Bất động sản nhà ở đầu tiên: Nên bán hay nên giữ?

Chủ nhà có thể giữ lại bất động sản hiện tại có tiềm năng phát triển lợi nhuận trong tương lai bằng cách cho thuê. Tuy nhiên, việc bán bất động sản đầu tiên và đầu tư số tiền thu được vào một bất động sản có giá trị hơn có thể nâng cao hơn chất lượng sống của chủ nhà và gia đình. Vậy, rốt cuộc nên bán hay giữ bất động sản đầu tiên?

1. Lợi ích của việc giữ lại bất động sản đầu tiên

“Nếu trong điều kiện cho phép, đại đa số mọi người sẽ cố gắng nắm giữ lại bất động sản đầu tiên của họ,” David Johnston, Giám đốc Công ty Bất động sản Property Planning Australia cho biết.

"Trong hầu hết các trường hợp, việc giữ lại bất động sản sẽ tạo ra một kết quả tài chính tốt hơn. Nhưng tỷ lệ những người thực sự giữ ngôi nhà đầu tiên của họ là rất thấp,” Johnston cho hay. "Họ sẽ không có đủ vốn để có thể giữ lại bất động sản đầu tiên và mua căn nhà tiếp theo."

Giám đốc của tập đoàn Empower Wealth, Bryce Holdaway cho biết những người mua nhà lần đầu thường coi nhẹ tầm quan trọng của bất động sản đầu tiên của họ. Họ thường chỉ coi nó như một bước đệm để vươn tới mục tiêu sở hữu một ngôi nhà khác khang trang hơn.

Holdaway chia sẻ: “Những người ở giai đoạn đầu của quá trình đầu tư bất động sản thường không nghĩ đến việc giữ bất động sản. Họ luôn luôn bán để mua cái tiếp theo."

Giữ lại quyền sở hữu căn nhà đầu tiên mang lại một nguồn thu nhập bổ sung cho chủ nhà trong trường hợp lợi nhuận từ việc cho thuê lớn hơn so với chi phí sở hữu, gồm: thanh toán nợ thế chấp, thuế và chi phí bảo trì bất động sản. Nhưng mức độ phù hợp của chiến lược này có thể phụ thuộc vào giá trị đầu tư của ngôi nhà, bao gồm cả khả năng cho thuê của ngôi nhà và triển vọng tăng trưởng trong tương lai.

Holdaway cho biết: “Nhiều người mua nhà lần đầu khá hài lòng khi mua được căn hộ một hoặc hai phòng ngủ. Họ thường kiếm được một khoản đầu tư thực sự tuyệt vời. Với thế hệ tiếp theo, nếu họ không đủ tiền mua, họ hài lòng với việc thuê nhà. Nếu họ đủ may mắn để sở hữu được một ngôi nhà, đó là khoản lợi nhuận lớn hơn nữa vì họ đã có đất."

2. Hạn chế của việc giữ lại bất động sản đầu tiên

Một trong những hạn chế của việc chuyển đổi nhà ở thành bất động sản đầu tư là việc nó sẽ tác động đến khả năng vay của chủ sở hữu.

Holdaway cho hay: “Bạn có thể giữ lại bất động sản đầu tiên nhưng không có đủ tiền để nâng cấp và bảo trì. Khả năng để chủ nhà có thể chi trả hai khoản vay, một khoản cho việc mua nhà mới và một khoản cho việc duy trì nhà cũ thường không cao.”

Ngay cả khi chủ sở hữu có thể xoay xở khoản thế chấp của họ trong nhiều năm, việc nợ vài trăm nghìn đô la có thể khiến họ không thể vay đủ tiền để mua ngôi nhà lý tưởng tiếp theo của mình.

“Nếu bạn giữ lại bất động sản đó, bạn có thể chỉ đủ tiền mua một ngôi nhà ba phòng ngủ nhưng bạn cần ngôi nhà với bốn phòng ngủ chẳng hạn,” Chuyên gia chia sẻ.

Johnston cho biết việc đưa ra quyết định đòi hỏi chủ sở hữu phải đánh giá các mục tiêu về lối sống và tài chính, cùng với ưu tiên về nhu cầu của một gia đình đang phát triển.

“Ngay bây giờ, bạn có thể sẽ lựa chọn ưu tiên lối sống hơn các mục tiêu tài chính, có nghĩa là bạn sẽ chi nhiều tiền hơn cho ngôi nhà cao cấp nhưng bạn sẽ phải bán bất động sản hiện tại để có được nó.”

3. Phát triển một danh mục đầu tư

Việc nắm giữ cả hai bất động sản có thể làm giảm khoản nợ thế chấp nếu lợi nhuận thu được từ việc bán đi bất động sản đầu tiên trong tương lai. Tuy vậy, điều này cũng đồng nghĩa với việc thu nhập của chủ sở hữu sẽ bị giảm do việc duy trì hai bất động sản cùng lúc.

"Giả sử bạn đã tích lũy được một số tiền lời từ bất động sản đầu tiên, bạn có thể sẽ muốn sử dụng nó vào việc mua ngôi nhà kế tiếp để giảm khoản tiền cần phải vay và trả nợ thế chấp," Holdaway cho biết.

Việc có sẵn một khoản tiền cọc lớn có thể cho phép chủ nhà đầu tư vào ngôi nhà kế tiếp chất lượng hơn. Nhưng Holdaway cảnh báo bất động sản tiếp theo của họ có thể sẽ trở nên vượt quá khả năng chi trả với nhu cầu và những lầm tưởng về thị trường.

“Việc xoay vòng vốn để có được ngôi nhà tiếp theo đồng nghĩa với việc bất động sản bạn sắp mua phải có giá trị bán lại rất khả quan để hòa vốn,” chuyên gia chia sẻ.

Nếu đặt mục tiêu là xây dựng danh mục đầu tư, thì việc giữ một bất động sản đang tăng giá có thể đưa chủ sở hữu đến gần hơn với mục tiêu đó.