Bất động sản sẽ có sự phân hoá ra sao trong năm 2024?

Thị trường bất động sản được kỳ vọng có bước chuyển mình mạnh mẽ hơn trong năm 2024.

Dự báo này được CTCP Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) đưa ra tại Báo cáo xếp hạng các công ty bất động sản uy tín trong năm 2024.

Khảo sát doanh nghiệp bất động sản của Vietnam Report cho thấy năm vừa qua ba động lực lớn nhất đóng góp vào kết quả kinh doanh là Uy tín, thương hiệu của công ty trên thị trường (83,3%); Đội ngũ nhân sự giỏi về chuyên môn, giàu kinh nghiệm, kỷ luật cao (63,9%); Rà soát, cắt giảm và sử dụng chi phí hiệu quả (63,9%).

Tận dụng vị thế, uy tín có sẵn, cùng biện pháp “thắt lưng buộc bụng” đã phần nào giúp các doanh nghiệp bất động sản duy trì hoạt động, mong chờ một thị trường sôi động hơn trong năm 2024.

Ba động lực được các doanh nghiệp kỳ vọng sẽ đóng góp nhiều hơn vào kết quả kinh doanh trong 12 tháng tiếp theo là Kinh tế dần phục hồi; Mặt bằng lãi suất giảm; Ứng dụng thành công chuyển đổi số trong quản lý vận hành.

Theo Vietnam Report, thị trường bất động sản năm 2024 có tín hiệu tích cực hơn năm 2023 nhưng sẽ có sự phân hóa giữa các phân khúc thị trường.

Kết quả khảo sát với chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản về triển vọng của đơn vị này cho thấy, thời điểm phục hồi của các phân khúc thị trường cho thấy các phân khúc phục vụ nhu cầu phát triển công nghiệp, nhu cầu ở thực, phù hợp với điều kiện tài chính của người dân sẽ phục hồi trước; các phân khúc nhà ở, chung cư cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi chậm hơn.

Bất động sản nhà ở, chung cư giá rẻ và trung cấp là phân khúc mà cầu vượt cung trên thị trường, những chính sách tháo gỡ, thúc đẩy thị trường sẽ là điều kiện để tăng nguồn cung và đưa thị trường nhộn nhịp trở lại.

Điểm nhấn trong phân khúc này là tầm nhìn xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030, kết hợp cùng các quy hoạch quỹ đất, ưu đãi cho chủ đầu tư và điều chỉnh chính sách chào bán sẽ là cơ hội để tăng nguồn cung và giúp nhiều đối tượng thu nhập thấp có thể tiếp cận được nhà ở xã hội.

Theo khảo sát của Vietnam Report, phần lớn số doanh nghiệp lựa chọn thị trường sẽ phục hồi vào nửa cuối năm 2024 với tỷ lệ lần lượt 48,1% và 46,4%.

Chung cư cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng được đánh giá là có sự phục hồi kém lạc quan hơn các phân khúc còn lại. Nguyên nhân do lượng cung đang dư thừa sau thời kỳ tăng trưởng nóng, người dân chưa quá mặn mà đầu tư vào các phân khúc này.

Ba trụ cột vực dậy thị trường

Theo Vietnam Report, ngành bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn, tài nguyên đất đai và khung chính sách. Khả năng tiếp cận vốn đầy đủ cho phép các doanh nghiệp tài trợ cho các dự án xây dựng, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng cạnh tranh và phát triển của doanh nghiệp trên thị trường.

Hơn nữa, nguồn vốn tạo điều kiện thuận lợi cho sự đổi mới và tiến bộ công nghệ trong ngành, cho phép các công ty áp dụng kỹ thuật xây dựng hiện đại và thực hành bền vững, có thể nâng cao hiệu quả và thu hút người tiêu dùng có ý thức về môi trường.

Đáng nói là bất động sản đang được cho là lĩnh vực rủi ro cao, nên việc tiếp cận nguồn vốn đối với các doanh nghiệp Bất động sản không dễ dàng.

Khảo sát của Vietnam Report ghi nhận, để ứng phó với thiếu hụt dòng tiền, vay từ các ngân hàng thương mại vẫn là lựa chọn hàng đầu với 52,8% doanh nghiệp lựa chọn. Lựa chọn phát hành trái phiếu chứng kiến sự sụt giảm mạnh vào tháng 2.2023, hiện đã có tín hiệu ấm dần. Ngoài ra, giải pháp giảm chi phí hoạt động như tối ưu vận hành, tinh gọn bộ máy nhân sự, cơ cấu mức lương chi trả người lao động cũng có xu hướng gia tăng.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối 2023, tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 2,89 triệu tỷ đồng, tăng 0,23% so với cuối năm 2023 và chiếm 21,46% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, dư nợ kinh doanh bất động sản đạt khoảng 1,11 triệu tỷ đồng, tăng 1,52% và chiếm 38,37% dư nợ tín dụng bất động sản. Bất động sản cũng là một trong hai lĩnh vực ghi nhận mức tăng trưởng tín dụng dương trong 2 tháng đầu năm 2024 dù mức tăng còn khá khiêm tốn. Hiện tại, nhiều dự án gặp vướng mắc về pháp lý đã được tháo gỡ, bắt đầu tiếp cận được các khoản vay mới để tái khởi động. Chủ trương ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá cả phù hợp với nhu cầu ở thực, có khả năng trả nợ, đáp ứng các quy định của pháp luật, vừa giúp đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng, vừa giúp thị trường Bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững hơn trong tương lai.

Đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, hai tháng đầu năm 2024 đã có 13 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị gần 7.500 tỷ đồng, gấp 8,2 lần so với cùng kỳ năm trước, trong đó nhóm doanh nghiệp bất động sản và xây dựng chiếm tỷ trọng cao nhất, hơn 73%. Tuy nhiên, bên cạnh niềm tin cho trái phiếu doanh nghiệp có sự tích cực thì áp lực thanh toán trái phiếu đáo hạn còn tương đối cao trong năm 2024, nhất là các khoản nợ trái phiếu được phép đàm phán gia hạn trong năm 2023. Theo ước tính của VnDirect, nhóm Bất động sản chiếm 59,3% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn năm 2024, tăng 23,7% so với năm 2023.

Quỹ đất chính là cơ sở để các dự án bất động sản hình thành, được quy hoạch và phát triển. Hiện tại, một trong những điểm nghẽn mà doanh nghiệp đang đối diện chính là quy định dự án phải có đất ở, đây là điều kiện khó có thể thực hiện và làm hạn chế sự hình thành các dự án quy mô lớn.

Trụ cột thứ ba là chính sách, hành lang pháp lý, định hình thị trường bất động sản. Nếu như trước kia, ngành bất động sản bị vướng bởi ma trận luật pháp chồng chéo thì những nỗ lực trong cải cách chính sách gần đây được coi là xung lực mạnh mẽ để vực dậy thị trường sau một thời gian trầm lắng.

Vietnam Report cho rằng, trong những năm tiếp theo, khi các Luật sửa đổi chính thức có hiệu lực, chắc chắn thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Đặc biệt, những quy định theo hướng tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội trong các Luật mới, khi chính thức có hiệu lực sẽ thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển, thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, giúp người dân đến gần hơn với giấc mơ an cư.