Phát triển chung cư cao tầng từ lâu đã trở thành xu hướng tất yếu trên thế giới và ở Việt Nam không là ngoại lệ.


Nhà cao tầng tại trung tâm thành phố Hà Nội.

Trên thế giới, nhà cao tầng, siêu cao tầng và nhà chọc trời đã được đón nhận từ lâu và được xây dựng rất nhiều trong đô thị các nước đã và đang phát triển. Thậm chí, tại nhiều thành phố, nhất là các thành phố có lịch sử phát triển nhà cao tầng lâu đời như Chicago, New York… tốc độ phát triển nhà cao tầng chậm hẳn lại, ít có xây mới mà chủ yếu là cải tạo để hoàn thiện hơn vì đã có quá nhiều.

Xây dựng mới nhà cao tầng ngày nay chỉ tập trung chủ yếu ở các nước đang phát triển và chậm phát triển ở châu Á, châu Phi. Trong khoảng hai năm gần đây, loại hình nhà cao tầng được xây dựng nhiều ở Việt Nam, bên cạnh những ưu điểm vượt trội của nó thì những công trình nhà cao tầng đang gây ra những ảnh hưởng và biến đổi bất lợi về môi trường, phá vỡ sự cân bằng sinh thái.

Một số vấn đề tồn tại trong quy hoạch kiến trúc, xây dựng và môi trường trong nhà cao tầng ở Việt Nam

Quy hoạch nhà cao tầng: Hiện nay Nhà nước vẫn chưa có những chính sách phù hợp cho vấn đề quản lý xây dựng nhà cao tầng. Mặc dù, vẫn có một số quy định, hướng dẫn của Bộ Xây dựng về chỉ tiêu số tầng cao và mật độ xây dựng cho các công trình cho từng khu vực, từng khu phố, nhưng thực tế vấn đề quản lý xây dựng các nhà cao tầng không phải lúc nào cũng đúng với quy định.

Hiện nay có rất nhiều cao ốc do tư nhân bỏ tiền ra đầu tư với quy mô nhỏ nhằm làm văn phòng hoặc cho các công ty thuê, diện tích đất xây dựng chỉ khoảng 100-200m2 với số tầng cao phổ biến từ 9-15 tầng. Đây là một loại hình đầu tư xây dựng khá phổ biến hiện nay, chúng ta có thể dễ dàng bắt gặp trên nhiều khu phố, thậm chí ngay cả trong những khu phố được quy định xây không quá 4 tầng.

Đặc điểm của các cao ốc dạng này là hầu hết đều được xen cấy vào các dãy phố mặt tiền, với mật độ xây dựng 100%. Xung quanh không có khoảng trống dành cho cây xanh, mặt nước, vỉa hè không đủ rộng, không có khoảng lùi theo tiêu chuẩn, phần lớn đều không có tầng hầm để xe, hoặc có thì nhỏ không đáp ứng đủ diện tích cho người sử dụng công trình… Các nhược điểm trên trước mắt làm xấu đi bộ mặt cảnh quan chung của các khu phố và nguy hại hơn về lâu dài sẽ làm ảnh hưởng đến các vấn đề sinh khí hậu, môi trường xung quanh.

Các công trình cao tầng có quy mô lớn, do Nhà nước hoặc các công ty lớn đầu tư xây dựng được quan tâm hơn trong vấn đề quản lý quy hoạch, khoảng lùi, dân số, diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn xây dựng, cây xanh, giao thông… đảm bảo tuân thủ theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, Tiêu chuẩn thiết kế chuyên ngành… Nhưng cũng mới chỉ giải quyết chủ yếu cơ bản từng công trình riêng lẻ, chưa thể kiểm soát tốt nhất đến quy hoạch nhà cao tầng cho cả một khu đô thị, nhất là các thành phố đã có một quá trình phát triển nhà cao tầng như Hà Nội, TP HCM…. Các quy hoạch chi tiết đã được các cấp thẩm quyền phê duyệt, tuy nhiên vì nhiều lí do và những quy định nên chủ đầu tư đã triển khai một số dự án không đúng như quy hoạch được duyệt, dẫn đến tình trạng phải điều chỉnh quy hoạch, ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư và tiến độ hình thành dự án cũng như tiến độ vào ở của người dân nếu như có nhu cầu mua chung cư.

Hình thức kết cấu và vật liệu xây dựng nhà cao tầng: Có thể nói các công trình cao tầng ở Việt Nam phát triển chậm hơn các nước khác trên thế giới hàng chục năm trong hình thức kết cấu chịu lực và vật liệu xây dựng. Cho đến hiện nay hình thức chịu lực chính của các nhà cao tầng từ Bắc đến Nam chủ yếu vẫn là kết cấu khung bê tông chịu lực. Vấn đề không phải là chúng ta không có điều kiện học hỏi, áp dụng công nghệ mới hay sử dụng vật liệu ưu việt hơn trong xây dựng nhà cao tầng, mà là chúng ta chưa có khả năng tự sản xuất các vật liệu đạt tiêu chuẩn hoặc tự thi công theo phương pháp mới. Nếu cứ nhập từ nước ngoài vào thì chi phí xây dựng bị đẩy lên cao, nhà đầu tư không thể đáp ứng. Chính vì vậy kết cấu khung bê tông cốt thép luôn là lựa chọn số một.

Môi trường sinh khí hậu: Hầu hết các nhà cao tầng xây dựng ở Việt Nam đều không được chú trọng đến vấn đề tạo môi trường sinh khí hậu. Một trào lưu khá phổ biến trên thế giới, và cũng đang tồn tại ở Việt Nam, là đặt quá cao mục tiêu kinh tế trong thiết kế và kinh doanh nhà cao tầng. Để đạt mục tiêu đó, bằng các giải pháp kiến trúc như giảm mọi diện tích lưu thông, giao tiếp, hành lang, cây xanh, giếng trời, sân trong, cả kết cấu che nắng, và các giải pháp kỹ thuật xây dựng như giảm chiều dày tường bao ngoài, giảm kích thước các cấu trúc thành phần theo chiều đứng, giảm chiều cao sàn đến sàn, tăng số tầng nhà…, người ta có thể đạt được tối đa diện tích sử dụng bên trong trên mỗi tầng sàn và diện tích tối đa của công trình đối với vị trí đất xây dựng.

Số tầng càng cao khả năng thu hồi vốn càng lớn, chủ đầu tư vì lợi ích này cũng đã xem nhẹ, không chú ý nhiều đến vấn đề tiết kiệm năng lượng và thân thiện đối với các nhà ở cao tầng, khó có thể đạt được gọi là nhà cao tầng sinh thái.

Người thiết kế khi đó có thể lạc quan do tạo được chi phí xây dựng nhà cao tầng thấp nhất, nhưng như cảnh báo của KTS Ken Yeang, “thì hậu quả kiến trúc sẽ trở nên đơn điệu như những chiếc boong-ke”.

Một số nhà cao tầng khi được đầu tư xây dựng không những không hài hoà với xung quanh mà còn phá vỡ cảnh quan đẹp. Một số khác quá chú trọng về hình thức kiến trúc hoặc áp dụng nguyên dạng cao ốc nước ngoài, quá nhiều kính, không được thiết kế thông gió, che nắng… không phù hợp với điều kiện khí hậu vùng nhiệt đới của Việt Nam. Điều này rất ảnh hưởng đến vấn đề môi trường sinh khí hậu, ảnh hưởng đến khả năng hoạt động, sinh hoạt, tâm sinh lý của con người.

Thẩm mỹ nhà cao tầng: Kiến trúc nhà cao tầng ở Việt Nam khá đa dạng về thẩm mỹ. Về mặt hình khối có 3 dạng chủ yếu: Dạng tháp, dạng tấm, kết hợp tấm và tháp. Về mặt xu hướng kiến trúc, các cao ốc tập trung vào các kiểu sau: Nhắc lại kiến trúc cổ châu Âu, kiến trúc hiện đại, kiến trúc hậu hiện đại, loại trào lưu kiến trúc triết trung.

Có những công trình thành công, tạo thẩm mỹ tốt góp phần làm đẹp bộ mặt của đường phố trong đô thị, cảnh quan tốt, phù hợp với xung quanh như khách sạn Hilton (Hà Nội), cụm kiến trúc cao tầng trên quảng trường Công xã Paris, Quảng trường Mê Linh, Quảng trường Lam Sơn để xử lý kiến trúc theo trục Công viên 23-9, trục Nguyễn Huệ - Hàm Nghi, trục Tôn Đức Thắng (TP HCM)… Nhưng cũng tồn tại khá lớn các nhà cao tầng có hình thức xấu, xử lý hình khối, mặt đứng không tinh tế, trở thành những cục bê tông thô kệch hoặc theo hình thức kiến trúc chắp vá, vay mượn, không theo kiểu kiến trúc nào.


Quảng trường Lam Sơn, Thanh Hóa.

Một số giải pháp giúp định hình hướng đi cho kiến trúc nhà cao tầng ở Việt Nam

Về mặt quy hoạch: Chiều cao nhà cao tầng phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của hệ thống giao thông theo chiều đứng. Một trong các vấn đề gặp phải trong nhà siêu cao tầng là sự liên hệ giao thông giữa các phần của các nhà siêu cao tầng khác nhau là rất khó khăn. Di chuyển theo chiều đứng chủ yếu phụ thuộc vào thang máy.

Để đảm bảo cho sự thích nghi của con người, tốc độ thang máy chỉ có giới hạn nhất định. Chính vì vậy sẽ rất mất nhiều thời gian để di chuyển theo chiều đứng trong các nhà siêu cao tầng. Tuy nhiên với trình độ khoa học kỹ thuật phát triển như ngày nay, vấn đề này hoàn toàn có thể khắc phục, với sự thông dụng của hệ thống cáp treo, của đường sắt trên không, và có thể tưởng tượng xa hơn đến sự phát triển các hệ thống giao thông tối tân khác. Khi đó mối liên hệ ngang giữa các phần của các nhà siêu cao tầng sẽ trở nên mật thiết, dễ dàng, mô hình phát triển đô thị theo chiều đứng mới thật sự hoàn thiện và đúng với ý nghĩa của nó.

Trong mỗi đô thị tuỳ theo quy mô to nhỏ khác nhau, cần hướng quy hoạch vị trí các nhà cao tầng tập trung theo từng cụm. Trong mỗi cụm quy hoạch theo hệ thống mạng lưới ô vuông có môđun. Điều này sẽ tạo cơ sở thuận lợi cho việc lắp đặt thêm các hệ thống giao thông trên cao lúc cần thiết trong tương lai.

Về vấn đề lựa chọn hình thức kết cấu và thi công: Hình thức kết cấu chủ yếu của nhà cao tầng ở Việt Nam hiện nay là khung bê tông cốt thép. Bê tông có ưu điểm chịu lực tốt, bền và là dạng vật liệu thông dụng, giá thành rẻ nhưng không thể tái sử dụng và nặng nề. Có thể hình thức này sẽ giúp nhà đầu tư tiết kiệm được chi phí xây dựng trước mắt, nhưng về lâu dài sẽ khó khăn và tốn kém hơn nhiều lần trong chi phí cải tạo hay phá bỏ khi công trình quá hạn sử dụng.

Vì vậy, chúng ta không nên quá nóng vội, lấy số lượng nhà cao tầng được xây làm thước đo cho tốc độ đô thị hoá, hiện đại hoá mà lấy chất lượng và khả năng thích ứng trong tương lai làm tiêu chuẩn. Nhất là các công trình nhà siêu cao tầng sau này. Để đạt được điều đó, cần chú trọng nghiên cứu, học hỏi, nhập khẩu các công nghệ hiện đại, sử dụng các vật liệu xây dựng thân thiện với môi trường, đảm bảo các yếu tố tiện nghi, kỹ thuật, dễ dàng tháo lắp và tái sử dụng sau này, giúp hạn chế tối đa lượng rác thải xây dựng không thể tái sử dụng.

Về phát triển nhà cao tầng theo xu hướng nhà bền vững: Đó là hướng thiết kế nhà ở bảo đảm được sự phát triển bền vững và đa dạng sinh học của các đô thị, đem lại một môi trường trong sạch, vệ sinh, trong đó con người và mọi dạng sinh học được phát triển cân đối, hài hoà, tốt đẹp, không chỉ hiện tại mà cả trong tương lai.

Thiết kế nhà ở cao tầng bền vững, trước hết là thiết kế thích ứng với khí hậu, tạo lập được một môi trường sống vệ sinh, tiện nghi. Cụ thể là thiết kế tận dụng tối đa năng lượng mặt trời, ánh sáng tự nhiên, gió, sử dụng cây xanh, mặt nước, sử dụng lại nước sinh hoạt, tiết kiệm năng lượng nhân tạo và tài nguyên thiên nhiên, sử dụng năng lượng tái tạo, giảm các chất ô nhiễm thải vào môi trường, từ lúc công trình xây dựng, trong suốt quá trình vận hành cho đến khi phá dỡ.

Thiết kế nhà ở bền vững còn quan tâm đến mọi hoạt động của con người, từ công việc, học tập, đến sinh hoạt văn hoá, chính trị, xã hội và mọi nhu cầu dịch vụ phục vụ con người như giao thông, giải trí, giao tiếp…

Nhà cao tầng theo xu hướng nhà ở bền vững áp dụng cho điều kiện ở Việt Nam cần đáp ứng được các yêu cầu sau: Thích ứng với khí hậu vùng nhiệt đới của địa phương; Tiếp cận khí hậu sinh học (sinh khí hậu) trong việc thiết kế các công trình nhà cao tầng; Mức độ tiện nghi và không gian sinh hoạt, làm việc phù hợp với người Việt Nam; Giảm thiểu tối đa tiêu thụ năng lượng, tận dụng năng lượng tự nhiên; Đạt được giá trị thẩm mỹ tốt, lâu dài, phù hợp với cảnh quan và môi trường.

Xây dựng nhà cao tầng và đặc biệt là nhà siêu cao tầng là tất yếu vì những ưu điểm của loại hình nhà này, và do sự thúc đẩy của nhiều yếu tố kinh tế xã hội khác. Nhưng do đặc điểm kỹ thuật xây dựng và tổ chức cuộc sống khác với nhà thấp tầng, nên cũng nảy sinh nhiều vấn đề có liên quan đến năng lượng và môi trường sinh thái. Đó chính là lý do của sự hình thành và phát triển kiến trúc nhà cao tầng sinh thái, bởi vì chính loại hình kiến trúc này sẽ giải quyết hài hoà mâu thuẫn giữa quá trình đô thị hoá tất yếu và sự phát triển bền vững của các đô thị. Nhà cao tầng sinh thái là tất yếu để phát triển nhà cao tầng theo xu hướng nhà ở bền vững tại Việt Nam và cũng là xu hướng chung ở các đô thị trên toàn thế giới.

Qua đây có thể đánh giá sơ qua về tình hình phát triển kiến trúc nhà cao tầng ở Việt Nam giai đoạn hiện nay và những đề xuất các giải pháp hướng đi cho nhà cao tầng ở Việt Nam tương lai. Những vấn đề đã nêu trong nội dung chỉ là một phần nhỏ trong hàng loạt vấn đề trong thiết kế, xây dựng nhà cao tầng hiện nay.

Qua đây có thể giúp các kiến trúc sư trẻ và những người quan tâm thấy được tính cấp thiết của việc quản lý, thẩm định, phê duyệt, đánh giá một cách nghiêm túc về ảnh hưởng của nhà cao tầng tới môi trường sinh thái và một loạt các vấn đề kinh tế - xã hội. Từ đó chỉ ra sự cần thiết nghiên cứu, phát triển loại hình kiến trúc nhà cao tầng sinh thái, một hướng đi đúng, nhằm phục vụ quá trình đô thị hoá ở Việt Nam theo hướng đi tích cực, bền vững cho tương lai.

Ths. KTS Trần Trung Hiếu

Báo Xây dựng
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.