Tùy vào quan niệm lạc quan, thận trọng hay bi quan, có nhiều cách đánh giá về hiện trạng và tương lai của thị trường bất động sản (BĐS) Trung Quốc. Nhưng với những gì mà thị trường này đang lộ dần ra, có thể nêu giả thuyết về thời điểm mà bong bóng BĐS của quốc gia này bắt đầu vỡ là vào quý IV/2011?

Phần I: Cuộc hạ cánh sẽ nặng nề

Những co thắt ở vùng đỉnh

Tiếp theo điều "kỳ diệu" về sự phục hồi ngoạn mục từ giữa năm 2009 đến đầu năm 2011, thị trường BĐS Trung Quốc vẫn tiếp tục làm cho phần còn lại của thế giới ngạc nhiên vì quả bong bóng BĐS ở quốc gia này mãi vẫn chưa chịu nổ. Có chăng, đó chỉ là sự xì hơi nhẹ nhàng - một động thái giảm nhiệt từ từ được tác động bởi hàng loạt chính sách can thiệp hành chính và tài chính của Nhà nước Trung Quốc như hạn chế các hộ gia đình tại 35 thành phố lớn không được phép mua căn hộ thứ hai, nâng mức thanh toán trực tiếp tối thiểu khi mua nhà mới, đánh thuế BĐS tại Trùng Khánh và Thượng Hải, tăng lãi suất cho vay đối với các chủ thầu, hạn chế số lượng giao dịch mua nhà...

Nhìn ngược thời gian, từ cuối quý III, đầu quý IV năm 2009, các chuyên gia của Mỹ đã bắt đầu lo ngại về hình dạng một quả bong bóng trong thị trường BĐS Trung Quốc lộ ra. Người ta căn cứ vào những quy luật vận động của các thị trường BĐS của phương Tây để đưa ra những cảnh báo khi tốc độ tăng giá nhà đất của Trung Quốc đã gấp rưỡi so với đáy khủng hoảng. Tuy nhiên thời gian đã chứng minh sự lo lắng quá sớm như thế đã trở nên hão huyền, bởi Trung Quốc không phải là Mỹ; và cũng chẳng hề tương ứng với quy luật phục hồi luôn ở mức độ khiêm tốn của giá nhà ở London hay Paris, BĐS Trung Quốc có đặc thù riêng trong diễn biến vận động của nó.

Vào tháng 5/2011, bất chấp chỉ số lạm phát quốc gia đột ngột vọt lên đến 5,5%, mặt bằng giá nhà tại 67/70 thành phố của Trung Quốc vẫn tiếp tục leo thang. Bất chấp vô số lời đồn đoán của các hãng truyền thông kinh doanh nổi tiếng trên thế giới, mức leo thang trên vẫn còn cao hơn 6% so với cùng kỳ năm 2010.

Hiệu ứng sóng lan tỏa trên mặt nước vẫn giữ nguyên giá trị. Nếu từ năm 2003 đến nay giá nhà ở Bắc Kinh đã tăng đến 800%, thì 6 tháng vừa qua lại chứng kiến giá nhà ở những thành phố nhỏ và xa Bắc Kinh có tốc độ lên giá chóng mặt: 9,7% tại thành phố Dandong ở vùng Đông Bắc Trung Quốc chỉ riêng trong tháng 5/2011. 29 thành phố khác cũng có mức tăng trên 5%.

Chi tiết an ủi duy nhất cho các dự đoán phần nhiều là sai lệch của giới chuyên gia phương Tây là dù sao mức tăng giá từ 5-9% vào tháng 5/2011 tại Trung Quốc cũng còn thấp hơn đáng kể so với mức tăng đến 33% vào tháng 4/2011 cũng tại quốc gia này.

Một sự di chuyển chậm chạp của đường biểu diễn địa ốc ở vùng đỉnh đang thực sự thử thách lòng kiên nhẫn của tất cả những người có nhu cầu mua nhà ở. Dù cho thị trường được xem là đang ở trạng thái gần như đóng băng với lượng giao dịch nhỏ giọt và ngay cả Công ty bất động sản Midland Realty cũng phải đóng cửa đến 8 văn phòng tại Thượng Hải, song lại chẳng thấy nhiều dấu hiệu giảm giá nhà đất của các công ty BĐS Trung Quốc. Một hiện thực về "hố phân cách" quá lớn giữa cầu và cung, giữa sức mua thực tế với mặt bằng giá không hề giảm. Phải chăng đó là một sự khiêu khích của các nhóm đầu cơ nhà đất đối với tâm trạng vừa bất mãn vừa phẫn uất của tầng lớp có thu nhập trung bình và thu nhập thấp?

Phản ứng xã hội đi trước những hậu quả về kinh tế

Hiện thực "hố đen" không chỉ hiển hiện trong quan hệ cung -cầu BĐS mà đã từ lâu tồn tại bởi mức chênh lệch giàu-nghèo lên đến 65 lần giữa 10% dân số có thu nhập cao nhất và 10% công dân có thu nhập thấp nhất tại Trung Quốc.

BĐS Trung Quốc: Hạ cánh nặng nề

Trước khi con sóng phục hồi BĐS hình thành vào giữa năm 2009, đa số người dân nước này đã phải thắt lưng buộc bụng để dành tiền  mua nhà. Song khi con sóng ấy bất thần dâng cao, nó thật giống với một cơn đại hồng thủy lừng lững đổ ập xuống đầu người tiêu dùng - tầng lớp thấp cổ bé họng còn chưa kịp hoàn hồn sau cơn địa chấn khủng hoảng kinh tế năm 2008.

Phản ứng xã hội lại đang đi trước những hậu quả về kinh tế. Việc doanh số thị trường căn hộ tại Thượng Hải giảm đến 37% trong tháng 4/2011 chỉ là một ráng mờ trong bức tranh dần u tối của thị trường BĐS, trong khi các kế hoạch cung cấp nhà cho người có thu nhập thấp ngày càng xa vời trong thực tế. Một phần trong số đối tượng có thu nhập thấp ấy chắc chắn là những người dân có đất đã bị doanh nghiệp kinh doanh BĐS "lấy cắp" khi chỉ đền bù cho họ 1/10 hay 1/20 cái giá trị mà lẽ ra chính họ phải được hưởng khi thị trường đạt đỉnh.

Roubini, vị giáo sư đáng kính người Mỹ và cho tới giờ vẫn được ví là "chuyên gia dự báo tận thế" khi đã nói chính xác về cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008, trong hai lần đến Trung Quốc vào năm 2011, đã đưa ra một dự báo khác: từ nay tới năm 2013, Trung Quốc có thể duy trì tỷ lệ tăng trưởng cao như mong muốn, song điều này sẽ khiến các thế hệ sau phải trả một cái giá rất đắt.

Có thể hiểu sự ám chỉ về khía cạnh xã hội trong lời cảnh báo của Roubini. Những hậu quả trầm trọng về kinh tế bao giờ cũng kéo theo ảnh hưởng lớn lao về xã hội, hằn đậm trong ý thức của tầng lớp "dưới đáy" một tư tưởng được coi là thù địch với lớp người giàu có - điều luôn có tiền lệ ở Trung Quốc. Rồi khi những hệ quả xã hội vốn không được giải quyết và lại có nguy cơ dẫn đến tình trạng xáo trộn và bùng nổ, khi đó tình thế của nền kinh tế mới thật sự trầm kha.

Cuộc hạ cánh sẽ nặng nề

Không loại trừ, trường hợp Trung Quốc có thể rơi vào sự trầm kha như thế. Thị trường BĐS không thể cứ tăng mãi và cũng không thể vĩnh viễn ôm lấy mặt bằng giá cả cao ngất. Nợ nước ngoài cũng sẽ đến lúc phải trả, và mặc dù Trung Quốc có đến 3.000 tỷ USD dự trữ (gấp gần 300 lần dự trữ ngoại tệ của Việt Nam) thì đó cũng không phải là một sự cứu cánh hoàn hảo nếu nhiều tác động tiêu cực cùng xảy ra một lúc.

Một dự báo rất đáng chú ý của Roubini là sau năm 2013, Trung Quốc sẽ phải chịu một sự hạ cánh nặng nề. Ông dẫn chứng từ các giai đoạn lịch sử, trong đó đầu tư thái quá như ở Đông Á năm 1990, đã đều kết thúc bằng một cuộc khủng hoảng tài chính, sau đó kéo theo một thời kỳ trì trệ kéo dài.

Khá tương đồng với Roubini, Tổ chức xếp hạng tín nhiệm Fitch gần đây cũng đã cảnh báo có đến 60% khả năng Trung Quốc có thể rơi vào một cuộc khủng hoảng ngân hàng từ giữa năm 2013 trở đi. Vậy tác nhân nào có thể tạo nên sự chấn động đối với hệ thống ngân hàng? Chỉ có thể là lĩnh vực đầu tư địa ốc với quá nhiều hình ảnh đầu cơ không giới hạn.

Thật thế, người Trung Quốc đại lục không có xu hướng tiết kiệm hơn Hồng Kông, Đài Loan hay Singapore - những nơi người dân dành dụm đến 30% thu nhập của mình. Theo Roubini, sự khác biệt lớn là số phần trăm GDP được đổ vào lĩnh vực nhà đất ở Trung Quốc lên tới gần 50%, do đó chỉ để lại rất ít cho tiêu dùng. Từ đó, chúng ta có thể hiểu là nếu những khó khăn kinh tế bắt đầu ập đến và ngân hàng bắt đầu ráo riết thu nợ thì sẽ có nhiều hộ gia đình Trung Quốc khó cầm cự nổi với số tiền nhỏ nhoi gửi tiết kiệm hầu như không đáng kể so với tiền mà họ phải trả cho ngân hàng từ việc vay mượn đầu tư nhà đất trước đó.

Viễn cảnh đó có thể đến nhanh hơn mưu tính của các nhóm đầu cơ đại lục. Vào đầu tháng 5/2011, tờ Thời báo Tài chính của Anh đã đăng bài của tác giả George Magnus về khả năng Trung Quốc có thể sẽ phải đối mặt với " Thời điểm Minsky" trong không lâu nữa. Minsky được hiểu là thời điểm khi vòng xoắn ốc của nợ vay kết thúc và giá tài sản tuột dốc thẳng đứng.

Trong quý II/2011, tình trạng doanh thu của các doanh nghiệp BĐS bị giảm sút đã khiến GDP Trung Quốc tăng chậm lại. Điều đó cho thấy  tổng sản phẩm quốc nội của quốc gia này phụ thuộc khá lớn vào nguồn thu BĐS, mà nguồn thu BĐS lại phụ thuộc quá nhiều vào mặt bằng giá ảo của nhà đất. Do vậy, nếu những tháng tới GDP tiếp tục giảm bởi những khó khăn kinh tế, doanh nghiệp BĐS sẽ không còn được trợ lực và có khả năng tỷ lệ giảm giá BĐS sẽ lớn hơn GDP. Từ đó, GDP lại càng giảm, kéo theo khó khăn xoắn ốc của hệ thống ngân hàng cho vay tín dụng BĐS.

Một chuyên gia  nước ngoài đã ước tính trong trường hợp bị sụp đổ, thị trường BĐS có thể làm giảm đến 2,5% tăng trưởng của Trung Quốc. Hiện thời, mức tăng trưởng này vào khoảng 8,5-9%. Nhưng mới đây Ngân hàng Goldman Sachs của Mỹ đã hạ mức tăng trưởng quý II/2011 của kinh tế Trung Quốc từ mức 8,8% xuống còn 8%. Như vậy, chúng ta có thể ước tính rằng nếu quả thật có sự tồn tại của bong bóng BĐS tại Trung Quốc, khi quả bong bóng này nổ tức mức tăng GDP của đất nước to lớn này sẽ chỉ còn khoảng 5-6% - một tỷ lệ tương xứng với giai đoạn "chậm phát triển".

Theo T.S Nguyễn Chí Dũng (VEF)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: 0

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.