Bất động sản thương mại châu Á mất sức hút sau sự sụp đổ của một loạt ngân hàng phương Tây

Ảnh hưởng từ sự sụp đổ của một số ngân hàng phương Tây đã lan sang cả thị trường bất động sản thương mại và quỹ tín thác đầu tư bất động sản đã niêm yết tại châu Á, trong đó nổi bật là ở Singapore, Nhật Bản và Hong Kong.

Các chỉ số REIT (quỹ tín thác đầu tư bất động sản) tập trung vào châu Á của S&P đã bắt đầu năm 2023 với một lưu ý tích cực trong bối cảnh dự đoán rằng việc nới lỏng chính sách Zero-Covid ở Trung Quốc sẽ khuyến khích dòng vốn lớn hơn từ nền kinh tế lớn nhất châu Á đến phần còn lại của khu vực, thúc đẩy bất động sản thương mại.

Tuy nhiên, mọi thứ đã đi xuống khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tiếp tục chiến dịch thắt chặt tiền tệ, tăng lãi suất thêm một phần tư điểm phần trăm vào ngày 22/3 vừa qua.

Tâm lý thị trường càng nặng nề hơn sau khi Silicon Valley Bank tại Mỹ và Credit Suisse của Thụy Sĩ, hai trong số những ngân hàng danh tiếng trên thế giới, đã liên tục sụp đổ trong thời gian qua.

Mặc dù lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm giảm trong tháng 3 do các nhà đầu tư tìm kiếm một nơi an toàn để gửi tiền trong thời kỳ hỗn loạn, nhưng lãi suất tại châu Á vẫn đủ cao để khiến ngành bất động sản thương mại cảm thấy áp lực.

Christine Li, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu của công ty tư vấn bất động sản Knight Frank, cho biết: “Lãi suất của khu vực châu Á sẽ đạt mức cao nhất trong nhiều năm vào năm 2023”, đồng thời cho biết thêm rằng “môi trường hoạt động và kinh tế suy yếu đang buộc người thuê nhà, bao gồm cả doanh nghiệp và cá nhân, phải tính toán lại”.

Các số liệu mới nhất từ nhà cung cấp dữ liệu tài chính Refinitiv cũng chỉ ra sự sụt giảm. Giá trị các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) bất động sản thương mại ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương đạt 10,3 tỷ USD trong quý I, thấp hơn mức 18,9 tỷ USD cùng kỳ năm trước và thậm chí còn giảm sâu hơn nếu so với mức 21,2 tỷ USD trong quý IV/2022.

Krishna Guha, một nhà phân tích từ Ngân hàng Malayan của Malaysia, cho biết rằng môi trường lãi suất cao sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của REIT. Guha kết luận rằng nếu lãi suất tăng nửa điểm phần trăm, sự thay đổi trong phân phối trên mỗi đơn vị (DPU), khoản thanh toán mà nhà đầu tư nhận được cho mỗi cổ phần của REIT, có thể giảm tới 2% hoặc hơn.

Chuyên gia phân tích thị trường của MSCI, trong một báo cáo tháng 2, cho biết hoạt động bất động sản thương mại ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương trong quý cuối năm 2022 đã giảm với tốc độ nhanh hơn so với ba tháng trước đó.

Giá trị của các giao dịch bất động sản thương mại đã giảm 52% so với cùng kỳ năm ngoái, với sự sụt giảm trên diện rộng đối với tất cả các nền kinh tế lớn và các loại tài sản. Báo cáo cho biết thêm rằng hoạt động trên thị trường bất động sản thương mại châu Á trong quý IV/2022 là mức chậm nhất kể từ năm 2012.

Benjamin Chow, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu tài sản bất động sản châu Á tại MSCI, cho biết: “Quý IV/2022 đã chứng kiến một làn sóng tăng lãi suất khác, điều này đã làm giảm động lực thực hiện các giao dịch trên thị trường”.

Tại Hong Kong, Chow cho biết khối lượng đầu tư bất động sản thương mại có thể vẫn giảm trong vài tháng tới khi thành phố này bắt kịp đà tăng lãi suất của Mỹ. Theo các nhà phân tích, khối lượng giao dịch trong lĩnh vực bất động sản thương mại tại Hong Kong trong năm ngoái đã giảm gần một nửa so với năm trước. Cụ thể, chỉ có 101 giao dịch được ký kết vào năm 2022.

Tuy nhiên, một số nhà đầu tư đang đặt cược vào sự phục hồi của bất động sản thương mại ở những nơi khác. Công ty tư vấn bất động sản JLL đã lưu ý trong một báo cáo gần đây rằng Nhật Bản và Singapore vẫn là điểm đến hàng đầu ở châu Á cho các nhà đầu tư vào lĩnh vực bất động sản thương mại.

JLL cho biết 68% trong số 55 nhà đầu tư bất động sản tổ chức trong cuộc khảo sát của họ mong muốn tăng mức độ tiếp xúc với bất động sản thương mại của Nhật Bản trong năm nay, với 60% có cùng quan điểm đối với tài sản bất động sản phi nhà ở của Singapore. Cuộc khảo sát được tiến hành vào tháng 12 năm ngoái.

Báo cáo của JLL lưu ý, đồng yên mất giá trong năm qua cùng với lãi suất thấp trong nước đã khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài triển khai vốn tại Nhật Bản. JLL cũng nhấn mạnh danh tiếng “nơi trú ẩn an toàn” của Singapore luôn là một trong những điểm thu hút lớn đối với các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, khả năng tạo ra thu nhập của các bất động sản thương mại tại các trung tâm châu Á đang bị nghi ngờ. Báo cáo của Knight Frank về các văn phòng ở châu Á - Thái Bình Dương trong quý cuối cùng của năm 2022 cho thấy sự sụt giảm trên toàn khu vực. Tại Tokyo, Thâm Quyến, Manila, Jakarta và Hong Kong, giá cho thuê tại các khu vực trung tâm đã giảm hơn 2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ở Singapore, tình hình có vẻ thuận lợi hơn. Knight Frank chỉ ra rằng trong quý cuối năm 2022, giá cho thuê tại các khu vực trung tâm ở Singapore đã tăng hơn 3%. Giá thuê tại các khu vực kinh doanh cốt lõi của thành phố trong 3 tháng đầu năm 2023 cũng tiếp tục chứng kiến mức tăng 1,3% so với quý trước đó.

Dù vậy, chỉ số văn phòng cho thuê trong khu vực - chỉ số về hiệu suất cho thuê của công ty tư vấn đối với mặt bằng thương mại cao cấp – trong quý cuối năm ngoái đã giảm 1% so với 3 tháng trước đó.

Knight Frank cho biết điều này cho thấy các doanh nghiệp đang thắt chặt chi tiêu vốn khi họ chuẩn bị cho một cuộc suy thoái thị trường có thể xảy ra. Dự báo của công ty tư vấn về giá cho thuê ở châu Á trong năm nay là một loạt hỗn hợp: Singapore, Seoul và Đài Bắc được cho là sẽ chứng kiến giá thuê văn phòng tại các khu vực trung tâm tăng, trong khi Quảng Châu, Hong Kong, Kuala Lumpur và Bangkok dự kiến sẽ giảm.

"Thị trường bất động sản ở châu Á – Thái Bình Dương sẽ phải vượt qua giai đoạn chuyển đổi, khi người thuê và nhà đầu tư đánh giá lại chiến lược của họ trong một môi trường phát triển nhanh chóng. Họ sẽ thận trọng hơn trong việc đưa ra quyết định có thuê hay không”, Knight Frank cho biết.