh trong các loại hình giao dịch, với tương ứng 73% và 68% quốc gia ghi nhận giảm, ảnh hưởng từ việc đóng cửa quốc gia và hạn chế đi lại. Khảo sát cũng chỉ ra rằng dịch bệnh không làm ảnh hưởng đến giá trị vốn với 63% quốc gia cho biết giá trị vốn của họ không thay đổi mặc dù với khối lượng giao dịch nhỏ.

Lĩnh vực hậu cần và y tế vẫn giữ giá tốt, với tương ứng 87% và 95% quốc gia có giá trị vốn không thay đổi và tăng. Cả hai lĩnh vực này sẽ tiếp tục có lượng cầu tăng cao trong tương lai gần. Hơn 2/3 các quốc gia tham gia khảo sát không ghi nhận sự thay đổi của giá trị vốn trong lĩnh vực văn phòng và nhà ở.

Trong lĩnh vực nhà ở, khi chính sách đóng cửa để kiềm tỏa dịch bệnh ảnh hưởng nghiêm trọng đến các giao dịch với khách mua, 73% quốc gia ghi nhận giá trị vốn không thay đổi, so với mức 53% tại một cuộc khảo sát trước đó.