Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi: Cần tháo gỡ 3 nút thắt

Nên cho phép Việt kiều và người nước ngoài nhận chuyển nhượng các dự án mà NĐT trong nước đang làm dang dở

Bảo vệ bên mua

Theo dự án Luật, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (BĐS) phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có vốn pháp định cho Chính phủ quy định nhưng không được thấp hơn 50 tỷ đồng và phải đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật. Đồng thời, trong thời gian 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua, hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua theo thỏa thuận, thì phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Đại biểu Huỳnh Văn Tiếp, Phó trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Cần Thơ phát biểu, quy định nêu trên là cần thiết, vì trong thời gian qua có nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS có số vốn pháp định thấp, chỉ khoảng 10 - 15 tỷ đồng. Khi ngân hàng siết chặt tín dụng thì những doanh nghiệp này không có vốn để hoạt động, mà dùng vốn trả trước của khách hàng để xây dự án, gây nhiều thiệt hại cho khách hàng. Bên cạnh đó, từ 10 năm nay, tình trạng người mua nhà ở Cần Thơ không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, dù đã mua nhà từ lâu, có lý do đơn giản là doanh nghiệp đã thế chấp nhà cho ngân hàng. Do vậy, quy định trên sẽ bảo vệ được quyền lợi cho người mua nhà.

Một số đại biểu cho rằng, bên mua BĐS, nhất là trong các giao dịch mua bán tài sản hình thành trong tương lai, ở thế yếu so với bên bán. Vì thế, dự thảo Luật cần có các quy định bảo vệ bên mua bất động sản. Các quy định trong Luật nên thể hiện rõ trách nhiệm của chủ đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư sơ cấp; về hợp đồng mẫu thì cần được cơ quan thẩm quyền chấp thuận, bởi hiện nay, nhiều công ty đưa sẵn hợp đồng mẫu với nhiều điều kiện bất lợi­­­ cho người mua. Trong trường hợp là hợp đồng thỏa thuận thì không cần xin ý kiến cơ quan thẩm quyền.

Về chứng chỉ môi giới bất động sản, ông Nguyễn Sỹ Cương, Ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội nêu ý kiến, đây là điều cần thiết, nhưng không nhất thiết giao cho Bộ Xây dựng cấp, mà nên giao cho một tổ chức chuyên môn thực hiện. Ngoài ra, quy định cách tính thù lao môi giới thực hiện hợp đồng và không thực hiện hợp đồng có mức phí như nhau là không phù hợp.

Tháo gỡ 3 nút thắt

TS. Trần Du Lịch cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam còn “lôm côm” và nhiều khẽ hở nên Ban soạn thảo cần rà soát kỹ các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Bộ luật Dân sự (về phần hợp đồng) để cụ thể hóa các khái niệm, cũng như có sự đồng bộ giữa các quy định, khái niệm. Đặc biệt, thị trường BĐS gồm 3 loại: thị trường mua - chuyển nhượng, mua - cho thuê và thị trường thế chấp. Tuy nhiên, cả Luật cũ và dự thảo Luật sửa đổi đều quên mất thị trường thế chấp.

Theo TS. Trần Du Lịch, để lành mạnh hóa thị trường BĐS, phải tháo gỡ 3 nút thắt và phải gỡ bằng Nghị quyết của Quốc hội.

Thứ nhất, trong thời gian tới nên xem xét cho phép Việt kiều và người nước ngoài nhận chuyển nhượng các dự án mà NĐT trong nước đang làm dang dở. Đương nhiên, dự án không thay đổi về thiết kế, mục đích sử dụng, chỉ đơn giản là chuyển sang cho người khác có khả năng hoàn thành dự án. Nếu vẫn giữ nguyên như cách làm hiện nay, tức Nhà nước phải thu hồi dự án tư nhân trong nước rồi cấp mới lại giấy phép cho doanh nghiệp nước ngoài với nhiều thủ tục nhiêu khê, tốn thời gian. Đối với những chủ đầu tư không hoàn thành được dự án thì chỉ nên xử lý hành chính, chứ không nên buộc các doanh nghiệp nước ngoài thực hiện thủ tục từ đầu. Đương nhiên, khi hai bên đã thỏa thuận xong thì phải làm thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền.

Thứ hai, Luật nên có thêm nội dung nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp vay vốn ngân hàng, từ đó người dân có thể vay tiền góp vào dự án mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhằm thúc đẩy tăng trưởng tín dụng và tạo điều kiện cho người mua nhà.

Thứ ba, hiện quy định về giải ngân cho các sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai chưa chặt chẽ, cần quy định rõ khi người mua nhà góp tiền xây căn hộ thì tiền đó phải được gửi ở tổ chức tín dụng. Tổ chức tín dụng này chỉ được phép giải ngân cho dự án đó, chứ không được sử dụng vào việc khác, để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà và đảm bảo tiến độ xây dựng công trình.

Tín dụng BĐS không cần quy chế riêng

Liên quan đến quy định về cho vay ưu đãi đối với các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS đầu tư tạo lập nhà ở xã hội để bán, cho thuê, thuê mua…, bà Nguyễn Tuyết Dương, Phó vụ trưởng Vụ Pháp chế, Ngân hàng Nhà nước cho rằng, cho vay ưu đãi chỉ là một trong các chính sách hỗ trợ, khuyến khích đầu tư phát triển của Nhà nước. Căn cứ vào tình hình kinh tế - xã hội từng thời kỳ, sự phát triển và đặc điểm của hoạt động, lĩnh vực cần khuyến khích đầu tư phát triển, Nhà nước sẽ chọn những biện pháp khuyến khích phù hợp. Kinh doanh BĐS cũng là hoạt động kinh doanh bình thường nên không cần thiết ban hành quy chế riêng với lãi suất cho vay riêng, như vậy tạo sự không bình đẳng, cạnh tranh không lành mạnh với các ngành nghề khác trong xã hội.

Về quy định khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được bảo lãnh bởi tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng thương mại, theo bà Tuyết Dương, cần được cân nhắc kỹ. Bởi điều này gây rủi ro cho tổ chức tín dụng, nhất là khi chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà, công trình xây dựng đúng thời hạn hoặc bị giải thể, phá sản mà chưa bàn giao nhà cho khách hàng thì tổ chức tín dụng phải tiếp tục đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bàn giao cho khách hàng. Việc xây dựng này không thuộc lĩnh vực hoạt động của tổ chức tín dụng theo các quy định tại Luật Các tổ chức tín dụng.

Các đại biểu khác nêu ý kiến, Luật Kinh doanh BĐS không nên can thiệp quá sâu vào quyền cá nhân về tài sản; không cần thiết phải có quá nhiều ưu đãi đối với các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội, vì nếu lượng hàng không bán được thì sẽ tăng tồn kho bất động sản. Nhà ở xã hội là nhu cầu cần thiết, nhưng điều kiện để người mua nhà sở hữu được nhà ở đang còn rất ít.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, đa số ý kiến của các đại biểu đồng tình về các vấn đề lớn trong dự thảo sửa đổi Luật. Một số góp ý cụ thể của các đại biểu đã được Bộ tiếp thu, nghiên cứu để tiếp tục chỉnh lí nhằm hoàn thiện dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi).