Tháo “vòng kim cô” tín dụng cho bất động sản

LTS: Để thị trường bất động sản vận hành ổn định và bền vững, cần kiến tạo một "thế trận" đồng bộ, nới chính sách tiền tệ được kết hợp chặt chẽ với chính sách thuế, tài khóa, điều tiết cung - cầu và phát triển thị trường vốn đa dạng.

Cần có khung chính sách tín dụng linh hoạt cho các loại hình BĐS, tương tự như các ngành công nghiệp hay dịch vụ khác.

Suốt một thời gian dài, khái niệm "phi sản xuất" đã trở thành cái nhãn đầy tiêu cực dán lên ngành BĐS. Người ta mặc định dòng vốn chảy vào BĐS là dòng vốn "chết", chỉ nằm im trong những khối bê tông, không tạo ra giá trị thặng dư cho xã hội như sản xuất hàng tiêu dùng hay xuất khẩu.

Bài học nhãn tiền

Hệ quả của tư duy lạc hậu này là những chính sách tín dụng khắc nghiệt. Room tín dụng cho BĐS luôn bị kiểm soát chặt chẽ, lãi suất cho vay thường cao hơn mặt bằng chung từ 2 - 4%, và đặc biệt là hệ số rủi ro đối với các khoản vay BĐS bị đẩy lên mức 200 - 300%. Việc áp đặt các "vòng kim cô" này không chỉ khiến các doanh nghiệp BĐS hụt hơi mà còn vô tình triệt tiêu cơ hội phát triển của bao ngành, bao lĩnh vực khác và ảnh hưởng đến cơ hội sở hữu nhà của hàng triệu người dân. Tại sao một ngành chiếm tỷ trọng vốn lớn, có tài sản đảm bảo vững chắc nhất lại phải chịu mức lãi suất trừng phạt và sự dè chừng từ hệ thống ngân hàng? Đó là một nghịch lý cần phải được tháo gỡ ngay lập tức.

Nhìn ra thế giới, các quốc gia phát triển chưa bao giờ coi BĐS là ngành phi sản xuất. Tại Mỹ, Trung Quốc hay Hàn Quốc, tín dụng BĐS luôn chiếm tỷ trọng rất cao (thường từ 25-35% tổng dư nợ) và được quản lý bằng các công cụ thị trường thay vì các mệnh lệnh hành chính siết room.

Bài học nhãn tiền từ cuộc khủng hoảng BĐS tại Trung Quốc khi áp dụng chính sách "ba đường kẻ đỏ" quá đột ngột đã cho thấy: Việc siết chặt tín dụng một cách cực đoan có thể gây ra hiệu ứng domino, đe dọa sự ổn định của cả hệ thống tài chính quốc gia. Việt Nam cần tránh lặp lại những sai lầm này bằng một lộ trình điều tiết vốn linh hoạt, dựa trên sức khỏe của từng dự án và uy tín của từng chủ đầu tư thay vì áp đặt mức trần cứng nhắc cho toàn ngành.

Khung chính sách tín dụng công bằng

Đã đến lúc cần phải có một khung chính sách tín dụng công bằng cho BĐS, tương tự như các ngành công nghiệp hay dịch vụ khác. Cụ thể, cần Phân loại để ưu tiên: Không nên đánh đồng tất cả. Cần ưu tiên vốn và lãi suất thấp cho các phân khúc tạo ra giá trị thực như: BĐS công nghiệp, thương mại dịch vụ, nhà ở giá bình dân và nhà ở xã hội. Ngược lại, với phân khúc cao cấp hoặc tích sản, có thể áp dụng các rào cản kỹ thuật về tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) thay vì siết room. Ngân hàng Nhà nước cần ban hành hướng dẫn phân loại tín dụng BĐS theo mục đích sử dụng. Những dự án BĐS công nghiệp, nhà ở xã hội, hạ tầng kho bãi cần được hưởng hệ số rủi ro ngang bằng với ngành sản xuất (thấp hơn 100%).

Cố định lãi suất dài hạn: Nghiên cứu tạo cơ chế để các ngân hàng thương mại cung cấp gói tín dụng lãi suất cố định 5 - 10 năm cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, giúp ổn định tâm lý thị trường trước các biến động vĩ mô.

Khơi thông nguồn vốn dài hạn: Về lâu dài, ngân hàng không nên là kênh cung ứng vốn gần như duy nhất như hiện nay. Cần phát triển mạnh các quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITs) và thị trường trái phiếu minh bạch để giảm áp lực lên hệ thống tín dụng ngân hàng.

Nêu cao trách nhiệm của hệ thống ngân hàng: BĐS hiện là "khách hàng VIP" lớn nhất của các ngân hàng, đóng góp phần lớn vào lợi nhuận thông qua các khoản cho vay có tài sản đảm bảo chất lượng cao. Do đó, ngân hàng cần có trách nhiệm đồng hành, "nuôi dưỡng nguồn thu" thay vì lạm dụng thế độc quyền để tăng lãi suất vô tội vạ khi thị trường gặp khó khăn. Nên nhớ, 70% tài sản thế chấp trong hệ thống ngân hàng hiện nay là BĐS. Nếu thị trường tiếp tục bị bóp nghẹt bởi các định kiến chính sách, giá trị tài sản đảm bảo suy giảm sẽ dẫn đến vòng xoáy nợ xấu. Khủng hoảng BĐS không bao giờ dừng lại ở các doanh nghiệp địa ốc, nó sẽ nhanh chóng lây lan sang hệ thống ngân hàng, đe dọa an toàn tài chính quốc gia. Mối quan hệ giữa Ngân hàng và BĐS phải là mối quan hệ cộng sinh, cùng thịnh vượng thay vì đối đầu.

Có thể nói rằng, BĐS không phải là lực cản, mà là bệ phóng của nền kinh tế. Trong kỷ nguyên mới, khi Việt Nam đang hướng tới mục tiêu trở thành quốc gia phát triển, chúng ta cần những đại đô thị văn minh, những khu công nghiệp hiện đại và những ngôi nhà hạnh phúc cho người dân. Tất cả những điều đó không thể trở thành hiện thực nếu “dòng máu” tín dụng vẫn bị tắc nghẽn bởi những định kiến cũ kỹ.