Căn hộ 25m2: Rủi ro khi chủ đầu tư vượt luật

Coi chừng không có sổ đỏ

Xôn xao thị trường trong thời gian gần đây, chủ đầu tư FPT City chuẩn bị tung ra hàng loạt căn hộ có diện tích chỉ 25m2 tại Đà Nẵng đã khiến không ít dư luận hòai nghi về tính pháp lý.

Trả lời trong buổi giới thiệu dự án vừa diễn ra tại Hà Nội, ông Bùi Thiện Cảnh, Tổng Giám đốc FPT Đà Nẵng cho hay, cho tới thời điểm này, Nhà nước chưa có quyết định nào về việc cấp sổ đỏ cho căn hộ 25m2. Tuy nhiên, theo luật nhà ở thì căn hộ tối thiểu 45m2 sẽ có sổ đỏ và FPT City thiết kế căn hộ 25m2 ở đây bản chất là các căn hộ được thiết kế lắp ghép với nhau. Căn 25m2 thì được chia từ căn 50m2 tạo thành 2 căn 25m2, và nếu chọn căn 75m2 thì được ghép của ba căn 25m2.

Theo giải thích của ông Cảnh, tính pháp lý của căn hộ vẫn đảm bảo nhưng nếu kiến nghị cho phép xây dựng căn hộ 25m2 không được thông qua, khách hàng mua căn hộ loại này sẽ phải chịu cảnh chung sổ đổ. Đồng nghĩa với đó là nhiều rắc rối cùng rủi ro khi chuyển nhượng cũng như tranh chấp.

Việc đưa ra loại hình 25m2 là nhằm đón đầu xu thế, dựa trên ý tưởng mà một doanh nghiệp tại TP.HCM đã và đang đề xuất Bộ Xây dựng cho phép triển khai loại hình căn hộ này, và đang được Bộ Xây dựng ủng hộ chủ trường này. Chủ đầu tư này cũng hứa sau khi dự án hoàn thành và Nhà nước cho phép xây căn hộ nhỏ, sẽ làm sổ đỏ. Không rõ những điều khỏan trong hợp đồng nhưng khách hàng vẫn e dè về lời hứa này của chủ đầu tư.

Căn hộ 25m2, liệu có lặp lại rủi ro của chung cư mini?. (Ảnh: Minh họa)

Xây dựng căn hộ diện tích nhỏ chỉ 25m2 trước đây cũng đã được một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM kiến nghị. Đơn vị này đã năm lần bảy lượt làm đơn kiến nghị lên Bộ Xây dựng, UBND TPHCM cũng như nhiều đơn vị liên quan về việc cho phép xây dựng căn hộ chung cư mini cùng với đó là hàng loạt hội thảo, phát biểu trên báo chí để lấy ý kiến đồng thuận.

Ông Nguyễn Văn Đực, phó giám đốc công ty Đất Lành cho rằng, chỉ có hộ gia đình, cá nhân được phép xây dựng căn hộ 30m2 trong khi doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển nhà ở lại không được phép xây dựng. Như thế là bất công. Ông Đực cũng dẫn chứng, một số nước như Nhật hay Trung Quốc đang có những căn hộ khoảng 10m2. Nếu được xây dựng căn hộ nhỏ thì giá bán sẽ còn giảm hơn nữa so với nhà giá trung bình hiện nay, điều này có lợi cho những người dân có nhu cầu về nhà ở.

Giá đâu có rẻ

Tại Hà Nội, một chủ đầu tư cũng sắp chào bán ra thị trường một loạt căn hộ có diện tích chỉ từ 30m2 trở lên. Mặc dù chưa chính thức chào bán nhưng trên các sàn bất động sản, trang mạng đã rộ lên những tin rao vặt của dự án này. Một sàn giao dịch ở đường Lê Văn Lương cho biết, chỉ vài ngày nữa chủ đầu tư sẽ chào bán với giá dự kiến chỉ 14 - 16 triệu đồng/m2 và đảm bảo sẽ có sổ đỏ cho khách hàng với những căn dưới 45m2.

Ông Phan Xuân Cần, Sàn bất động sản Sohovietnam cho rằng, trước đây chủ đầu tư thường đưa ra thị trường hàng loạt căn hộ có diện tích từ 70m2 trở lên, những căn nhỏ khoảng 50m2 chỉ có lác đác ở vài dự án. Lúc đó thị trường sôi động, chủ đầu tư cứ tung hàng ra là bán hết, nên họ không quan tâm tới diện tích căn hộ là bao nhiêu, loại nào phù hợp. Đến lúc thị trường khó khăn, những khách hàng chỉ có khả năng mua căn diện tích nhỏ lại chiếm ưu thế bởi nhu cầu thật và nguồn tài chính eo hẹp.

Những căn hộ diện tích nhỏ sẽ đáp ứng nhu cầu có nhà của đa số người dân hiện nay. Vấn đề quan trọng cần có thiết kế hợp lý cũng như sự quản lý chặt chẽ từ phía các đơn vị liên quan. Ông Cần cho rằng, mỗi dự án các căn hộ loại này chỉ chiếm dưới 15% để đảm bảo vấn đề mật độ dân cư cũng như cơ sở hạ tầng, đồng thời quản lý chặt để không biến chúng thành những nhà "ổ chuột" như nghi ngại của không ít người.

Theo ông Nguyễn Quốc Hưng, giám đốc sàn BĐS tại Mỹ Đình, việc chia nhỏ căn hộ chỉ là cách làm giảm diện tích do đó giá một căn hộ cũng sẽ ít đi nhưng thực tế giá không hề thấp, thậm chí còn cao hơn giá các căn hộ diện tích trung bình. Điển hình như một căn hộ 53m2 tại Xa La đang rao bán trên thị trường giá khoảng 20 - 22 triệu đồng/m2 cao hơn so với giá các căn hộ trên 70m2 rất nhiều. Những căn hộ nhỏ có giá khoảng 15 triệu đồng/m2 thì không thể gọi là rẻ.

Đồng quan điểm, ông Hưng cho rằng, những căn hộ loại này chỉ nên áp dụng ở một số dự án, không nên cho phép làm đại trà, hoặc có thể thực hiện dưới hình thức cho người dân thuê lâu dài khi có điều kiện có thể mua lại.

Loại hình căn hộ diện tích nhỏ vẫn chưa chính thức được thông qua, nhiều doanh nghiệp đồng thuận nhưng không ít người lên tiếng phản đối. Những căn hộ 25m2 có được cấp phép hay không vẫn là câu hỏi lớn ở phía trước. Mặc dù hấp dẫn nhưng người mua vẫn còn đang chờ đợi và nghe ngóng, bởi những phi vụ liều mình mua nhà khi pháp lý không rõ ràng, cũng như dẫn chứng nhãn tiền sổ đổ của chung cư mini là một bài học lớn.