Nhiều chính sách luật pháp được hoạch định khi điều hành kinh tế vĩ mô, đặc biệt trong thời kỳ suy thoái như hiện nay, thường đứng trước những lựa chọn khó khăn, mà một trong số đó là sự cân nhắc giữa lợi ích của doanh nghiệp và dân chúng tham gia hoạt động kinh tế, và lợi ích của nhà nước và bộ ngành liên quan.

Nói như vậy không có nghĩa là nhấn mạnh sự tương phản giữa hai loại lợi ích đó, mà bỏ qua sự tương hỗ giữa chúng. Tuy nhiên, khi hoạch định và nhất là áp dụng chính sách, cơ quan hữu trách thường dễ nhìn vào lợi ích trước mắt của ngành mình và của nhà nước, và do đó vô tình đề cao sự tương phản, chứ không thấy lợi ích lâu dài của cả nền kinh tế, để từ đó khuyến khích sự tương hỗ.

Vấn đề thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng nhà đất hiện nay là một điển cứu thích hợp để thấy khuynh hướng cơ quan thuế đặt nặng việc thu vét thuế đạt hoặc vượt chỉ tiêu được giao, hơn là muốn phát triển thị trường bất động sản đã trầm lắng quá lâu.

Tình trạng đóng băng hiện tại của thị trường địa ốc, dẫu áp dụng bao nhiêu giải pháp kích cầu chăng nữa cũng không tạo được hiệu quả bằng một chính sách thuế hợp lý dành cho các giao dịch chuyển nhượng.

Thật vậy, luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi và bổ sung năm 2012) được hướng dẫn chi tiết bằng nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27.6.2013, ấn định hai cách tính thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản theo trình tự ưu tiên: đầu tiên, đó là thu nhập xác định bằng giá bán trừ giá mua và các chi phí hợp lý liên quan, để từ đó áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập phát sinh; nếu không thể xác định giá vốn theo cách trên để tính ra thu nhập, thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Theo quy tắc trên, trước hết cơ quan thuế phải tính thuế theo cách đầu tiên, tức dựa trên thu nhập phát sinh. Chỉ trong trường hợp không xác định giá mua ban đầu mới tính thuế theo cách thứ hai, tức dựa trên giá chuyển nhượng. Đó là quy định của luật pháp, nhưng trên thực tế thì không hẳn như vậy, bởi giữa lúc giá nhà đất giảm và tất nhiên không làm phát sinh thu nhập tính thuế từ hầu hết các giao dịch chuyển nhượng, cơ quan thuế địa phương đều chọn giải pháp đơn giản là áp dụng cách thứ hai để tận thu và lập thành tích.

Nếu người bán bất động sản không đồng ý cách tính thuế của chi cục thuế, giao dịch chuyển nhượng của họ sẽ bất thành vì không được hợp thức để có hiệu lực pháp lý. Sự máy móc áp dụng cách tính thuế dựa trên giá chuyển nhượng tạo nên sự bất bình vì người dân vừa cảm thấy bị tước đoạt quyền luật định của mình, vừa bực dọc phải nộp thuế một cách vô lý khi họ chẳng nhận thu nhập nào từ việc bán lỗ vốn. Phản ứng đương nhiên là giao dịch chuyển nhượng nhà đất càng vơi đi, thị trường càng tiếp tục trì trệ không lối thoát. Thuế vẫn không thu thêm được bao nhiêu, nhưng lợi ích lâu dài từ đầu tư tư nhân vào một lĩnh vực hoạt động quan trọng của nền kinh tế là địa ốc sẽ bị suy giảm nghiêm trọng.

Như vậy, trong tình trạng đóng băng hiện tại của thị trường địa ốc, dẫu áp dụng bao nhiêu giải pháp kích cầu chăng nữa cũng không tạo được hiệu quả bằng một chính sách thuế hợp lý dành cho các giao dịch chuyển nhượng. Bởi lẽ không phải ai mua bán bất động sản cũng đương nhiên là đối tượng được hưởng một phần gói kích cầu, trong khi thuế lại hầu như áp dụng đối với mọi giao dịch trên thị trường (tất nhiên không kể đến các trường hợp miễn giảm thuế). Sự tác động của chính sách thuế do đó sâu rộng và lâu dài hơn chính sách kích cầu vốn chỉ nhất thời.

Điểm thêm một quy định khiên cưỡng khác để thấy cách các cơ quan hữu trách làm tan vỡ niềm tin của nhà đầu tư ra sao chỉ vì sự áp dụng luật bất hợp lý của mình. Cũng liên quan đến thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng nhà đất, vào ngày 20.9.2011, tổng cục Thuế đã diễn giải luật pháp theo hướng cho rằng mọi hợp đồng uỷ quyền mà bên uỷ quyền trao cho người thụ uỷ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với bất động sản của mình (tạm gọi là ủy quyền tổng quát), đều có mục đích “trốn tránh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân, làm rối loạn thị trường bất động sản”, và do đó yêu cầu phải điều tra, xác minh làm rõ (xem công văn 3373/TCT-TNCN ngày 20.9.2011 của tổng cục Thuế gửi cục thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương).

Trước đó, vào ngày 5.4.2011, trong công văn số 1133/TCT-TNCN gửi cục Thuế thành phố Hà Nội, tổng cục Thuế đã tùy tiện “phán” rằng hình thức hợp đồng uỷ quyền tổng quát nói trên “thực chất là hoạt động mua, bán bất động sản”, vì hễ cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà uỷ quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng miễn thuế thì đều có mục đích trốn thuế. Hệ quả là người uỷ quyền ngay tình cho người khác bán tài sản giúp mình, vì lý do cá nhân nào đó, đều phải đóng thuế hai lần theo giá chuyển nhượng một cách tốn kém. Cách diễn giải luật như vậy quả nhiên là “cưỡng từ, đoạt lý”, mà nếu ở một thể chế chính trị có định chế toà bảo hiến, chắc chắn sẽ bị kiện vì vi hiến nghiêm trọng.

Sự thiếu tin tưởng của cơ quan công quyền đối với người dân thể hiện qua hành động “quơ đũa cả nắm” sẽ dẫn đến hậu quả là nhà đầu tư ngược lại cũng không đặt niềm tin vào chính sách luật pháp do sự tốn kém mà họ phải gánh chịu từ chính sách ấy và luôn tìm cách tránh tuân thủ luật, cố tình lách luật hoặc, tệ hại hơn, ngưng không thực hiện các giao dịch kinh doanh có thể giúp phát triển kinh tế và qua đó tăng thu ngân sách trong dài hạn.

Thật ra, tại các quốc gia khác việc hoạch định chính sách cũng gặp những khó khăn tương tự. Do đó, từ 40 năm nay, ở phương Tây người ta đã phát triển một môn nghiên cứu gọi là Kinh tế Luật (Law and Economics), chuyên phân tích và lượng định tác động kinh tế vĩ mô và vi mô đối với xã hội và nền kinh tế gây ra bởi những chính sách kinh tế mà chính phủ và các cơ quan công quyền dự định đưa ra trong một lĩnh vực nhất định, hoặc của những phán quyết mà toà án có khả năng tuyên trong một vụ án cụ thể. Mục tiêu nghiên cứu nhằm giúp những chính sách và phán quyết được thực thi ở mức chi phí xã hội thấp nhất.

Một ví dụ, thuế chống phá giá được áp dụng đối với một loại hàng nhập khẩu trong khoảng thời gian nào đó có thể dẫn đến triệt tiêu cạnh tranh lành mạnh trên thị trường, khiến người tiêu dùng vốn đã mất hứng thú sử dụng sản phẩm nội địa phải trả giá cao hơn để tiêu dùng hàng nhập khẩu, kết quả là ngành sản xuất trong nước vẫn dần đi đến phá sản, nguy cơ thất nghiệp gia tăng và chính phủ ngoài việc thất thu các loại thuế có liên quan đến tiêu thụ mặt hàng bị áp thuế chống phá giá, còn phải chi trả phí tổn giải quyết tình trạng thất nghiệp và tái đào tạo nghề. Đó là chưa nói đến các tác động chính trị – xã hội khác không thể tiên liệu hết.

Chi phí xã hội bỏ ra bởi nhà nước và dân chúng để thực thi một chính sách luật pháp luôn là thước đo tính hiệu quả của chính sách ấy. Nếu môn Kinh tế Luật phát triển ở Việt Nam, tổng cục Thuế trước khi diễn giải luật thuế thu nhập cá nhân tất phải cân nhắc yếu tố chi phí xã hội gây tốn kém ra sao từ quyết định của mình. Thay vì khuyến khích người dân thuận lòng nộp thuế, dù không nhiều trong hoàn cảnh kinh tế khó khăn, quan điểm tận thu của ngành thuế vừa không làm tăng thu ngân sách bao nhiêu, vừa khiến người dân càng quay lưng lại với nghĩa vụ của mình, đơn giản vì họ không dễ dàng chấp nhận sự bất hợp lý trong cách tính và thu thuế. Không thể vì thành tích tăng thu ngân sách một cách máy móc mà vô tình gây ra hậu quả trì trệ, thậm chí phá sản, cho một hoạt động hoặc ngành kinh tế nào đó.

Không thể vì thành tích tăng thu ngân sách một cách máy móc mà vô tình gây ra hậu quả trì trệ, thậm chí phá sản, cho một hoạt động hoặc ngành kinh tế nào đó.
Đạt Công (SGTT)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.