Bất động sản vùng ven: “Miếng bánh ngon” nhưng không dễ nuốt 

Xu hướng tất yếu

Đầu tư bất động sản vùng ven không phải mới xuất hiện trên thị trường. Trước đây, từng có làn sóng đầu tư tại các tỉnh lân cận TP.HCM như Đồng Nai, Long An, Bình Dương. Tuy nhiên, thời điểm đó, sự chú ý của các chủ đầu tư đối với thị trường bất động sản tại các địa phương này vẫn chưa nhiều bởi TP.HCM vẫn luôn được cho là tâm điểm. Hiện nay, do những vướng mắc về pháp lý tại TP.HCM khiến việc cấp phép dự án mới trở nên khó khăn, nhiều chủ đầu tư đã chọn cách dịch chuyển ra các tỉnh, vùng ven để phát triển dự án.

Ngay từ năm 2019, khi thị trường TP.HCM bắt đầu khan hiếm nguồn cung và bị chững lại do vướng pháp lý, hàng loạt “ông lớn” ngay sau đó đã công bố kế hoạch kinh doanh đánh vào bất động sản vùng ven với các dự án khá quy mô và tham vọng.

Trong số những doanh nghiệp có thể kể đến Tập đoàn Novaland. Hồi năm ngoái, doanh nghiệp này cho biết bên cạnh các dự án bất động sản tầm trung và cao cấp sẽ phát triển du lịch nghỉ dưỡng ở những tỉnh như Cam Ranh, Phan Thiết, Cần Thơ, Vũng Tàu, Đà Lạt và tiến ra tới Đà Nẵng. Đến nay, tập đoàn này đã giới thiệu thương hiệu bất động sản du lịch nghỉ dưỡng NovaWorld với hai dự án ở Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu quy mô 1.100 hécta.

Tương tự, Thuduc House cũng mở rộng đầu tư vào các thị trường mới như Hà Nội, Quảng Ngãi, Bình Dương, Cần Thơ... Lãnh đạo Thuduc House kỳ vọng việc mở rộng quỹ đất sẽ đảm bảo nguồn cung đến năm 2025 và sẽ mang lại doanh thu và lợi nhuận ổn định.

Công ty cổ phần đầu tư Nam Long cũng từng bước mở rộng thị trường ra phía bắc, xây dựng các khu đô thị mới ở Hà Nội, Hải Phòng và Quảng Ninh. Trong đó, dự án tại Hải Phòng có quy mô 21 hécta. Ngoài ra, ở vùng kinh tế trọng điểm phía nam, Nam Long mua lại hai quỹ đất mới tại Đồng Nai phát triển khu đô thị với quỹ đất mới hơn 200 hécta.

Trong khi đó, Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt cho biết đang hướng tới quỹ đất trên 400 hécta trong năm nay. Thay vì tập trung vào các dự án BT, chương trình chỉnh trang đô thị tại TP.HCM, công ty vạch ra định hướng mở rộng đầu tư về các tỉnh miền Trung như Quảng Ngãi, Đà Nẵng. Các dự án Phát Đạt - Bàu Cả (Quảng Ngãi) và Nhơn Hội - Bình Định đến nay đã được triển khai và đã mạng lại hiệu quả lớn cho công ty.

Các chuyên gia cho rằng, hiện tượng các doanh nghiệp lần lượt di cư về các tỉnh thành khác để phát triển dự án là diễn biến bình thường của quy luật đất lành chim đậu. Nơi nào có quỹ đất tốt, nhu cầu khách hàng có, có khả năng bán hàng thì chủ đầu tư sẽ đầu tư vào. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường TP.HCM gặp khó khăn về quỹ đất, nguồn cung như hiện nay thì việc đầu tư ra tỉnh là cách để các doanh nghiệp tồn tại và phát triển.

Theo ông Nguyễn Anh Đào, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư Viethome, cho biết có ba nguyên nhân cơ bản khiến các chủ đầu tư hướng ra vùng ven.

Thứ nhất, TP.HCM đang cạn dần quỹ đất, giá thành cao khiến cho các chủ đầu tư phải tìm những vùng đất mới có tiềm năng phát triển. Trong khi đó, với việc công nghiệp dịch vụ phát triển dẫn đến thu nhập của người dân tăng lên, nhu cầu của người dân địa phương tăng lên.

Thứ hai, trong vài năm gần đây, TP.HCM gặp vướng mắc khiến cho việc cấp phép đầu tư dự án mới chậm lại gây khó khăn cho các doanh nghiệp, dẫn đến thời gian làm dự án rất dài. Trong khi đó, vấn đề thủ tục tại các tỉnh khác lại nhanh và thuận lợi hơn. Đây là điều rất đáng chú ý vì thời gian về pháp lý sẽ khiến cho chi phí vốn giảm đi.

Thứ ba, xu hướng đô thị hóa dịch chuyển là tất yếu. Với việc phát triển của hệ thống hạ tầng giúp tăng khả năng kết nối nên những khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận trở nên gần hơn với TP.HCM rất nhiều.

Theo các chuyên gia trong ngành, xu hướng ly tâm để dịch chuyển về các thị trường mới đã diễn ra trong nhiều năm nay và dự kiến sẽ không giảm tốc trong 2021, đặc biệt tại những điểm sáng như Hải Phòng, Bắc Ninh, Hòa Bình, Hạ Long (miền Bắc); Phan Thiết (Bình Thuận), Tuy Hòa (Phú Yên), Quy Nhơn (Bình Định), Thanh Hóa (miền Trung); Bình Dương, Long An, Đồng Nai (miền Nam).

Trong thời gián tới, hạ tầng được đầu tư tốt sẽ là cú hích thúc đẩy phát triển đầu tư công nghiệp, đầu tư du lịch và đô thị hóa mạnh mẽ hơn cho các địa phương Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Lâm Đồng... Đây cũng là lý do bất động sản khu vực vệ tinh hứa hẹn tăng sức hấp dẫn trong thời gian tới.

Hấp dẫn đi đôi mạo hiểm

Hấp dẫn là thế, song việc đầu tư bất động sản vùng ven luôn tiềm ẩn sự mạo hiểm và rủi ro, nhà đầu tư có thể thắng lớn nhưng cũng có thể thất bại. Thực tế cho thấy, một số doanh nghiệp đầu tư bất động sản vùng ven đã bước đầu gặt hái được thành công nhất định, tạo được thương hiệu, tên tuổi trên thị trường như Cát Tường Group, Trần Anh Group,… Tuy nhiên, cũng có không ít “ông lớn” lại thất bại, sa lầy như Hoàng Quân, Sacomreal,….

Trường hợp các “thành phố ma” ở Thành phố mới (Bình Dương) hay Khu đô thị vắng bóng cư dân ở Nhơn Trạch (Đồng Nai) là những ví dụ điển hình.

“Rủi ro lớn nhất khi đầu tư bất động sản vùng ven là dự đoán sai cân bằng cung cầu. Điều này rất nguy hiểm, giống như việc một cửa hàng ăn uống đầu tiên được mở tại một khu vực nào đó, thời gian đầu sẽ rất đông khách nhưng sau một thời gian có hàng loạt cửa hàng cùng mở cửa thì lúc đó khách sẽ bị san sẻ, ít dần dẫn đến không có cửa hàng nào đạt được doanh thu. Nếu cầu giảm nhưng cung tiếp tục tăng thì câu chuyện thất bại là điều có thể thấy trước”, đại diện một doanh nghiệp chia sẻ.

Liên quan đến câu chuyện giải bài toán cung – cầu hiện nay, có thể lấy thị trường bất động sản Dĩ An, Thuận An (Bình Dương) làm ví dụ. Trong những năm gần đây, từ khi có thông tin hai thị xã này được lên thành phố cho đến hiện tại, giá nhà đất tại đây không ngừng tăng “phi mã”, có những nơi từ mức 16-17 triệu đồng/m2 đã nhảy lên mức 35-40 triệu đồng/m2. Nhiều dự án căn hộ theo đó chào bán ra thị trường với giá cao bất ngờ như dự ánThe Emerald Golf View (chủ đầu tư Lê Phong Land), Bình Dương Grand View (Phát Đạt Corp), 9x Next Gen (Hưng Thịnh Corp), Green Square (TBS Group),...

Theo các chuyên gia, trong khoảng 2017-2020 có một số chủ đầu tư thắng lớn khi các sản phẩm tại đây tung ra thị trường được hấp thụ khoảng 80-90%. Tuy nhiên, từ năm 2021 trở đi sẽ có một số chủ đầu tư có thể sẽ bị sa lầy tại đây. Bởi vì những dấu hiệu của mất cân bằng cung cầu đang ngày càng hiện rõ. Với số lượng dự án và căn hộ đang mọc lên một cách chóng mặt với khoảng hơn 100.000 căn hộ trong khi dân số của hai thành phố Thuận An và Dĩ An hiện nay chỉ khoảng hơn 1 triệu người, sự bội thực nguồn cung là hoàn toàn có thể xảy ra ngay trong một vài năm tới.

Thậm chí, không cần phải đợi tới năm sau, hiện nay, một vài dự án đang có dấu hiệu “vùng vẫy” và có nguy cơ sa lầy lớn tại thị trường Bình Dương. Số lượng chào bán từ các dự án là rất lớn nhưng số giao dịch thành công mà các chủ đầu tư đạt được trên thực tế hiện nay lại rất khiêm tốn.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, trong suốt ba quý đầu năm 2020 thị trường căn hộ TP.HCM chỉ có 9.214 sản phẩm được chào bán và 8.900 căn hộ được giao dịch thành công, giảm 60% so với cùng kỳ. Trong khi đó, thị trường Bình Dương đón nhận hơn 8.200 căn hộ mới, tăng gần 150% so với cùng thời điểm của năm 2019. Đây là việc trước nay chưa từng có tại thị trường này.

Như vậy so với số lượng sản phẩm công bố của các dự án và tình hình giao dịch thực tế, phải mất bao lâu để tiêu thụ hết? Trong khi đó, hầu hết các dự án căn hộ đang triển khai tại Dĩ An đều có tổng mức đầu tư lên đến hàng ngàn tỉ đồng và nguồn vốn này một phần rất lớn chủ đầu tư vay từ ngân hàng. Do đó, nếu phán đoán thị trường và giải sai bài toán cung cầu dẫn đến việc không bán được hàng, doanh nghiệp không có doanh thu, mất khả năng thanh khoản và “sa lầy” là điều hoàn toàn có thể xảy ra.

Lời kết

Theo một doanh nghiệp có kinh nghiệm đầu tư nhiều dự án tại các vùng ven TP.HCM, để đầu tư bất động sản vùng ven thành công, chủ đầu tư cần tính toán được điểm cân bằng cung – cầu. Đặc biệt là cầu tại chỗ để đảm bảo an toàn. Muốn vậy, chủ đầu tư nên lựa chọn những nơi có kết nối hạ tầng giao thông tốt, không cách quá xa TP.HCM. Thứ hai là chọn những nơi có khu công nghiệp, dịch vụ phát triển.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần có sự am hiểu về quy định pháp lý của địa phương nơi đầu tư dự án, bởi luật pháp Việt Nam có “độ mở” nhất định, có thể với mỗi địa phương sẽ có những quy định khác nhau trong đầu tư dự án. Ngoài ra, để tránh rủi ro, nhà đầu tư không nên đầu tư theo phong trào mà cần tỉnh táo, có tầm nhìn dài hạn trong tương lai đối với khu vực muốn đầu tư.