Bắt đáy thị trường bất động sản

Ảnh minh họa

Tuy nhiên, thực tế cho thấy vẫn còn không ít nhà đầu tư chuyên nghiệp đã thoái vốn, rút lui lặng lẽ từ những đợt sóng cao trào và đang nắm giữ trong tay lượng tiền mặt khá lớn lại là người đang cười thầm, đắc ý và mong chờ cơ hội xuống tiền để mua vào những tài sản với giá “cực tốt” và nhằm sát vùng đáy của thị trường ở chu kỳ này.

Câu hỏi mà hầu hết những người tham gia đầu tư, mua bán Bất động sản luôn đặt ra và mong chờ câu trả lời là giá vùng đáy của chu kỳ được xác định như thế nào?

Kinh nghiệm theo dõi thị trường cho thấy giá vùng đáy thường được dựa trên mức giá “đỉnh điểm” ngay trước đó. Mức giảm giá này phụ thuộc vào từng phân khúc sản phẩm, vào mối quan hệ cung – cầu của từng phân khúc, từng loại hình bất động sản. Đặc biệt, yếu tố tỷ lệ người mua sử dụng cuối cùng, tỷ lệ lấp đầy nhà ở, lấp đầy cư dân của khu đô thị; mức độ hoàn thiện hạ tầng xây dựng và hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại,...) cũng tác động mạnh đến mức giảm này. Những khu đã có dân cư đông đúc, nhà cửa càng được lấp đầy nhiều thì mức giảm càng thấp do nguồn cung sụt giảm đi.

Lịch sử cho thấy, phân khúc đất nền, phân khúc phổ biến nhất tại thị trường Đà Nẵng, giá trong vùng đáy của chu kỳ thường giảm từ 50% - 60% so với đỉnh điểm tại các khu vực dân cư thưa thớt, hạ tầng xã hội chưa hoàn chỉnh; giảm từ 40% – 50% tại các khu dân cư có tỷ lệ lấp đầy khá; Nhà đất trung tâm, những khu dân cư đông đúc giảm từ 20% - 30%.

So với đỉnh điểm cơn sốt cách đây tròn 1 năm, hiện tai thị trường bất động sản Đà Nẵng nhiều nơi giá đã giảm về gần ngưỡng phân tích như trên. Tuy nhiên, mức tác động của dịch Covid 19 lần này lại là ẩn số khó đoán nhất. Nhiều người tỏ ra lạc quan về tình hình dịch bệnh do Nhà nước đã khống chế dịch bệnh khá tốt, cộng với niềm tin từ các chính sách hỗ trợ, kích thích kinh tế chưa từng có của Chính phủ sẽ tác động tích cực và thúc đẩy hồi phục nhanh nền kinh tế. Một số nhà đầu tư khác lại tỏ ra bi quan khi chứng kiến khủng hoảng tại các nước phát triển và e ngại sẽ tác động đến Việt Nam.

Một thông tin mà các nhà đầu tư có thể tham khảo là trong thông báo cách đây vài hôm, tổ chức xếp hạng tín dụng Fitch đã đưa ra dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam sẽ giảm xuống còn 3,3% trong năm 2020. Tuy vậy, Fitch cũng kỳ vọng tăng trưởng GDP Việt Nam năm 2021 sẽ đạt 7,3% khi nhu cầu bên ngoài và trong nước dần hồi phục, xuất khẩu, du lịch và FDI tăng trở lại.

Những nhận định tốt - xấu đan xen lẫn nhau nhưng để tham gia đầu tư mua bán trong giai đoạn này, ngoài đối tượng là những người có nhu cầu cấp thiết về chỗ ở, có sẵn nguồn tiền chủ động sẽ được mua với mức giá hợp lý, thì số còn lại là những nhà đầu tư thực sự chuyên nghiệp. Họ là những người giàu kinh nghiệm, liên tục theo dõi, bu bám thị trường, có tư duy nhạy bén và chắc chắn đang nắm trong tay nguồn tài chính chủ động với định hướng đầu tư vững chắc kéo dài trung và dài hạn. Đây là cơ hội thực sự đối với họ bởi vì họ có đầy đủ kiến thức, kinh nghiệm, kỹ năng đàm phán tuyệt vời để hoàn thành những thương vụ giá trị.

Còn những ai không chuyên, tư duy đầu cơ, đầu tư ngắn hạn; nguồn tài chính thụ động hoặc phải vay mượn nhiều thì cần cẩn trọng khi tham gia bắt đáy thị trường.