Đổi vỏ dự án: "Chạy" bao "cửa”?

Do chậm chính sách

Báo cáo trước Quốc hội tại kỳ họp thứ 6 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, tính đến nay, cả nước đã có 56 chủ đầu tư đăng ký xin chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội, với quy mô 34.533 căn hộ. Tuy nhiên, tiến độ cho phép chuyển đổi dự án còn chậm, tại Hà Nội mới có 15 dự án được chấp thuận chủ trương và 3 dự án có quyết định chính thức, tại TP. HCM, mới có 1 dự án được chính thức chuyển đổi.

Để tìm hiểu nguyên nhân sự chậm trễ trên, phóng viên Đầu tư Bất động sản đã trao đổi với 1 chủ đầu tư (xin được giấu tên) đang làm thủ tục chuyển đổi dự án tại Hà Nội thì được biết, quy định pháp luật thay đổi liên tục và ngày càng siết chặt là căn nguyên chính của tình trạng này.

Hiện cả nước mới chỉ có 4 dự án chính thức được chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội

“Trần ai lắm nhà báo ơi”, chủ đầu tư than thở và cho biết, ngay từ khi có Thông tư 02 của Bộ Xây dựng hướng dẫn làm thủ tục chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội (tháng 3/2013), công ty đã làm hồ sơ xin chuyển đổi ngay, nhưng đến nay vẫn chưa được phê duyệt.

Vị giám đốc này kể, sau khi hoàn thiện hồ sơ xin chuyển đổi và xây dựng phương án xin chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội, công trình dịch vụ (kèm theo bản vẽ thuyết minh) theo hướng dẫn và được cơ quan chức năng chấp nhận, theo quy định thì việc còn lại là trách nhiệm của Sở Xây dựng phải “tổ chức thẩm định trước khi trình UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định”. Thế nhưng, nếu muốn công việc trôi chảy, doanh nghiệp buộc phải tiếp tục tham gia vào tất cả các bước tiếp theo của một quy trình thẩm định dù “không phải việc của mình”.

Tại Thông tư 02 đã quy định rõ: “Trong quá trình thẩm định hồ sơ xin điều chỉnh, chuyển đổi dự án, Sở Xây dựng tổ chức họp để lấy ý kiến các cơ quan có liên quan, gồm: Sở Kiến trúc - Quy hoạch (nếu có); Sở Tài nguyên và Môi trường; Sở Tài chính; Sở Kế hoạch và Đầu tư; Ủy ban nhân dân quận, huyện nơi có dự án (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện). Đơn vị đầu mối phải gửi hồ sơ tới các cơ quan liên quan trước khi tổ chức họp. Ý kiến của đại diện các cơ quan tại cuộc họp thẩm định là ý kiến chính thức về dự án và được lập thành biên bản”.

Theo quy định trên, doanh nghiệp muốn nhanh phải làm thay cho Sở Xây dựng trong việc đứng ra tổ chức cuộc họp trên, bằng cách thu xếp, “nài nỉ” các quan chức tại các sở, ngành và địa phương liên quan “bớt chút thời gian dự họp”, đồng thời, phải gửi trước hồ sơ cho từng vị xem trước. Sau cuộc họp, doanh nghiệp lại phải tiếp tục đi xin “ý kiến chính thức” về dự án, vì có vị đại diện được cử đi dự họp, nhưng lại không có quyền quyết định.

Đây mới chỉ là bước khởi đầu, bởi sau khi được thẩm định, Sở Xây dựng trình lên UBND cấp tỉnh, thành phố để “được chấp thuận chủ trương”, sau đó mới được tiến hành các bước tiếp theo. Cụ thể, doanh nghiệp phải xây dựng lại thiết kế chi tiết dự án đến từng căn hộ, sau đó xin Sở Quy hoạch và Kiến trúc phê duyệt; rồi thiết kế lại toàn bộ hệ thống cấp điện, cấp nước, phòng cháy chữa cháy để xin các cơ quan chức năng thẩm định phê duyệt. Chưa kể, nếu dự án nằm trong diện phải xin ý kiến của Bộ Xây dựng thì lại phải “nhờ vả, thúc giục” Sở Xây dựng làm giúp tờ trình cho sớm.

“Gần 9 tháng trời nay chỉ chuyên ăn rồi đi lo chuyển đổi nhưng dự án của chúng tôi vẫn chưa được phê duyệt”, vị giám đốc trên nói và cho biết, dù khó, nhưng vẫn phải quyết làm cho được, bởi “đây là lối thoát duy nhất cho doanh nghiệp triển khai được dự án”.

Chia sẻ với khó khăn trên của doanh nghiệp, ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà, Sở Xây dựng Hà Nội bổ sung thêm 1 số nguyên nhân khiến quá trình chuyển đổi thêm chậm.

Đầu tiên là việc Thông tư 02 quy định dự án chuyển đổi nếu không làm tăng thêm diện tích sàn thì không phải làm thủ tục phê duyệt lại quy hoạch 1/500, nhưng trên thực tế, các nội dung khác như thiết kế cơ sở, thiết kế điện, nước, cứu hỏa… đều phải làm lại.

Ví dụ, trước đây, phương án phòng cháy chữa cháy được phê duyệt ngay theo quy hoạch 1/500, nhưng nay phương án này phải được thiết kế riêng theo quy định của Luật Phòng cháy chữa cháy mới. Hay như quy định trước đây là dự án khu đô thị đã được phê duyệt quy hoạch 1/500, thì khi tiến hành xây dựng không phải xin phép, nhưng nay theo quy định tại Nghị định 64 thì bất kể dự án nào khi xây dựng đều phải có giấy phép.

Ông Đạm cho rằng, chính những quy định pháp luật mới phát sinh này đã góp phần khiến tốc độ triển khai các dự án nhà ở xã hội chuyển đổi nói riêng và dự án nhà ở xã hội nói chung bị chậm lại.

Và do các doanh nghiệp

Trao đổi với chúng tôi, 1 chuyên gia của Bộ Xây dựng có tham gia thẩm định dự án chuyển đổi thời gian qua cho biết, ngoài lý do vướng mắc chính sách, một trong những nguyên nhân khiến tốc độ chấp thuận chuyển đổi dự án bị chậm còn do chính các doanh nghiệp có dự án xin chuyển đổi cố tình “câu giờ”.

Vị chuyên gia này cho biết, theo quy định hiện hành thì dự án sau 12 đến 24 tháng là phải triển khai, nếu không sẽ bị thu hồi. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải đóng tiền thuê đất, hoặc tiền sử dụng đất, mà nếu chậm nộp sẽ bị phạt 0,05%/ngày hay 18%/năm. Nay dự án được vào diện “đang xin chuyển đổi” thì đồng nghĩa với việc không bị thu hồi và được chậm nộp tiền sử dụng đất.

“Nếu doanh nghiệp không quyết liệt xin chuyển đổi thì có lẽ phải mất 1 đến 2 năm mới chuyển đổi xong cho 1 dự án. Đến khi đó, nếu không xong mà thị trường phục hồi thì doanh nghiệp lại tiếp tục triển khai dự án nhà ở thương mại. Đó chính là ý định của nhiều doanh nghiệp xin chuyển đổi, nhưng lại mong cho tiến độ chậm lại”, vị chuyên gia này nói và cảnh báo, cơ quan chức năng cần có giải pháp để hạn chế tình trạng này.