Bất động sản đáp ứng nhu cầu thực lên ngôi

Thị trường không còn là “sân chơi đầu cơ”

Nhận định trên được các chuyên gia đưa ra tại tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội cho bất động sản Việt Nam” vừa diễn ra tại TP.HCM. Theo TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng, thị trường hiện nay dù có những điểm tương đồng nhất định về diễn biến giá, nhưng bản chất nền tảng kinh tế và cấu trúc thị trường đã thay đổi đáng kể so với giai đoạn 2010-2012.

TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng

Theo TS. Đinh Thế Hiển, nhìn lại năm nay so với năm 2012, thị trường bất động sản hiện tại là sự tích lũy của nền kinh tế đang chuyển từ gia công sang thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao và phát triển chuỗi cung ứng nội địa.

Điểm khác biệt cốt lõi nằm ở việc giá trị bất động sản hiện nay gắn chặt với nền tảng kinh tế vĩ mô, sự phát triển của hạ tầng và vai trò trong chuỗi cung ứng, thay vì tăng giá theo tâm lý đám đông như trước.

Đáng chú ý, các yếu tố từng được xem là hạn chế như hạ tầng chưa hoàn thiện hay tỷ lệ đô thị hóa còn thấp, nay lại trở thành dư địa tăng trưởng lớn. Ông Hiển đánh giá giai đoạn 2026-2027 sẽ chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ về hạ tầng, nhất là tại khu vực phía Nam. Song song đó, mạng lưới công nghiệp, logistics cũng đang được phát triển.

Hành vi nhà đầu tư đảo chiều rõ rệt

Sự thay đổi của nền tảng thị trường kéo theo sự thay đổi rõ rệt trong hành vi của nhà đầu tư. Theo số liệu được chia sẻ tại tọa đàm, trước đây khoảng 81% nhà đầu tư mua bất động sản với kế hoạch bán lại trong vòng một năm - phản ánh rõ nét tâm lý “lướt sóng”. Tuy nhiên, xu hướng này đã đảo chiều.

Hiện nay, nhà đầu tư có xu hướng nắm giữ tài sản dài hạn hơn, ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, pháp lý rõ ràng và gắn với nhu cầu sử dụng thực.

Nhà đầu tư có xu hướng nắm giữ tài sản dài hạn, ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, pháp lý rõ ràng

Theo đó, xu hướng tìm kiếm không còn phân tán mà tập trung 3 nhóm chính:

- Thứ nhất là bất động sản tại khu vực lõi đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, chiếm khoảng 48%, ưu tiên phân khúc ở thực, sản phẩm có dòng tiền, giao dịch tốt, pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín.

- Thứ hai là đô thị vệ tinh hưởng lợi từ hạ tầng, công nghiệp và logistic.

- Thứ ba là bất động sản nghỉ dưỡng ven biển, gắn với tăng trưởng du lịch.

Điểm chung của 3 nhóm này là đều có khả năng khai thác, tạo dòng tiền hoặc gắn với nhu cầu thật, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Hạ tầng và logistics mở thêm dư địa tăng trưởng

Ở góc nhìn quốc tế, ông Stephen Higgins, Giám đốc bộ phận Thị trường vốn Cushman & Wakefields Nhật Bản nhận định các nhà đầu tư Nhật Bản và Hàn Quốc ngày càng quan tâm đến Việt Nam do thị trường nội địa của họ đã bão hòa. Trong khi đó, Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa phát triển, đặc biệt ở phân khúc căn hộ và các khu đô thị quy mô lớn.

Các dự án hạ tầng tạo động lực cho đô thị vệ tinh

Về phía quỹ đầu tư, ông Đỗ Trí Hiếu, Giám đốc điều hành VinaCapital cho biết, nhà đầu tư nước ngoài ưu tiên những dự án có năng lực triển khai rõ ràng và khả năng thu hồi vốn tốt. “Họ không tìm thị trường nóng mà tìm sự ổn định và hiệu quả dài hạn”, ông nói.

Ông Hiếu nhận định, bất động sản công nghiệp và đô thị ven biển là 2 phân khúc nổi bật, nhờ hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển sản xuất và tăng trưởng du lịch cùng với hệ thống hạ tầng, logistics phát triển. So với Thái Lan hay Indonesia, Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa phát triển, đặc biệt khi hệ thống sân bay và cao tốc đang được đẩy mạnh.

Còn theo ông Ngô Thành Huấn, CEO Công ty CP Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT, thị trường hiện nay đòi hỏi nhà đầu tư phải đánh giá dự án dựa trên nhiều tiêu chí khắt khe hơn: pháp lý rõ ràng; năng lực chủ đầu tư; vị trí gắn với dòng tiền và khả năng thanh khoản.

Thị trường không còn chỗ cho những quyết định xuống tiền theo cảm tính. Đây cũng là lý do các sản phẩm đất nền thuần túy, thiếu quy hoạch hoặc không có giá trị khai thác đang dần mất sức hút trên thị trường.

Ông Huấn cho rằng Việt Nam đã chuyển mình thành điểm đến của dòng vốn phát triển đô thị thực chất, thay vì thị trường tăng giá theo kỳ vọng như trước.

Từ năm 2025 trở đi, tư duy “đầu tư đâu thắng đó” sẽ không còn hiệu quả. Dòng tiền sẽ dịch chuyển rõ rệt sang các phân khúc có giá trị thực, tiêu biểu là các đại đô thị quy hoạch bài bản, mô hình TOD gắn với giao thông công cộng và bất động sản ven biển có khả năng khai thác dòng tiền.