Quyền sở hữu nhà được xác lập từ lúc nào?

Thời điểm nào được xác định là thời điểm công nhận quyền sở hữu nhà còn gây nhiều tranh cãi. Ảnh:TL

Cuộc tranh luận xung quanh việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà đã làm tốn khá nhiều thời gian của Hội nghị đại biểu chuyên trách của Ủy ban Thường vụ Quốc hội vào hôm nay 10-9, bởi trong thực tế đã phát sinh nhiều rắc rối khi áp dụng, giải quyết tranh chấp về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở.

Luật nhà ở hiện hành và Luật đất đai 2013 không quy định bắt buộc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của chủ sở hữu mà việc này chỉ thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Dự thảo luật sửa đổi dựa trên quy định đó, công nhận thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản được xác nhận ngay từ khi bên mua nhà thanh toán đầy đủ tiền cho bên bán hoặc chủ đầu tư giao nhà cho bên mua (nếu là nhà ở tại các dự án).

Tuy nhiên, có nhiều quan điểm lại không đồng tình với quy định sẽ sửa đổi này. Đại biểu Trần Du Lịch (TPHCM) chẳng hạn, cho rằng chỉ khi nào bên mua nhà nộp thuế trước bạ, chuyển giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất qua tên mình thì nhà nước mới bảo hộ chứ không phải bảo hộ từ lúc được giao nhà.

Tuy nhiên, Ủy ban Thường vụ Quốc hội vẫn bảo lưu quan điểm. Cơ quan soạn luật thấy rằng, việc phân định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu như trên trong dự luật là nhằm đảm bảo cho chủ sở hữu thực hiện được đầy đủ các quyền của mình đối với nhà ở, đồng thời hạn chế được các rủi ro cho chủ sở hữu khi tham gia giao dịch về nhà ở. Nếu quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà là thời điểm đăng ký quyền sở hữu thì phải sửa đổi lại cả quy định của Luật đất đai 2013, là một việc phức tạp hơn.

Mặt khác, bản chất của quyền sở hữu được hình thành trong các giao dịch nhà ở là kể từ khi các bên hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng như bên mua đã thanh toán tiền và bên bán đã bàn giao nhà ở, không phụ thuộc vào việc đăng ký quyền sở hữu. Thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm xác lập quyền sở hữu theo pháp luật dân sự.

Ngoài ra, nếu quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu nhà ở sẽ vừa làm phát sinh thêm thủ tục hành chính, vừa khó khả thi, đặc biệt là đối với các giao dịch về nhà ở tại khu vực nông thôn. Do vậy, Ủy ban Thường vụ Quốc hội muốn giữ những gì như dự thảo luật đề ra.

Tuy nhiên, Ủy ban bổ sung thêm là các giao dịch về nhà ở phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật nhà ở.

Phát biểu tại hội nghị, ông Tống Anh Hào, Phó chánh án Tòa án nhân dân tối cao, nơi phải giải quyết những rắc rối xung quanh tranh chấp tài sản, đất đai cho rằng, mỗi luật có một quy định khác nhau. Bộ Luật dân sự công nhận thời điểm có hiệu lực hợp đồng ở thời điểm giao kết. Luật đất đai lại chỉ bắt buộc đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, không bắt buộc đăng ký quyền sở hữu nhà. Dự luật mới lại công nhận thời điểm chuyển quyền sở hữu ngay khi việc mua bán hoàn tất... "Tôi đề nghị xây dựng các thời điểm hiệu lực bất động sản như nhau, tránh khác nhau”, ông Hào nói.