Bất động sản bước vào chu kỳ sàng lọc

Bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản năm 2025 cho thấy nhiều tín hiệu tích cực rõ nét. Nguồn cung tăng mạnh, ghi nhận mức cao nhất kể từ năm 2020 khi hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và quay trở lại thị trường.

TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Cải cách thể chế và những động lực dài hạn

Giao dịch phục hồi rõ rệt, tiệm cận giai đoạn phát triển ổn định trước năm 2020, trong khi mặt bằng giá dù tăng nhanh đầu năm nhưng đã chững lại từ giữa năm và dần được kiểm soát tốt hơn nhờ sự điều tiết của Nhà nước.

Đáng chú ý, việc hình thành các thị trường bất động sản quy mô lớn sau sáp nhập như TP HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Lâm Đồng đã làm thay đổi “địa hình” đầu tư. Những cơn sóng đầu cơ ngắn hạn vốn dựa trên thông tin manh mún và kỳ vọng tăng giá nhanh bị đứt gãy, thay vào đó là xu hướng phát triển ổn định, gắn với quy hoạch tổng thể và tầm nhìn dài hạn hơn.

Cùng với đó, đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy mạnh mẽ, tạo lực đỡ quan trọng cho cầu bất động sản. Dòng vốn tín dụng đạt mức kỷ lục hơn 4 triệu tỷ đồng, riêng lĩnh vực bất động sản khoảng 1,8 triệu tỷ đồng. Sáu tháng cuối năm 2025 ghi nhận tới 63% tổng lượng giao dịch cả năm, phản ánh niềm tin thị trường đã được cải thiện đáng kể.

Một điểm sáng nổi bật trong năm 2025 là sự khởi sắc của phân khúc nhà ở xã hội. Nguồn cung tăng trưởng mạnh, giúp kế hoạch phát triển đạt khoảng 102%, qua đó góp phần quan trọng vào việc cân bằng cung – cầu và ổn định thị trường trong trung và dài hạn.

Những kết quả này gắn liền với làn sóng cải cách thể chế sâu rộng. Hàng loạt nghị định, nghị quyết, chỉ thị quan trọng liên quan đến đất đai, quy hoạch, nhà ở xã hội, phân cấp phân quyền đã được ban hành, tạo hành lang pháp lý rõ ràng và nhất quán hơn cho thị trường.

Đặc biệt, việc Thủ tướng Chính phủ trực tiếp làm Trưởng Ban Chỉ đạo thị trường bất động sản và chính sách nhà ở Trung ương cho thấy quyết tâm điều hành mạnh mẽ. Nhờ đó, hàng nghìn dự án được tháo gỡ vướng mắc, nguồn cung được khơi thông, dòng vốn duy trì ổn định và mặt bằng giá dần đi vào quỹ đạo bền vững.

Song song với cải cách thể chế, các động lực kinh tế – xã hội tiếp tục tạo nền tảng cho bất động sản. Du lịch phục hồi mạnh mẽ với 21,5 triệu lượt khách quốc tế và 135,5 triệu lượt khách nội địa. Hạ tầng giao thông được đẩy nhanh, đến năm 2025 cả nước có khoảng 3.188 km cao tốc. Riêng hai đợt khởi công lớn trong năm đã ghi nhận gần 500 dự án, tổng vốn đầu tư ước khoảng 5 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm tới 78%.

Không còn đất cho đầu tư ăn xổi

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản đứng trước nhiều cơ hội khi mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số được đặt ra, chính sách tiền tệ tiếp tục linh hoạt và các mô hình phát triển mới như đô thị nén, đô thị gắn với giao thông được ưu tiên.

Thị trường phát triển trong một hệ sinh thái được quản trị bằng dữ liệu và công nghệ số.

Tuy nhiên, thách thức vẫn hiện hữu, từ cơ cấu nguồn cung còn nghiêng về phân khúc giá cao, áp lực chi phí đầu vào, cho tới mức độ phụ thuộc lớn vào tín dụng.

Thị trường sẽ không còn chỗ cho đầu tư ăn xổi. Giai đoạn tới đòi hỏi các chủ thể phải chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn và tuân thủ nghiêm kỷ cương thị trường trong một hệ sinh thái được quản trị bằng dữ liệu và công nghệ số.

Sự thay đổi này không chỉ là yêu cầu bắt buộc đối với doanh nghiệp mà còn là phép thử đối với nhà đầu tư, khi lợi nhuận không còn đến từ sóng ngắn, mà từ năng lực nhìn dài hạn và khả năng thích ứng với một thị trường đã bước sang giai đoạn phát triển mới.

>>Xem thêm: Các dự án bất động sản trên toàn quốc