3 chữ D trong đầu tư bất động sản tại châu Á – Thái Bình Dương

Tăng trưởng kinh tế ở APAC dự kiến sẽ duy trì ổn định vào năm 2023 so với châu Âu và Hoa Kỳ, đây là một nền tảng tốt hơn cho hoạt động đầu tư bất động sản. Dù động lực chính là Trung Quốc sẽ mất một thời gian để mở cửa hoàn toàn, sự trở lại của Trung Quốc sẽ là một cú hích lớn với toàn bộ nền kinh tế và thị trường bất động sản khu vực.

Nhu cầu và tăng trưởng đầu tư bất động sản ở APAC sẽ tiếp tục chiều hướng đi lên, tuy nhiên vẫn có những áp lực liên tục đối với lãi suất trần, đáng chú ý nhất là ở Úc và Hàn Quốc, nơi lãi suất thay đổi nhiều nhất. Trong khi đó, nhiều thị trường khu vực và một số loại hình bất động sản cụ thể sẽ chứng kiến sự tăng trưởng cho thuê rất mạnh, điều này đang làm giảm một phần tác động của việc tăng lãi suất đối với định giá bất động sản.

Vì suy thoái toàn cầu sẽ dẫn đến tăng trưởng chậm hơn tại hầu hết các thị trường lớn ở APAC, điều quan trọng đối với nhà đầu tư là phải định vị được các loại hình bất động sản sẽ hưởng lợi nhiều nhất từ các động lực cơ bản của khu vực. Theo các chuyên gia, ba trụ cột chính quyết định chiến lược đầu tư bất động sản tại APAC trong vài năm tới sẽ nằm ở 3 chữ “D” là số hóa (digitalization), thay đổi nhân khẩu học (demographic change) và khử carbon (decarbonisation).

3 chữ “D” quan trọng

Số hóa đang thay đổi doanh nghiệp ở khắp mọi nơi, thúc đẩy nhu cầu phát triển thêm nhiều trung tâm dữ liệu và hậu cần. Sự chuyển dịch mạnh mẽ của doanh nghiệp và người tiêu dùng sang các dịch vụ đám mây được thúc đẩy bởi thương mại điện tử, giải trí trực tuyến, truyền thông, mạng xã hội và thiết bị thông minh, chắc chắn sẽ vẫn là một xu hướng của tương lai tại APAC và thế giới.

Từ góc độ nhân khẩu học, có 2 cơ hội cho các nhà đầu tư. Một mặt, dân số trẻ và tầng lớp trung lưu ngày càng tăng đang thúc đẩy nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là nhà cho thuê do chi phí sở hữu nhà cao ở các thành phố lớn. Mặt khác, dân số già ngày càng tăng sẽ thúc đẩy nhu cầu về nhà ở cao cấp, vốn đang bị thiếu hụt rất nhiều tại các thị trường lớn trong khu vực.

Đối với quá trình giảm phát thải carbon, nhiều doanh nghiệp và người dùng cuối đang thay đổi suy nghĩ và sở thích của họ đối với các tòa nhà xanh, thúc đẩy nhu cầu liên tục đối với các bất động sản đáp ứng tiêu chuẩn ESG tốt hơn. Đổi lại, xu hướng này sẽ mang lại nhiều cơ hội hơn để nâng cấp các tòa nhà cũ, đồng thời tìm ra những cách thức mới để tạo ra các bất động sản xanh và có giá trị cao hơn.

Cơ hội đầu tư còn nhiều

Trong lịch sử, bất động sản đã tăng trưởng tốt trong thời kỳ lạm phát. Tuy nhiên, kịch bản là khác nhau đối với các khu vực chính là châu Âu, Hoa Kỳ và châu Á. Châu Âu đang phải đối mặt với những thách thức gay gắt hơn do cuộc xung đột kéo dài ở Ukraine. Trong khi tại Mỹ, do tỷ giá đã thay đổi nhiều và nhanh chóng, hoạt động đầu tư bất động sản phải đối mặt với những rủi ro khi triển vọng nền kinh tế đi xuống. Ngược lại, châu Á mang đến cho các nhà đầu tư toàn cầu những lợi ích của việc đa dạng hóa từ thị trường trong nước và tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, điều quan trọng là nhà đầu tư phải chọn lọc và hiểu điều gì đang thúc đẩy nhu cầu về bất động sản hậu cần, trung tâm dữ liệu, văn phòng và nhà ở tại từng thị trường cụ thể.

Các thị trường như Úc, Singapore và Hàn Quốc có điểm tương đồng với phương Tây hơn về lãi suất và môi trường lạm phát. Mặc dù điều này tạo ra những trở ngại trong ngắn hạn, nhưng nhu cầu thuê mạnh mẽ và nguồn cung mới còn hạn chế sẽ hỗ trợ tăng trưởng giá thuê trong trung hạn. Tại Nhật Bản, lãi suất có thể sẽ tiếp tục ở mức thấp trong một thời gian dài và do đó mang lại mức chênh lệch lợi suất hấp dẫn. Trung Quốc đang đi theo hướng ngược lại, cắt giảm lãi suất và bắt đầu cung cấp thêm thanh khoản cho các công ty bất động sản. Tuy nhiên, mối lo ngại vẫn còn do chính sách zero-Covid đang khiến nền kinh tế Trung Quốc bị kiềm tỏa và tạo ra sự không chắc chắn về khả năng phục hồi.

Các chuyên gia đánh giá tích cực về các trung tâm dữ liệu và bất động sản hậu cần tại APAC. Không gian văn phòng tại Singapore đang được hưởng lợi từ sự dịch chuyển của một số doanh nghiệp từ Hồng Kông, trong khi Seoul và Sydney sẽ mang đến những cơ hội thú vị. Bất động sản nhà ở tại Nhật Bản đã phát triển rất tốt, trong khi nhà ở cho thuê đang có triển vọng tại Úc và các dự án co-living đang ngày càng phổ biến ở Singapore và Hồng Kông. Lãi suất cao hơn và thanh khoản thắt chặt cũng đã làm tăng sức hấp dẫn của các chiến lược nợ bất động sản ở Úc. Chiến lược nợ bất động sản liên quan đến việc cho chủ sở hữu tài sản hoặc nhà đầu tư vay tiền, chẳng hạn như thế chấp, đồng thời thu lãi và các khoản thu nhập khác từ khoản đầu tư này. Chiến lược này có thể được sử dụng để giảm thiểu rủi ro và mang lại nguồn thu nhập đáng tin cậy cho các nhà đầu tư hoặc tổ chức tài chính.

Nếu nhìn vào khả năng phục hồi của bất động sản ở APAC qua các chu kỳ, thì khu vực này thường phục hồi nhanh chóng sau những đợt suy thoái lớn. Mặc dù ấy một số đợt giảm định giá sẽ kéo dài cho đến nửa đầu năm 2024, các lĩnh vực và thị trường cụ thể dự kiến sẽ phục hồi tốt hơn và có triển vọng tươi sáng hơn.

Việc tập trung dòng vốn dựa vào 3 xu hướng chính đã nêu ở trên sẽ mang lại lợi nhuận tích cực trong trung và dài hạn cho nhà đầu tư. Còn trong ngắn hạn, việc thắt chặt thanh khoản và chi phí vốn cao hơn của thị trường bất động sản APAC sẽ tạo ra một khởi điểm hấp dẫn cho nhà đầu tư.