Giải cứu BĐS: Quỹ đất, quyền lợi thực và bong bóng...

Nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS hiện nay, Dự thảo Nghị quyết về những giải pháp chủ yếu chỉ đạo điều hành thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm 2013 của Chính phủ dự định đưa ra giải pháp lập nhiều quỹ mới như như Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tư bất động sản, cơ chế tái thế chấp nhà ở.

Công khai minh bạch tránh thất thoát quỹ

Phân tích bản chất của các loại quỹ này, TS Lê Đăng Doanh chỉ rõ đó là hình thức để huy động thêm vốn cho BĐS.

Theo TS Lê Đăng Doanh, ở các nước, các quỹ này cũng khá phổ biến. Ông lấy ví dụ Singapore là một nước rất hẹp nên họ không thể cấp đất. Họ xây nhà và khuyến khích sinh viên khi ra trường, kiếm được việc nhà nước sẽ cho thuê những nhà họ xây.

Tuy nhiên, người thuê nhà phải nộp từ 20 – 30% thu nhập của mình vào quỹ đó. Bằng cách đó, Singapore đã thành công trong việc gắn người dân với việc làm trên đất nước của mình. Bởi nếu anh không làm thế nữa thì anh mất nhà.

“Việc đó phụ thuộc rất nhiều vào việc ứng vốn để tạo ra một quỹ nhà ở, sẽ có thể cho những người sử dụng nhưng được trả. Những hình thức này tương đối phổ biến và phù hợp với cơ chế thị trường.

Vấn đề đặt ra đó là các quỹ này được quản lý như thế nào? Có bình đẳng hay không? Quyền lợi của người góp vốn có được tôn trọng hay không? Hiện nay có một số ngân hàng họ phớt lờ lợi ích của cổ đông thiểu số.

Tức họ giao quyết định cổ tức sẽ chỉ được trả bằng cổ phiếu. Như thế, cổ đông thiểu số không được một điều gì cả. Như vậy rất là dở". – TS Lê Đăng Doanh nói.

TS Lê Đăng Doanh, Nguyên Viện trưởng Viện Quản lý Kinh tế Trung ương

Trả lời về việc làm thế nào kiểm soát, phân bổ các quỹ lập ra để giải cứu thị trường BĐS, tránh thất thoát, theo TS Lê Đăng Doanh, điều quan trọng nhất là phải thực hiện được công khai minh bạch.

Cũng theo ông, nếu không minh bạch được quỹ, sẽ không đầu tư vào. Mặt khác, lãi suất ngân hàng tương đối cao. Quỹ đó cũng phải chịu sức ép trả lãi suất không dưới lãi suất tiết kiệm của ngân hàng. Chính điều này đã tạo ra sự khó khăn của thị trường BĐS.

Chỉ giải quyết được phần ngọn

Đánh giá về việc cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà tái định cư, nhà ở xã hội để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua cho các đối tượng chính sách nằm trong dự kiến giải cứu thị trường BĐS, TS Lê Đăng Doanh cho rằng đây chỉ là giải pháp mang tính chất phần ngọn. Tức là định giải quyết sản phẩm đã tồn tại.

Điều quan trọng là thay đổi hẳn cơ chế của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay. Cơ chế thị trường BĐS Việt Nam hiện nay theo ông có quá nhiều yếu tố đầu cơ và nó liên quan đến vấn đề giá đất.

TS Lê Đăng Doanh nhìn nhận: “Giá đất bị đẩy lên quá cao, rất xa với lực mua của người dân Việt Nam. Trong đó, có rất nhiều tiểu thương đẩy giá đất lên cao để có nguồn thu vào ngân sách.

Những điều này cần phải hết sức đề phòng và cần phải xem xét kỹ lưỡng, sẽ giải quyết trong vấn đề cải cách thị trường BĐS.

Nếu chỉ giải quyết phần ngọn không theo tôi sẽ không giải quyết được vấn đề. Đặc biệt, vấn đề cần phải giải quyết là có một số người đầu cơ BĐS.

Ví dụ như nước Mỹ, anh bán một căn hộ mà anh không ở đó một ngày nào, họ sẽ đánh thuế anh 34%, anh sẽ lỗ và không giữ một đồng lãi nào hết.

Còn anh bán một căn hộ anh đã ở đó 3 năm thì họ sẽ đánh thuế 4 – 6% thôi. Anh sẽ có lãi. Điều đó ngăn chặn việc những người gom BĐS nhằm ăn chệch giá và đầu cơ.

Tôi nghĩ, những việc đó cần phải đưa vào thuế sắp tới đây cũng như việc thu hồi đất, Nhà nước chỉ nên thu hồi đất đúng với những gì quy định của Hiến pháp là về quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng.

Còn về kinh doanh thì phải để cho người chủ đầu tư thương lượng với nông dân để bảo toàn lợi ích của người nông dân.

Dự tính sẽ lập thêm nhiều quỹ để giải cứu thị trường BĐS

Vì vậy, tôi nghĩ các giải pháp này chỉ là giải pháp phần ngọn của thị trường BĐS, còn để giải quyết vấn đề của thị trường BĐS Việt Nam phải giải quyết một cách toàn diện, đồng bộ. Trong đó, phải giải quyết vấn đề đầu cơ bất động sản, vấn đề đất đai…

Việc đầu cơ đất dẫn đến giá thị trường BĐS lên cao, như Thống đốc NHNN VN Nguyễn Văn Bình có nói mọi người đều đổ xô vào BĐS, lợi nhuận trên 100%. Làm gì có nghề nào lại có lợi nhuận trên 100% như thế. Những việc đó làm thị trường BĐS thu hút rất nhiều vốn trong thời gian qua. Dẫn đến có những cái méo mó và hệ quả như hiện nay”.

Sẽ sinh ra một loại bong bóng BĐS mới nếu…

Theo TS Lê Đăng Doanh, để giải quyết hệ quả đó không thể mong làm được một sớm một chiều mà phải có biện pháp căn cơ lâu dài. Phải giải quyết phần gốc đâu là nguyên nhân dẫn đến giá BĐS tăng lên, gây ra cho người dân đầu tư vào những căn hộ cao cấp mà xa rời thị trường.

“Nếu chỉ giải quyết phần ngọn sẽ lại sinh ra thêm các thị trường BĐS méo mó khác, sinh thêm hội đầu cơ khác sẽ rất tai hại.

Nếu cứ để cho đầu cơ như thế này sẽ sinh ra một bong bóng bất động sản mới, khi ấy lại thêm một lần giải quyết. Cho nên bây giờ phải giải quyết tận gốc.

Tức là thị trường đất đai phải minh bạch, loại bỏ những quan chức, rồi công ty BĐS liên kết với nhau để đẩy giá lên, và phải giải quyết hội đầu cơ BĐS… Tất cả những việc đó là phải làm, nếu không làm thì không giải quyết được”.– TS Lê Đăng Doanh khẳng định.

Đồng quan điểm với TS Lê Đăng Doanh, Chuyên gia kinh tế Trần Du lịch cũng nhận định rằng về nguyên tắc, chủ trương lập các qũy để giải cứu thị trường BĐS là phù hợp, là đúng đắn. Bởi lâu nay thị trường nhà đất thiếu các quỹ đầu tư chuyên nghiệp. Ông cho biết, các dạng đầu tư có nhiều loại quỹ.

Tuy nhiên, theo ông cụ thể từng loại quỹ như thế nào phải phù hợp với thị trường tài chính Việt Nam và phải nghiên cứu kỹ.