Không nên quy định UBND tỉnh xác định giá đất

Ngày 7/3, Viện nghiên cứu lập pháp (thuộc Ủy ban Thường vụ QH) tổ chức tại TP.HCM hội thảo đóng góp ý kiến về dự thảo luật Đất đai sửa đổi.

Tư duy cũ

Các chuyên gia cho rằng, giá đất là nội dung nhận được sự quan tâm đặc biệt của đông đảo người dân trong lần sửa đổi luật Đất đai này. Bởi lẽ, quy định hiện hành về giá đất đã không giải quyết được những xung đột về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể sử dụng, các nhóm xã hội trong quản lý và sử dụng đất đai.

Nói như Viện trưởng Viện nghiên cứu lập pháp Đinh Xuân Thảo: "Chúng ta vẫn nghe nói là trên 70% các vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai. Đây là điều rất nghiêm trọng, cho nên việc sửa luật mang tính chất quan trọng. Việc thông qua hay không thông qua luật đất đai sửa đổi lần này phụ thuộc vào việc lấy ý kiến nhân dân và việc tiếp thu, chỉnh lý hoàn thiện dự thảo”, ông nói.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (ĐH Luật Hà Nội) cho rằng, các quy định về giá đất trong dự thảo luật sửa đổi vẫn được soạn thảo, thiết kế theo kiểu “tư duy cũ mà không có đột phá, đổi mới mang tính căn bản và toàn diện”.

Ông Nguyễn Quang Tuyến (ĐH Luật Hà Nội)

“Nó vẫn được thiết kế với tư tưởng nghiêng về bảo vệ quyền của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai như các quy định giá đất hiện hành hơn là đi xác định một giá đất phù hợp làm căn cứ để giải quyết hài hòa những xung đột về lợi ích kinh tế của các chủ thể trong quản lý đất đai”, ông Tuyến nói.

Do đó, theo ông, những nội dung quy định về giá đất ghi trong mục 2 (chương VIII) vẫn tạo điều kiện cho Nhà nước áp đặt ý chí trong việc ấn định giá đất, gây tham nhũng, tiêu cực và phát sinh tranh chấp, khiếu kiện đất đai.

Ông Tuyến đề nghị: "Ban soạn thảo nên viết lại toàn bộ nội dung của mục 2 chương 8 với những quy định chi tiết, cụ thể và rõ ràng hơn”.

Cụ thể, cần quy định rõ phạm vi áp dụng của bảng giá đất của Nhà nước, quy định cụ thể khung pháp luật của hoạt động dịch vụ định giá đất, quy định các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định về giá đất phải độc lập với các cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai…

“Không nên quy định UBND cấp tỉnh có thẩm quyền xác định giá đất để đảm bảo sự khách quan và tránh tình trạng vừa đá bóng vừa thổi còi. Nên chăng, quy định Bộ Tài chính hoặc Hội đồng định giá quốc gia do Chính phủ thành lập hay Hiệp hội định giá đất có thẩm quyền quyết định về giá đất dựa trên bảng giá đất do các tổ chức định giá đất độc lập hoạt động chuyên nghiệp thực hiện. Đây là cách thức mà một số nước như Trung Quốc, Hàn Quốc đang tiến hành” - lời ông Tuyến.

Đồng tình, TS Trần Kim Chung - Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, dự thảo luật Đất đai sửa đổi lần này có những bước tiến dài về các nội dung liên quan đến giá đất, cơ chế xác định giá đất. Tuy nhiên, để các quy định này được thực thi thì cần phải tiếp tục nghiên cứu.

Theo ông, các phương án áp dụng khung giá đất ở điều 109 về nguyên tắc, việc quy định “khung giá đất được xây dựng 5 năm điều chỉnh một lần” có thể thực hiện được. “Tuy nhiên, khoảng thời gian cuối kỳ trước, đầu kỳ sau là thời gian nhạy cảm. Nếu giá cả đã biến động lớn trong chu kỳ, việc thao tác liên quan đến giá đất cuối kỳ sẽ tạo ra một khoảng trống rất lớn”, ông Chung nói.

Do đó, ông Chung cho rằng, khi làm chính sách đất đai cần phải đáp ứng được các điều kiện như tính ổn định lâu dài chứ không phải cứ 10 năm một lần lại đi sửa luật; phải có tính thống nhất tương thích với luật Thuế, luật Xây dựng…; có tính khả thi và phải có chế tài.

Tìm giá thị trường khác gì tìm “lá diêu bông”

Dự thảo luật Đất đai sửa đổi quy định, “giá cả do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường” thay vì “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Nhưng, thế nào là “giá thị trường”?

Các chuyên gia cho rằng giá đất là nội dung nhận được sự quan tâm đặc biệt của đông đảo người dân

Ông Trần Du Lịch - đại biểu QH TP.HCM cho rằng, trong điều kiện đất đai Việt Nam mà đi tìm giá thị trường chẳng khác gì “đi tìm lá diêu bông”. “Thấy luật ghi giá cả thị trường là nói cho vui chứ không thể tìm được. Giá trị đất là giá trị sử dụng thể hiện bằng giá cả”, ông Lịch nói.

Theo ông, muốn lấy miếng đất của dân sẽ phải trả lại giá bằng lợi tức do miếng đất mang lại, giá đó không thiệt cho dân, nếu không đồng ý thì người dân kiện ra tòa. “Tôi mong rằng, đợt sửa đổi luật này đừng dùng từ giá thị trường về giá đất mà cần trả lại cho dân giá lợi ích tương xứng vật chất và tinh thần”, ông nói.

Đồng quan điểm, Phó hiệu trưởng ĐH Luật Hà Nội Trần Quang Huy chỉ ra thực tế hiện nay giá đất theo quy định và giá đất thực tế cách nhau rất xa. Nếu như giá đất ở Hà Nội quy định tối đa chỉ 81 triệu đồng/m2, thì thực tế ở quanh Hồ Gươm giá đã trên 1 tỉ đồng/m2. Hay ở đường Lê Duẩn, Nguyễn Huệ (TP.HCM), bảng giá quy định 81 triệu đồng/m2 nhưng thực tế lên đến hơn 200 triệu đồng/m2… “Chúng ta hình dung xem một người dân có đất bị bồi thường chênh lệch, thiệt hại quá lớn họ không kiện mới là lạ”, ông Huy nói.

Ông đề nghị, khi quyết định giá đất cần cân nhắc để phù hợp giữa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và nhân dân do khi quyết định giá đất sẽ quyết định cho nhiều mục tiêu khác như thuế, phí, bồi thường, hỗ trợ tái định cư… Đồng thời, ông cho rằng, thuật ngữ “phù hợp với giá thị trường” hết sức trừu tượng, gây khó hiểu và không nên sử dụng trong luật.