Đã đến lúc cần nhìn lại bản chất của bất động sản

Bất động sản không phải “để đó chờ tăng giá”

Trong suốt nhiều năm, bất động sản thường được nhìn nhận như một loại tài sản để đó chờ tăng giá. Không ít người coi việc sở hữu đất đai hay nhà ở đơn thuần là tích sản, tương tự như vàng hay ngoại tệ.

Cách hiểu này tưởng chừng đơn giản, nhưng lại đang chi phối hành vi của một bộ phận lớn nhà đầu tư, đặc biệt trong các giai đoạn thị trường nóng sốt. Hệ quả là hàng loạt quyết định đầu tư được đưa ra không dựa trên giá trị sử dụng hay khả năng khai thác, mà dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Theo các chuyên gia, đã đến lúc cần nhìn nhận đúng bản chất của bất động sản. Khác với cách hiểu phổ biến coi đây là “tài sản bất động”, bất động sản thực chất là “tài sản thực” (real estate) - một loại tài sản gắn trực tiếp với nền kinh tế, có khả năng vận hành và tạo ra giá trị.

Năm 2026, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng

>>Xem bản đồ quy hoạch các dự án khu vực trung tâm TP.HCM

Khi thế giới đối mặt với rủi ro địa chính trị gia tăng, bất ổn kinh tế toàn cầu ngày càng lớn. Trong môi trường như vậy, dòng tiền của nhà đầu tư có xu hướng tìm đến các kênh trú ẩn an toàn, những tài sản có giá trị bền vững mà điển hình là vàng và bất động sản.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng, quan sát toàn cảnh các kênh đầu tư bước sang năm 2026, từ chứng khoán, vàng, bất động sản, ngoại tệ, tiền gửi cho tới tài sản số... có thể thấy thị trường vàng được dự báo sẽ là kênh biến động mạnh nhất, theo sau là thị trường chứng khoán.

Riêng với chứng khoán, kỳ vọng nâng hạng từ thị trường cận biên lên mới nổi đang mở ra cơ hội lớn về dòng vốn, song rủi ro vẫn hiện hữu khi những biến số địa chính trị toàn cầu ngày càng khó lường.

Đặc biệt, thị trường vàng đang trải qua những biến động không lường. Bất chấp các biện pháp quản lý hành chính, tâm lý đám đông và nỗi sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) vẫn chi phối mạnh mẽ hành vi nhà đầu tư, khiến vàng trở thành kênh đầu tư nhạy cảm và khó kiểm soát bậc nhất trong năm 2026.

Theo ông Hiếu, nếu xét thuần túy trên tiêu chí lợi nhuận, rõ ràng vàng đang là kênh đầu tư vượt trội. Năm 2025, vàng mang lại mức sinh lời lên tới khoảng 80%, trong khi không có kênh đầu tư nào khác đạt được tỷ lệ tương tự.

Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư không chỉ nhìn vào lợi nhuận, mà còn có những tiêu chí khác, đặc biệt là yếu tố an toàn thì bất động sản có thể an toàn hơn vàng. Với một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, giá bất động sản rất khó giảm khi giá đất liên tục tăng, chi phí xây dựng leo thang và lãi suất có xu hướng nhích lên.

Thực tế thị trường nhiều năm qua cho thấy, giá đất có xu hướng tăng theo thời gian, đặc biệt tại những khu vực được đầu tư hạ tầng như mở rộng đường, xây dựng cầu, phát triển đô thị mới.

Khác với vàng - vốn chủ yếu tăng giá dựa trên quy luật cung cầu và các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội… bất động sản còn tăng trưởng nhờ các yếu tố nội tại như gia tăng dân số, mở rộng đô thị, phát triển hạ tầng và tăng trưởng kinh tế khu vực.

Chính những yếu tố này giúp bất động sản không chỉ giữ giá trị mà còn có khả năng tăng trưởng bền vững trong dài hạn, ngay cả khi thị trường biến động.

Một điểm khác biệt mang tính bản chất là khả năng tạo dòng tiền. Nếu vàng hay chứng khoán phụ thuộc vào chênh lệch giá để tạo lợi nhuận, thì bất động sản có thể tạo ra thu nhập ổn định thông qua cho thuê hoặc khai thác kinh doanh.

Theo các chuyên gia, đây chính là yếu tố giúp bất động sản trở thành kênh đầu tư “ăn chắc mặc bền”. Nhờ đó, bất động sản không chỉ là công cụ tích sản, mà còn là nguồn tạo thu nhập dài hạn, giúp nhà đầu tư chủ động tài chính và giảm phụ thuộc vào biến động thị trường.

Thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc khắt khe

Theo báo cáo của Savills, thị trường bất động sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương đang bước vào giai đoạn ổn định hơn, với động lực đến từ nhu cầu sử dụng thực, tiêu dùng phục hồi và tăng trưởng kinh tế bền vững. Tại Việt Nam, nền tảng này càng rõ rệt khi tăng trưởng GDP duy trì ở mức cao, tầng lớp trung lưu mở rộng và nhu cầu nhà ở, thương mại gia tăng.

Hạ tầng được xem là động lực tăng trưởng quan trọng của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới

Ông Neil MacGregor, CEO Savills Việt Nam nhận định, dòng vốn hiện nay đang hướng mạnh vào các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao, điều này đang tái định hình nhu cầu bất động sản theo hướng chất lượng, bền vững và dài hạn hơn.

Đáng chú ý, hạ tầng sẽ là động lực tăng trưởng quan trọng nhất của thị trường trong thập kỷ tới. Điều này cho thấy bất động sản không vận hành độc lập, mà gắn chặt với ba yếu tố cốt lõi: kinh tế, hạ tầng và dân cư. Chính sự liên kết này giúp bất động sản giữ vai trò “pháo đài” bảo toàn giá trị trong các giai đoạn khủng hoảng.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu & Tư vấn Savills TP.HCM, nhận định thị trường bất động sản năm 2026 sẽ có sự chọn lọc rõ rệt, trong đó các sản phẩm có chất lượng, pháp lý minh bạch và đáp ứng nhu cầu thực sẽ đóng vai trò dẫn dắt.

Điều này đồng nghĩa với việc không phải bất động sản nào cũng tăng giá. Những tài sản không có giá trị sử dụng thực hoặc không thể khai thác sẽ dần mất đi sức hấp dẫn.

Ngược lại, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển về các tài sản đáp ứng những tiêu chí cốt lõi như pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín, gắn với hạ tầng thực và nhu cầu ở thực, đồng thời có khả năng tạo dòng khách cũng như dòng tiền ổn định trong quá trình khai thác. Đây cũng là tiêu chí để phân biệt giữa tài sản đầu cơ và tài sản đầu tư.

>>Xem ngay danh sách dự án đang mở HOT nhất hiện nay

Trong bối cảnh mới, các chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần thay đổi cách tiếp cận. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn, thị trường đang yêu cầu sự tập trung vào giá trị thực, pháp lý và khả năng khai thác của tài sản. Việc chuyển từ tư duy “lướt sóng” sang “nắm giữ” đang trở thành xu hướng tất yếu.

Theo đó, quyết định đầu tư không còn dựa vào kỳ vọng tăng giá, mà phải xét đến dòng tiền, độ an toàn tài chính và tiềm năng tăng trưởng gắn với hạ tầng, quy hoạch và nhu cầu ở thực. Với người mua đã có tích lũy, việc tận dụng các chính sách hỗ trợ như ân hạn nợ gốc hay ưu đãi lãi suất có thể giúp giảm áp lực tài chính ban đầu và tối ưu hiệu quả sử dụng vốn.