"Đại chiến" diện tích căn hộ: GS Đặng Hùng Võ “cần thiết điều chỉnh Thông tư 16”

Tình trạng đại chiến chung cư do cách tính diện tích tréo ngoe trong quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng của thông tư 16 với Luật Nhà ở gây loạn thị trường, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng: “Điều chỉnh Thông tư 16 về quy định cách tính diện tích cho thống nhất với Luật Nhà ở là điều cần thiết”.

Nói đến tranh chấp về việc cách tính diện tích riêng của các căn hộ chung cư, Luật sư Thành viên Nguyễn Trúc Hiền – Giám đốc Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam (VILAF – Hồng Đức) đánh giá đây là một vấn đề nhức nhối trên thị trường bất động sản.

Dẫn chứng cho vấn đề trên, Ls. Hiền đưa ra vụ tranh chấp điển hình giữa khách hàng cụm chung cư CT7 và chủ đầu tư là Tập đoàn Nam Cường, tranh chấp giữa các chủ hộ tại tòa nhà CT6A Đại Thanh và chủ dự án do ông Lê Thanh Thản làm Giám đốc (Chủ dự án chia khách hàng thành hai nhóm với cách tính diện tích khác nhau. Gần 300 căn bị tính diện tích theo tim tường chung và toàn bộ tường bao căn hộ, cột, hộp kỹ thuật. Trong khi đó, khoảng 900 căn còn lại, hợp đồng tính diện tích từ tim tường chung và tim tường bao ngoài).

Theo Ls. Hiền, về mặt cơ sở pháp luật, theo điều 21 của Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP về Luật Nhà ở do Bộ Xây dựng ban hành, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải ghi rõ thêm các nội dung phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán.

“Diện tích sàn căn hộ mua bán có thể được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Không có quy định cấm chủ đầu tư lựa chọn các cách tính diện tích khác nhau cho các hợp đồng, tuy nhiên, việc quy định khác nhau sẽ dễ dẫn đến khiếu kiện của người mua”, Ls. Hiền nói.

Trao đổi với PV Infonet về cách tính diện tích đang gây tranh chấp trên thị trường bất động sản hiện nay, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, bản chất là câu chuyện giá nhà, đơn giá đó được tính trên diện tích nào: thông thủy hay tim tường trong hợp đồng cần ghi rõ điều này và hợp đồng cần chú ý đến các quy định pháp luật.

Tuy nhiên, nói đến các quy định của pháp luật thì GS. Võ nhận định pháp luật Việt Nam thường xuyên gặp phải vấn đề: Nghị định thấy Luật quy định hơi thiếu thực tế nên Nghị định mới tìm cách xoay lại…

Trong Luật Nhà ở, việc xác định diện tích sàn căn hộ đã được quy định chi tiết tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Theo đó, diện tích sàn căn hộ mua bán có thể được xác định theo hai phương pháp, hoặc: tính kích thước thông thuỷ của căn hộ, hoặc: tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Nhưng, Thông tư số 16 không nêu chi tiết, đối với cách tính diện tích căn hộ từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ có bao gồm cả khung, cột, tường chịu lực hay không, nhưng nếu như phần diện tích sàn chứa khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ đã được quy định rõ trong Luật Nhà ở (và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ) là phần sở hữu chung, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tính vào diện tích bán căn hộ cho khách hàng, nên mới gây tranh chấp.

GS. Võ nói thêm: “Cơ quan quản lý nên đưa ra cách tính cụ thể mà không vi phạm quyền dân sự. Nên hướng dẫn quy định những cái gì là chung, cái gì là riêng, kể cả những trường hợp trước đây thì hướng dẫn nên tính thế nào, tức là hướng dẫn mang tính hồi tố, những cái mà trước văn bản này đã xảy ra thì xử lý như thế nào thì nên hướng dẫn”.

Nhận định tình hình thực tế, Nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT cho rằng: Tình trạng tranh chấp diện tích sẽ còn tiếp diễn, không khéo sẽ bất phân thắng bại. Bởi lẽ, pháp luật cũng dở dang, hợp đồng cũng dở dang, ko phân biệt bên nào thắng thua.

Trước việc thiếu sự thống nhất giữa Thông tư 16 và Luật Nhà ở, GS. Võ cho rằng: “Việc điều chỉnh Thông tư sao cho thống nhất với Luật Nhà ở là điều cần thiết, cơ quan quản lý Nhà nước cần làm việc này”.