Hướng mở chính sách tài chính đất đai

Đảm bảo giá đất sát thị trường

Điểm mới trong dự thảo nghị định này là đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất bao gồm cả tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) được Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (theo Luật Đất đai 2003 người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp FDI chỉ được thuê đất dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, không được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất).

Ngoài các đối tượng thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, dự thảo cũng quy định bổ sung đối tượng áp dụng, bao gồm một số trường hợp cụ thể theo thực tế như tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu dân cư nông thôn để chuyển nhượng hoặc cho thuê; người được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp, trong đó có diện tích nhà ở được xác định là mục đích chính của công trình hỗn hợp…

Điểm quan trọng khác trong chính sách về tài chính với đất đai là căn cứ tính thu tiền sử dụng đất với đất khi Nhà nước giao không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng (QSD), cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận (GCN).

Theo Bộ Tài chính, để khắc phục những bất cập hiện hành, đối với tổ chức, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định. Đối với hộ gia đình, cá nhân, trường hợp được Nhà nước giao đất ở mới, giá đất tính thu tiền sử dụng là giá đất quy định tại bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.

Trường hợp được cấp GCN QSD đất ở, được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với diện tích đất đang sử dụng trong hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại bảng giá đất. Đối với diện tích đất vượt hạn mức là giá đất quy định tại bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.

Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và quy hoạch sử dụng đất, hàng năm UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất cho từng khu vực hoặc tuyến phố theo mục đích sử dụng của từng loại đất phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương sau khi xin ý kiến của thường trực HĐND cùng cấp.

Quy định việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất này, một mặt chi tiết hóa giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành để giá đất tính thu tiền thuê đất phù hợp với thị trường, mặt khác khắc phục được hạn chế việc sử dụng giá đất cụ thể, góp phần cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí vật chất, đảm bảo công khai, minh bạch, khách quan trong việc xác định giá đất tính thu tiền thuê đất.

Nộp theo lộ trình tiền sử dụng đất

Xung quanh thời hạn nộp tiền sử dụng đất, theo quan điểm của Bộ Tài chính, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp đủ 50% tiền sử dụng đất phải nộp; kể từ ngày thứ 31 đến ngày thứ 90, người sử dụng đất phải nộp đủ 100% tiền sử dụng đất phải nộp còn lại; kể từ ngày thứ 91 trở đi, nếu người sử dụng đất chưa hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo quy định sẽ bị phạt chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của Luật Quản lý thuế.

Quy định như trên, Bộ Tài chính cho rằng sẽ tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư, bởi trên thực tế số tiền sử dụng đất thường lớn, việc huy động đủ nguồn vốn để nộp tiền sử dụng đất một lần theo thời hạn của pháp luật về quản lý thuế luôn gặp khó khăn. Và đây là vướng mắc các nhà đầu tư và địa phương phản ánh nhiều năm nhưng đến nay vẫn chưa được xử lý.

Liên quan đến việc ghi nợ, theo dự thảo, trường hợp hộ gia đình, cá nhân khó khăn về tài chính được ghi nợ tiền sử dụng đất trên GCN và được trả nợ dần khi có khả năng về tài chính trong thời hạn tối đa 5 năm theo giá đất tại thời điểm cấp GCN; sau 5 năm phải thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn (5 năm kể từ ngày ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm này), được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ 6%/năm của số năm trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.