Việc thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện sẽ được quản lý chặt chẽ hơn.

Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vừa trình Quốc hội, Chính phủ đã quy định chi tiết các trường hợp thuộc diện thu hồi đất. Dự thảo cũng giữ quy định doanh nghiệp thỏa thuận nhận chuyển nhượng bên cạnh cơ chế thu hồi đất. Đó là sự sâu sát của cơ quan xây dựng luật trước bức xúc của xã hội về quy định quan trọng bậc nhất trong Luật Đất đai là thu hồi đất. Tuy nhiên, có một số nội dung cần được làm rõ hơn.

Cẩn trọng với dự án khu đô thị mới

Nhằm chấm dứt việc tùy tiện thu hồi đất, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã liệt kê chi tiết những trường hợp được thu hồi đất. Theo đó, chỉ khi phục vụ mục đích công cộng, an ninh quốc gia, phát triển kinh tế-xã hội mới thu hồi đất. Tuy nhiên, dự thảo vẫn có một nội dung khiến nhiều người lo ngại. Đó là dự án có mục đích “xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị hiện có; chỉnh trang và phát triển khu dân cư nông thôn…” cũng được thu hồi đất.

Lâu nay việc thu hồi đất với các dự án khu đô thị mới, các dự án chỉnh trang đô thị thường gây nhiều bức xúc và khiếu nại. Dự án kinh doanh lẽ ra thỏa thuận bồi thường nhưng nếu gắn mác “chỉnh trang đô thị” thì lại thành diện thu hồi đất. Dự án khu đô thị mới có rất nhiều hạng mục, chủ đầu tư chỉ làm phần “nạc” bán kiếm lợi nhuận nhưng cũng được thu hồi đất, ép dân nhận giá bồi thường thấp. Tuy nhiên, khi đối chất về lý thì dân sẽ thua vì cơ quan chức năng viện dẫn điều khoản này để trả lời.

Theo các chuyên gia, đấu thầu dự án công khai là một biện pháp tốt nhằm tháo gỡ nút thắt trong bồi thường giải tỏa. Ảnh minh họa: HTD

Lần này dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vẫn quy định nhóm đối tượng trên được thu hồi đất. Liệu có tái diễn tình trạng thu hồi đất tùy tiện thay vì phải thỏa thuận bình đẳng với người dân vì sự mù mờ, hiểu cách nào cũng đúng của quy định pháp luật? Biện pháp nào khống chế hay kiểm soát? Đây là điều rất cần phải làm rõ.

Công khai đấu thầu dự án

Như đã đề cập, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vẫn giữ hai cơ chế thu hồi đất và thỏa thuận. Việc duy trì hai cơ chế là điều tất yếu và cần thiết, đặc biệt là cơ chế thỏa thuận bồi thường. Theo TS Trần Quang Huy, giảng viên ĐH Luật Hà Nội, khó đánh giá cơ chế nào hay hơn vì một bên là hành chính (thu hồi đất), một bên là dân sự (thỏa thuận).

“Tuy nhiên, nếu dự án có thể thỏa thuận được thì phải thỏa thuận vì cơ chế này tạo sự đồng thuận rất lớn giữa chủ đầu tư và người dân. Dự án nhỏ lẻ, không chiếm nhiều đất và thuần túy mang tính chất kinh doanh cho chủ đầu tư mà dùng biện pháp hành chính thu hồi đất là bất hợp pháp” - ông Huy lưu ý.

Với cơ chế thu hồi đất, bức xúc của người dân chủ yếu là giá bồi thường không thỏa đáng. Luật sư Huỳnh Văn Nông, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng muốn tháo gỡ nút thắt trong bồi thường giải tỏa, cách tốt nhất là phải thông qua đấu thầu dự án công khai, minh bạch.

“Những hộ dân có đất trong khu vực được quyền ưu tiên thực hiện dự án nếu họ đủ khả năng. Còn nếu không, Nhà nước sẽ mời thầu công khai, có sự giám sát chặt chẽ của các hộ dân trong dự án. Số tiền thu được sẽ được trích ra để chi trả bồi thường cho các hộ dân mà họ không thể khiếu nại giá cao hay thấp” - ông Nông bày tỏ.

Trong khi đó, đại diện Sở TN&MT TP.HCM cho rằng bất cập trong cơ chế thu hồi đất dẫn đến giá bồi thường thấp, không thể ngang bằng giá thỏa thuận là bởi khung giá đất cứng nhắc. “Để tháo gỡ, cần có một khung giá đất mang tính chất mềm dẻo cho địa phương được linh động” - sở này đề nghị.

Sửa đổi Luật Đất đai để dân có lợi hơn

Ngày 31-10, trao đổi với báo chí bên lề hành lang Quốc hội, Bộ trưởng Bộ TN&MT Nguyễn Minh Quang cho biết: Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này hướng đến mục tiêu là đất phải được sử dụng hiệu quả hơn, dân được lợi hơn, đồng thời khiếu kiện và tham nhũng liên quan đến đất đai cũng sẽ giảm đi.

Cũng theo ông Quang, trong quá trình bàn thảo xây dựng luật cũng có ý kiến cho rằng nên tư nhân hóa đất đai. Nhưng nếu như vậy, người nào cũng khư khư giữ lấy đất thì không thể đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng được. “Ngày 30-10, tôi báo cáo với Tổng Bí thư là trong Hiến pháp có nói về vấn đề trưng mua, trưng dụng. Nhưng lần này cùng với việc sửa đổi Luật Đất đai thì chúng ta cũng sửa đổi Hiến pháp, trong đó thống nhất không đề cập đến việc trưng mua, trưng dụng nữa. Nếu chúng ta trưng mua thì rất khó vì đất đai chưa được tư nhân hóa đất đai” - ông Quang nói

Ông Quang cũng khẳng định thời gian qua việc thu hồi đất thường làm nảy sinh rất nhiều vấn đề xã hội. Lần này chúng ta sẽ giải quyết căn cơ các vấn đề đó, bảo đảm được lợi ích cho người dân. Cụ thể, như quy định về xử lý chênh lệch địa tô thì người dân cũng đã có một phần. Ngoài ra, việc thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện cũng sẽ được quản lý chặt chẽ.

THÀNH VĂN ghi

Quy định hiện hành chưa rõ ràng

Theo Luật Đất đai 2003, dự án công ích thì Nhà nước thu hồi đất, còn dự án kinh doanh do chủ đầu tư thỏa thuận với người dân. Tuy nhiên, đến các văn bản dưới luật, cụ thể là Nghị định 84/2007, ranh giới này gần như bị xóa nhòa. Theo Nghị định 84, thậm chí trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp cũng có thể được Nhà nước thu hồi đất. Điều kiện là dự án phải nằm trong quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. Như thế thì gần như dự án kinh doanh nào cũng có thể thuộc diện thu hồi đất. Dự án nào mà không được phê duyệt quy hoạch, không nhằm mục đích phát triển kinh tế?

Luật sư NGUYỄN THỊ CAM, nguyên Trưởng bộ môn Luật Đất đai  ĐH Luật TP.HCM

Có việc doanh nghiệp “mượn tay” Nhà nước

Đã có tình trạng doanh nghiệp rỉ tai nhau nên nhờ tới Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất. Đổi lại, họ sẽ chi trả kinh phí bồi thường và “bồi dưỡng” cho ban này.

Ông LÊ NGỌC TÚ, Giám đốc Công ty Nhà Bình Dân, cho biết tại hội thảo ngày 13-7 về “Cơ chế thu hồi đất” do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổ chức

Cảnh giác cơ chế thu hồi đất dự án kinh doanh

Cần hết sức cảnh giác với cơ chế thu hồi đất dự án kinh doanh, bởi ranh giới dự án thuộc diện thu hồi đất và dự án buộc phải thỏa thuận rất mong manh. Theo quy định, dự án thuộc trường hợp đặc biệt quan trọng sẽ do Chính phủ, Quốc hội hoặc Thủ tướng chấp thuận đầu tư. Các dự án xếp loại quan trọng cũng được địa phương ra quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, dự án như thế nào là quan trọng, là rất quan trọng? Quy định pháp luật không rõ ràng, người dân không biết đường nào mà lần.

TS TRẦN QUANG HUY, giảng viên ĐH Luật Hà Nội

Theo Cẩm Tú (PLTP)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.