Cải tạo chung cư cũ: Ngày càng khó

Câu chuyện này vốn đã khó nay lại khó hơn bởi khu tập thể này nằm trong khu vực hạn chế phát triển, hạn chế xây dựng nhà cao tầng.

Khu tập thể Nam Đồng, một trong những khu tập thể cũ chưa được cải tạo. Ảnh: Thanh Hải

Làm chưa được là bao

Tại Khu tập thể Giảng Võ, theo Sở Xây dựng Hà Nội, về cơ bản chất lượng hiện trạng các công trình đã xuống cấp, không đáp ứng yêu cầu sử dụng. Tuy nhiên, trong số 22 chung cư cũ, mới có 3 khu nhà đang triển khai cải tạo, trong đó chỉ có nhà C7 đã xây dựng xong phần thô. Dự án Nhà B6, sau khá nhiều năm di dời dân mới hoàn thành phá dỡ, đang trong giai đoạn thi công phần ngầm và hoàn thiện hồ sơ cấp phép xây dựng. Hiện nay, do Ngân hàng Habubank (nhà tài trợ vốn cho dự án) đã sáp nhập với Ngân hàng SHB nên chủ đầu tư đề nghị được chuyển nhượng dự án cho Công ty CP Đầu tư và phát triển công nghệ Mefrimex. Dự án cải tạo nhà D2 Giảng Võ, sau hơn 2 năm chậm tiến độ vì vướng mắc GPMB, nay cũng vừa xong việc phá dỡ nhà cũ, chuẩn bị khởi công, xây dựng nhà mới. Đây đều là các dự án phá dỡ, xây dựng lại các nhà nguy hiểm cấp cao nhất (cấp D) theo quy định của Luật Nhà ở.

Số còn lại gồm 19 khu nhà đã được giao nghiên cứu lập quy hoạch từ giai đoạn 2007 - 2009, nhưng đến nay các đơn vị được giao vẫn chưa thỏa thuận được các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc, quy hoạch mặt bằng tổng thể, phương án kiến trúc sơ bộ. Theo Quy hoạch chung Thủ đô đã được duyệt, khu vực lõi đô thị (4 quận nội thành cũ, trong đó có Ba Đình) cần phải giảm mật độ dân số từ 1,2 triệu xuống còn 0,8 triệu người. Các chung cư cũ đều tập trung tại khu vực này nên nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn. Việc đảm bảo bài toán kinh tế, cân đối tài chính cho doanh nghiệp, cải thiện diện tích nhà ở cho người dân trong khu vực dự án, lại phải hạn chế tăng dân số là câu chuyện không khả thi. Trước đây, cũng đã có lúc doanh nghiệp ào ào xin được làm chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ, đặc biệt là với những vị trí đẹp như khu Giảng Võ. Nhưng đến nay, cùng với sự khó khăn chung do thị trường bất động sản nguội lạnh, thì việc hạn chế phát triển nhà cao tầng trong khu vực nội thành cũ đã khiến việc cải tạo chung cư cũ lâm cảnh "vỡ trận" vì các chủ đầu tư không thể cân đối tài chính.

Gỡ vướng từ quy hoạch

Từ năm 2008, việc cải tạo chung cư cũ được thực hiện theo phương thức xã hội hóa, đảm bảo đáp ứng đủ quỹ nhà cho việc tái định cư tại chỗ, nhà đầu tư được khai thác dự án để tự cân đối về tài chính. Thực hiện nguyên tắc này, UBND TP Hà Nội xem xét điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch gồm mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, quy mô dân số, chiều cao tầng đối với các khu vực có dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Tại một số dự án được thực hiện trong giai đoạn trước, với những ưu tiên về chính sách của TP, các chủ đầu tư đã áp dụng cơ chế "thoáng" rất có lợi cho người dân. Vì thế những dự án triển khai vào thời điểm này đã khó càng thêm khó vì người dân luôn có sự so bì.

Gần 3 năm nay, các dự án cải tạo chung cư cũ tại Khu tập thể Giảng Võ nói riêng cũng như cải tạo chung cư cũ nói chung trên toàn TP không có bước tiến nào đáng kể. Trước thực trạng đó, Sở Xây dựng đề nghị TP chỉ đạo Sở QH -KT sớm công bố các thông số, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc làm cơ sở cho các nhà đầu tư lập quy hoạch cải tạo các khu chung cư cũ. Đối với những công trình không thỏa mãn các yêu cầu về quy hoạch - kiến trúc theo Quy hoạch chung Thủ đô, Sở đề nghị thay đổi phương thức thực hiện dự án để tháo gỡ các vướng mắc về quy hoạch.

Mới đây, Phó Chủ tịch UBND TP Nguyễn Văn Khôi đã chỉ đạo Sở QH - KT khẩn trương kiểm tra, thẩm định đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ tại Khu tập thể Giảng Võ. Ngoài ra, Sở này còn được giao trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng TP lập kế hoạch, tiến độ, biện pháp nghiên cứu quy hoạch đồng bộ cho các khu chung cư cũ Thành Công, Thượng Đình, Nghĩa Tân... để đẩy nhanh việc cải tạo chung cư cũ.