Thu hồi đất của các DN tại Hà Nội: Tìm giá trị đích thực

23.742,5 m2 của Chi nhánh TCty Công nghiệp ôtô VN -
Nhà máy cơ khí công trình tại 199 phố Minh Khai, quận Hai Bà Trưng bị đề nghị thu hồi

Được biết, lãnh đạo thành phố đã giao Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các đơn vị liên quan lập hồ sơ thu hồi đất của 10 đơn vị, DN do vi phạm Luật Đất đai, với tổng diện tích thu hồi gần 3 triệu m2, trình UBND thành phố ra quyết định thu hồi trong tháng 7/2012.

Thành tích hay thất bại ?

Trong đó, Cty cổ phần Tập đoàn Nam Cường Hà Nội giao trả lại dự án khu đô thị mới Thạch Thất tại 6 xã và 1 thị trấn thuộc huyện Thạch Thất do khu đô thị này không còn phù hợp với quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội. DN có diện tích bị thu hồi lớn thứ hai là Cty cổ phần Thiết bị giáo dục 1 với 22.340 m2 tại 62 Phan Đình Giót, phường Phương Liệt, quận Thanh Xuân. Tiếp đến là Chi nhánh TCty Công nghiệp ôtô VN - Nhà máy cơ khí công trình với 23.742,5 m2 tại 199 phố Minh Khai, quận Hai Bà Trưng. Một DN khác là TCty Vàng Agribank VN với 10.000 m2 tại Cụm công nghiệp Duyên Thái, huyện Thường Tín…

Theo lãnh đạo TP Hà Nội, đây là đợt đề nghị thu hồi đất đai có vi phạm lớn nhất từ trước tới nay trên địa bàn Hà Nội. Số đất thu hồi lần này gấp khoảng 15 lần số đất mà thành phố thực hiện trong 3 năm gần đây. Trong 3 năm (2009 - 2011), các lực lượng chức năng đã tham mưu cho UBND thành phố ra quyết định thu hồi đất của 29 tổ chức có vi phạm pháp luật đất đai với tổng diện tích 214.286,5 m2 đất.

Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Hồng Khanh cho biết: qua thanh tra, tất cả các trường hợp sử dụng đất nêu trên đều vi phạm pháp luật về đất đai, trong đó nổi lên là việc nhận giao đất nhưng không triển khai dự án, tự ý cho thuê lại, sử dụng sai mục đích hoặc không nộp tiền thuê đất... Do đó, cùng với việc kiên quyết thu hồi và xử lý vi phạm để sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả, UBND thành phố sẽ giao Trung tâm Giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất thành phố phối hợp với Quỹ phát triển đất lập kế hoạch bố trí kinh phí để thực hiện giải phóng mặt bằng, hoàn trả kinh phí cho các DN đã đầu tư trên đất theo quy định.

Trong điều kiện bình thường thì việc thu hồi đất của TP Hà Nội là một tín hiệu đáng mừng, bởi thu hồi đất vi phạm pháp luật về đất đai của các DN luôn là vấn đề khó tại các đô thị lớn nói chung và Hà Nội nói riêng. Chưa có số liệu thống kê chính thức và đầy đủ về thực trạng vi phạm sử dụng đất đai tại TP Hà Nội nhưng nếu thu đúng thu đủ chắc chắn số diện tích đất đã và sẽ phải thu hồi lớn hơn rất nhiều. Một câu hỏi được đặt ra là đây là quyết định mạnh tay thể hiện quyết tâm của TP Hà Nội trong việc xử lý vi phạm về luật đất đai hay là sự bất lực trong việc kiểm tra giám sát và đốc thúc tiến độ triển khai các dự án. Nói cách khác đây chỉ là động thái hợp thức hóa một thực tế đang tồn tại?

Nhìn vào danh sách các DN bị thu hồi đất lần này phần lớn là đất chuyển đổi làm khu đô thị. Và rõ ràng trong bối cảnh hiện nay nếu không thu hồi thì các DN cũng khó có khả năng để chuyển đổi hoặc triển khai các dự án theo đúng lộ trình. Bong bóng bất động sản đã phá tan giấc mộng của không ít DN. Nhiều chuyên gia cho rằng thu hồi đất là việc làm cực chẳng đã bởi khi giao đất thì mục đích chính của người giao và người được giao đều mong muốn diện tích đó được sử dụng một cách hiệu quả nhất.

Khó tìm lối thoát

Tiên trách kỷ, hậu trách nhân, về bản chất có thể hiểu đây là những quyết định sai lầm của TP Hà Nội khi “chọn mặt gửi vàng”- giao đất cho các nhà đầu tư không có đủ năng lực.

Khó khăn của thị trường BĐS VN là điều đã được tiên đoán từ trước đó rất lâu bởi bài học từ các nước trong khu vực đã có. Nhưng các nhà đầu tư chỉ thực sự cảm thấy sức nóng thổi vào mình từ khoảng gần 2 năm trở lại đây. Cũng trong khoảng đó thời gian có rất nhiều hội thảo hội nghị về việc tìm giải pháp cứu thị trường bất động sản cùng với hàng trăm hàng nghìn lời khuyên. Các chuyên gia, thậm chí là các nhà quản lý đã “coi bói” rất nhiều cho thị trường bất động sản. Người lạc quan thì đưa ra mốc cuối năm 2011 thị trường BĐS sẽ phục hồi; người không mấy lạc quan thì đưa ra mốc cuối năm 2012 hoặc giữa năm 2013; người bi quan thì nghĩ dài hơn, có thể phải đến năm 2020. Mỗi người có một lý do riêng. Thậm chí có nhà quản lý trong ngành còn “xui” nhà đầu tư nên mua BĐS vào cuối năm 2011. Chẳng biết có nhà đầu tư nào nghe theo lời khuyên đó không? Nếu theo thì rõ ràng là một sai lầm! Và rõ ràng đến tận bây giờ có lẽ vẫn chưa phải là thời điểm để đầu tư vào BĐS.

Theo TS Alan Phan - Chủ tịch Quỹ Đầu tư Viasa tại Hong Kong và Shanghai: Những yếu tố để tạo thành thị giá của BĐS bao gồm những yếu tố định lượng được như: luật cung - cầu của thị trường; khả năng mua của người tiêu dùng; dòng tiền đang rót vào kênh BĐS; tình hình kinh tế vĩ mô; và những yếu tố vô hình không thể đo lường chính xác gồm: tác động của các nhà đầu cơ, trào lưu tâm lý của đám đông, chính sách của Chính phủ và tư duy và cảm xúc của mọi người liên quan.

Theo cách nhìn đó rõ ràng các yếu tố đều đang bất lợi đối với thị trường BĐS vào thời điểm hiện tại. Mặc dù Bộ Xây dựng cũng nhiều lần cầu cứu Chính phủ giải cứu thị trường BĐS. Thậm chí lãnh đạo Bộ Xây dựng còn phát đi thông điệp về khả năng trực tiếp và gián tiếp có thể bơm 500 ngàn tỉ đồng (25 tỉ USD) vào BĐS trong năm 2012. Nhưng có lẽ cứu thị trường BĐS không phải là ưu tiên hàng đầu lúc này. Bởi theo số liệu công bố của Ngân hàng nhà nước, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến hết tháng 4/2012 là 151.678 tỉ đồng, tăng 4,83% so với cuối năm 2011.

T.S Alan Phan cho rằng: Có lẽ lời tiên đoán 2 năm trước của một đại gia BDS Thái Lan khá chinh xác: “Bong bóng sẽ vỡ vào cuối năm 2012”. Còn nếu không chấp nhận thay đổi và để bong bong vỡ như quy luật thị trường đòi hỏi, thì nền kinh tế này sẽ còn suy thoái thêm 10 năm nữa.

Nói về thực trạng của BĐS để khẳng định rằng, thu hồi đất vi phạm luật đất đai là việc cần phải làm nhưng làm thế nào để phát huy được hiệu quả sử dụng đất trong bối cảnh hiện nay mới là bài toàn khó. Một vấn đề được đặt ra là sau khi thu hồi đất của các DN, thành phố có kế hoạch sử dụng diện tích đất được thu hồi như thế nào cho hiệu quả nhất trong bối cảnh thị trường BĐS đang gặp rất nhiều khó khăn như hiện nay, hay sẽ tiếp tục để lãng phí?