Luật Đất đai là vấn đề được đông đảo dư luận quan tâm, trong bối cảnh dự thảo sửa đổi sẽ được trình Quốc hội thông qua vào kỳ họp thứ 6, khai mạc vào ngày 21/10 tới.

Các diễn giả tham gia

Tại kỳ họp Quốc hội thứ 5, chỉ trước giờ biểu quyết khoảng hai ngày, phương án lùi thời điểm nhấn nút về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đến kỳ họp sau đã nhận được sự đồng thuận của đa số đại biểu Quốc hội.
 
Một trong những vấn đề người dân quan tâm nhất đối với nội dung Luật Đất đai (sửa đổi) là việc định giá đất, trong đó có chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất. Đã có nhiều ý kiến, kiến nghị sửa đổi được đưa ra, tuy có những điểm khác nhau, nhưng đều cố gắng hướng tới việc đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân trong quá trình thu hồi đất.

Tháo gỡ được “nút thắt” này cũng sẽ giúp tránh được nhiều khiếu kiện kéo dài và gây bức xúc như đã diễn ra trong thời gian vừa qua.
 
Để tạo một diễn đàn góp ý cho Luật Đất đai (sửa đổi) từ tiếng nói người trong cuộc, ý kiến của chuyên gia độc lập cùng các câu chuyện thực tế từ đông đảo bạn đọc trong và ngoài nước về những nội dung trên, từ 14h - 16h chiều 18/10, VnEconomy tổ chức buổi giao lưu trực tuyến với chủ đề “Sửa Luật Đất đai: Cơ chế thu hồi và định giá đất”, với sự tham gia của các diễn giả:
 
- GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam.
 
- Ông Phạm Văn Thành, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu và Phát triển cộng đồng nông thôn

Sau đây là nội dung buổi giao lưu trực tuyến.

"Cần sự đồng thuận của người dân trong phê duyệt quy hoạch"

Mai Hà - Nữ 43 tuổi - Cán bộ:

Các chuyên gia nhìn nhận thế nào về thực trạng định giá đất của Việt Nam hiện nay. Liệu mức giá mà cơ quan nhà nước đưa ra và tiến hành chi trả cho người bị thu hồi hiện nay đã thực sự công bằng và sát với giá trị thực của nó chưa? Tình trạng tính giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chưa sát với giá thị trường có phổ biến không hay chỉ cá biệt?


TS. Phạm Sỹ Liêm:

Tôi thấy rất phi lý, đất của toàn dân mà tại sao lại cao ngất ngưởng như vậy, cao nhất khu vực, ngang bằng các nước phát triển, trong khi chúng ta là một nước thu nhập thấp. Giá cao có lợi cho ai?

Tôi nghiên cứu năm 2012 thấy rằng ngân sách Hà Nội thu từ giá đất chiếm đến 22% thu ngân sách. Các thành phố muốn có giá đất cao để có nguồn thu ngân sách. Địa phương có lợi nhất từ việc này là Đà Nẵng.
 
Đà Nẵng, Hà Nội năm nay đều kêu thiếu hụt ngân sách và một nguyên nhân là giá đất cao quá không ai mua. Trong khi giá đất cao lại nằm trong mục tiêu thực hiện thu ngân sách cao.

Nhìn lại, thực ra giá đất cao là có hại cho sự phát triển, vì cái giá phải trả cho sự phát triển, trả cho các dự án đều rất cao. Thế là lợi bất cập hại.

Vì vậy, nhất định phải xoay chuyển lại câu chuyện lại.

Hà Vinh - Nam 45 tuổi - Nông nghiệp:

Các ông nghĩ sao về đề xuất thành lập một cơ quan định giá đất quốc gia, trong đó công ty này phải sử dụng dịch vụ định giá độc lập để có một mức giá đền bù khách quan và đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất?


TS. Phạm Sỹ Liêm:

“Cả thế giới chỉ mỗi Việt Nam dùng chữ thu hồi đất” 1

Ở các nước, việc định giá đất phục vụ nhiều mục đích khác nhau. Các cơ quan này đều được cấp phép hành nghề. Trên thế giới đất có hàng chục loại giá đất khác nhau. Ở Việt Nam dường như chỉ có một, là giá thị trường.

Có nhiều loại định giá khác nữa, ví dụ tài sản thừa kế. Cách định giá phải khác vì liên quan rất nhiều vấn đề; hay giá thuê đất cũng khác.

Phải hiểu định giá đát rất quan trọng nên người định giá phải nắm được rất nhiều kỹ năng khác nhau. Có lúc làm vì lợi ích bên mua, bên bán, có lúc làm vì công việc của tòa án, ngành thuế, ngân hàng…

Đây là một nghề nghiệp, nếu cơ quan không phải là cơ quan nghề nghiệp mà là hành chính thì không phải. Tại sao phải là của nhà nước, giống như hành nghề tự do, như luật sự chẳng hạn.

Minh Thuy - Nữ 37 tuổi:

Thưa ông Đặng Hùng Võ và ông Phạm Văn Thành. Xin ông giải thích vì sao việc phê duyệt đồ án 1/2000 cho một chủ đầu tư, cơ quan có thẩm quyền không yêu cầu chủ đầu tư phải chứng minh nguồn tài chính thực hiện dự án trong hai năm, cũng như sự đồng thuận của 80% nguời dân (tức là nguời bán) trong khu quy hoạch về giá cả đền bù của dự án?

GS. Đặng Hùng Võ:

Thứ nhất, hiện nay Luật Quy hoạch đô thị quy định phải lấy ý kiến của người dân khi lập quy hoạch.
 
Thứ hai, Luật Đất đai 2003 cũng có quy định tương tự về quy hoạch sử dụng đất cấp xã phải lấy ý kiến của dân.
 
Nhưng rất tiếc là chúng ta chưa có luật nào quy định quy hoạch chỉ được phê duyệt khi đạt được sự đồng thuận của người dân, ví dụ 70%, 80%... Nói cách khác, việc góp ý của dân hiện nay cũng chỉ được coi là tài liệu tham khảo để người có thẩm quyền quyết định.
 
Với tư cách của một chuyên gia, bản thân tôi mong muốn Luật Đất đai sắp tới cũng như các luật khác phải có quy định quy hoạch chỉ được phê duyệt khi đạt được sự đồng thuận của cộng đồng dân cư nơi có đất. Đây cũng là một quy định được thấy trong hệ thống luật pháp của hầu hết các nước công nghiệp phát triển, vì người ta cho rằng quy hoạch được coi là định hướng phát triển được đồng thuận của mọi người.
 
Tất nhiên, hiện nay ở Việt Nam, chúng ta chưa có sự thống nhất về quan niệm này, cũng còn nhiều ý kiến cho rằng quy hoạch được phê duyệt theo ý chí của lãnh đạo. Hy vọng, Luật Đất đai sửa đổi lần này có thể chấp nhận quy định về sự đồng thuận của người dân trong phê duyệt quy hoạch sử dụng đất. Nếu không được chấp thuận, chúng tôi cùng nhau chờ đợi tiếp.

Theo quy định của Chính phủ hiện nay, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án có quy hoạch 1/2000 đã được phê duyệt cũng có nhiều tiêu chí căn cứ vào năng lực tài chính của chủ đầu tư. Ví dụ như, chủ đầu tư phải có lượng tiền trong tài khoản ít nhất là 30% của tổng kinh phí dự án đầu tư.
 
Nhưng quy định như vậy thường không đánh giá được chính xác năng lực tài chính của chủ đầu tư. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính vẫn được lựa chọn. Như kinh nghiệm của nhiều nước, người ta thường lấy tiêu chí lựa chọn năng lực tài chính của chủ đầu tư thông qua báo cáo tài chính, báo cáo kiểm toán của vài năm gần nhất.
 
Về tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư ở Việt Nam, chắc chúng ta cũng cần có nhiều đổi mới hơn nữa để lựa chọn được chủ đầu tư đích thực.

Nguyễn Thế Hưng - Nam 35 tuổi:

Việc xử lý tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng tài sản thuộc sở hữu của các tổ chức, cá nhân thì theo ông nên trưng mua hay bồi thường?


GS. Đặng Hùng Võ:
 

“Cả thế giới chỉ mỗi Việt Nam dùng chữ thu hồi đất” 2

Tất nhiên không chỉ tài sản gắn liền với đất mà quyền sử dụng đất cũng đã được quy định là tài sản của người sử dụng đất tại Bộ luật Dân sự 2005. Đây là một việc cũng đang có thảo luận rất nhiều trong quá trình xây dựng dự thảo Hiến pháp 1992 sửa đổi.
 
Tất nhiên, theo Hiến pháp hiện hành, thì cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều không được giải quyết phù hợp với quy định của Hiến pháp khi Nhà nước thu hồi đất. Đây là câu chuyện mà chúng ta sẽ phải chờ đợi tiếp ý kiến của Quốc hội khi thông qua Hiến pháp sửa đổi cũng như Luật Đất đai sửa đổi.
 
Chúng ta cùng nhau hy vọng các đại biểu Quốc hội sẽ thể hiện trách nhiệm cao nhất khi ấn nút thông qua Hiến pháp sửa đổi cũng như Luật Đất đai sửa đổi.
 
Và chúng ta cũng hy vọng sẽ có một Hiến pháp và một Luật Đất đai phù hợp với một xã hội dân chủ, công bằng và văn minh.

TS. Phạm Sỹ Liêm:

Chính tôi là người đã đề xuất nên dùng chữ trưng thu, trưng mua chứ không dùng chữ thu hồi. Vì ta nhấn mạnh đến quyền sử dụng đất. Tài sản người ta tạo lập trên đó là của từng cá nhân, tài sản được hiến pháp bảo vệ nên làm sao thu hồi nhà của người ta được.

Tôi thấy cả thế giới chỉ mỗi Việt Nam dùng chữ thu hồi đất. Ở Trung Quốc cũng chỉ dùng chữ trưng mua. Tôi nghĩ dùng chữ này rành mạch hơn nhưng cuối cùng cũng chẳng rành mạch lắm.
 
Bởi như ở Trung Quốc cũng đã xảy ra rất nhiều bất ổn xã hội, còn trầm trọng hơn ở Việt Nam. Tuy nhiên, dù tôi nghĩ như vậy song thực tế cũng không thật sự quan trọng, không phải là vấn đề quyết định.

Nguyễn Thế Thịnh - Nam 34 tuổi - Cán bộ:

Thưa ông các diễn giả, các ông có đồng tình với cách đặt vấn đề trong luật đất đai hiện nay về nguyên tắc định giá đất khi thu hồi “sát với giá thị trường”. Là một chuyên gia có kinh nghiệm theo ông thế nào là “trong điều kiện bình thường”?


GS. Đặng Hùng Võ:

Hiện nay, trong Nghị định 123/2007/NĐCP đã có quy định cụ thể về thế nào là “giá thị trường trong điều kiện bình thường”. Tất nhiên, đây là một giải thích mang tính lý luận. Điều quan trọng là cần xem ý nghĩa thực tiễn của vấn đề.
 
Ở nhiều nước, người ta quy định giá thị trường là giá trung bình của giá đất giao dịch trên thị trường trong khoảng 1 hoặc 2 hoặc 3 năm trước. Nhưng vì Luật Đất đai 2003 có đưa ra khái niệm “giá thị trường trong điều kiện bình thường” là giá giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường mà không rơi vào trường hợp sốt giá, thị trường đóng băng, giao dịch giữa những người thân, giao dịch trong hoàn cảnh bị ép buộc.
 
Theo tôi thì Việt Nam cũng nên chuyển sang cách hiểu thực tiễn như các nước khác. Đó là giá trung bình trên thị trường trong một thời gian nhất định.

Điều khó khăn ở Việt Nam hiện nay chính là chúng ta chưa có những chứng cứ cụ thể về giá thị trường, vì hợp đồng chuyển nhượng luôn được ghi theo giá thấp hơn cả giá do Nhà nước quy định với hy vọng giảm được mức thuế phải nộp.
 
Chính vì vậy, kể cả các cơ quan quản lý cũng như người dân thường khó thống nhất với nhau về giá thị trường. Để mọi việc về định giá đất được thuận lợi, chúng ta phải tìm mọi cách để người tham gia giao dịch đất đai luôn ghi giá thị trường thực trên hợp đồng.

Mai Hà - Nữ 43 tuổi - Cán bộ:

Các chuyên gia nhìn nhận thế nào về thực trạng định giá đất của Việt Nam hiện nay. Liệu mức giá mà cơ quan nhà nước đưa ra và tiến hành chi trả cho người bị thu hồi hiện nay đã thực sự công bằng và sát với giá trị thực của nó chưa? Tình trạng tính giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chưa sát với giá thị trường có phổ biến không hay chỉ cá biệt?


Ông Phạm Văn Thành:
 

“Cả thế giới chỉ mỗi Việt Nam dùng chữ thu hồi đất” 3

Thực tế người dân ở rất nhiều địa phương bức xúc với quy định tính giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất vì sự thiếu công bằng và bất hợp lý.

Ví dụ khi thu hồi đất nông nghiệp thì nhà nước chỉ đền bù bằng giá trị sản lượng lúa thu hoạch trong 4 năm. Trong khi hạn điền lại quy định 20 năm. Rõ ràng, 16 năm tiếp theo người dân bị mất thu nhập.

Về việc nhà nước thu hồi đất thổ cư, thì giá trị đền bù thấp hơn nhiều so với giá thị trường.Với khoản tiền đền thì người dân không mua nổi một suất đất tái định cư.

Thậm chí giá đền bù cũng rất tuỳ tiện, giá đền bù cũng khác nhau trên cùng một khu vực. Đây là tình trạng khá phổ biến hiện nay, ít nhất tại 4 tỉnh chúng tôi đã khảo sát.

Việc đền bù hoa màu, cấy cối trên đất cũng trong tình trạng tương tự: định giá tuỳ tiện và giá không sát với thực tế. Việc phân loại cây và hoa màu để đền bù không dựa vào giá trị thực tế mà nó tạo ra.

"Khái niệm “kinh tế, xã hội” cần phải được làm rõ"

Thảo Vi - Nữ 38 tuổi - Người dân:

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia độc lập và đại biểu Quốc hội thì tất cả các vấn đề phức tạp từ đất đai hiện nay sẽ không thể giải quyết được nếu vẫn quy định sở hữu toàn dân về đất đai, các ông có chia sẻ quan điểm này?


TS. Phạm Sỹ Liêm:

Tôi không đồng ý với quan điểm đó. Chẳng hạn Hồng Kông trước đây chỉ là đất Anh thuê của Trung Quốc. Thế nhưng Hồng Kông phát triển rất mạnh, họ phát triển theo Anh quốc. Mà Anh thì trên danh nghĩa đất là của nhà vua, gọi là “đất vương miện”.

Singapore, thực chất đất cũng còn của cá nhân, nhưng tại sao họ phát triển như vậy. Mục đích là phát triển chứ không phải đất của ai.

Nhân thể tôi nói luôn, những nước rất tư bản như Hoa Kỳ, họ cũng có 60% đất không phải của tư nhân, là đất hoang mạc nhưng họ vẫn phát triển mạnh.

Tóm lại, vấn đề ở cách làm mà thôi. Đất của ai thì khi cần cũng phải thu hồi, quan trọng là cách thu hồi (hay trưng thu) thế nào mà thôi. Chúng ta hay nghĩ rằng chỉ Nhà nước thu hồi thì mới tiện, mới phát triển nhanh được chứ đề các vị tự thỏa thuận đến nhau thì không biết đến khi nào.

Tôi thấy ở thế giới, biện pháp trưng thu là rất cưỡng chế nên rất ít khi sử dụng mà để thị trường tự quyết định, Nhà nước đứng vai trò trung gian, Nhà nước không phải là người đứng ra thu hồi. Vì rất cơ bản, họ vì lợi ích công cộng mà thu hồi, không nhất thiết tách biệt là vì lợi ích của ai, thế nào.

Công Thuận - Nam 30 tuổi - Cán bộ địa chính:

Hiện nay đang có hai luồng ý kiến trong việc thu hồi đất: hoặc nhà nước đứng ra thu hồi, đền bù rồi giao cho nhà đầu tư, doanh nghiệp. Hoặc là nhà nước cho phép chủ đầu tư tự thoả thuận với người dân về phương án, mức giá đền bù. Theo các ông, phương án nào sẽ có lợi nhất cho cả 3 bên?

Ông Phạm Văn Thành:

Theo tôi, khái niệm “kinh tế, xã hội” trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần phải được làm rõ. Tất cả những công trình phục vụ cho lợi ích cộng đồng, xã hội, phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng thì việc nhà nước đứng ra thu hồi đất là hợp lý.

Còn những dự án phát triển kinh tế vì mục tiêu lợi nhuận thuần tuý của nhà đầu tư thì không hợp lý.

Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần tách phần thu hồi đất phục vụ lợi ích của nhà đầu tư ra khỏi chính sách thu hồi đất của nhà nước. Nhà đầu tư phải tư thoả thuận với người dân về phương án thu hồi đất và đền bù.

Tường Bách - Nam 33 tuổi:

Mới đây, nhóm chuyên gia kinh tế thuộc chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright nêu quan điểm có thể giữ nguyên sở hữu toàn dân về đất đai, nhưng coi đó là khái niệm chính trị chứ không phải là khái niệm kinh tế và xác định sự sở hữu thực tế là quyền sở hữu chắc chắn của người nắm giữ tài sản. Theo các ông, phương án này có khả thi không?


TS. Phạm Sỹ Liêm:

Theo tôi hiểu, trong dự thảo Hiến pháp sửa đổi có câu coi quyền sử dụng đất giao cho người dân là một dạng tài sản.
 
Như ở Anh, người ta dùng từ “quyền tài sản”, luật là về “quyền tài sản”. Trung Quốc thấy vấn đề quyền sở hữu đất đai thuộc nhà nước dễ bị lạm dụng, chính quyền địa phương tự cho mình quyền thu hồi, cưỡng chế nên đã học theo kinh nghiệp của Anh quốc, chuyển thành quyền tài sản, tiếng Trung Quốc gọi là “vật quyền pháp”.

Nên, tôi cũng đề xuất chúng ta nên chuyển thành dạng “quyền tài sản”, quyền này được Hiến pháp bảo vệ. Quyền này không đồng nhất với quyền sở hữu. Người có quyền này không nhất thiết phải là người có quyền kia.

Tường Bách - Nam 33 tuổi:

Ông nghĩ sao về đề nghị trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận được từ 70 đến 80 % số người sử dụng đất trong dự án mà số người sử dụng đất còn lại không đồng ý thì Nhà nước cần có cơ chế để xử lý. Theo ông cơ chế xử lý thế nào là phù hợp?


TS. Phạm Sỹ Liêm:

Theo tôi hiểu, ở một số nước, trong luật của họ đưa ra nhiều trường hợp.
 
Ví dụ một chung cư, một khu phố cũ cần cải tạo để đời sống người dân tốt hơn. Thế thì dự án đó, theo luật nhiều nước quy định thì cứ đến 70-80% người dân ủng hộ thì thực thiện dự án. Nên người dân tán thành dự án chứ không phải tán thành việc thu hồi đất.
 
Nếu đặt ra như vậy thì phải thành luật, lúc bấy giờ cưỡng chế là thi hành luật chứ không phải cưỡng chế theo quyết định của ai cả. Vấn đề là sự đồng tình với dự án chứ không phải là việc thu hồi đất.

Nguyễn Cát Khuê - Nam 43 tuổi - Kỹ sư:

Nhiều ý kiến cho rằng không nên quy định Chính phủ ban hành khung giá đất, quan điểm của các ông là nên hay không? Tại sao?


TS. Phạm Sỹ Liêm:

Theo tôi, Chính phủ rất khó quy định một khung cho cả nước vì mỗi vùng mỗi khác. Tôi nghĩ Chính phủ không nên quy định khung giá đất, nhưng ít nhất từng tỉnh một có một khung mang tính chất hướng dẫn để dựa trên đó tính giá trị cho từng vị trí.

Khi thực hiện cụ thể thì phải hài hòa các lợi ích, mà tôi đề nghị nên coi những người nhà nước định thu hồi đất là những người đóng góp đất đai vào sự phát triển chứ không nên coi là nạn nhân của sự phát triển.
 
Do vậy, không những có thể thu hồi được những cái tôi đã bỏ ra mà còn được hưởng lợi từ những dự án đó. Sẽ là bất công nếu quanh một con đường, những người khác được hưởng lợi mà tôi thì không, trong khi tôi đã đóng góp. Với quan điểm như thế thì sẽ dễ đem lại sự công bằng.

Hà Minh Tuyền - Nữ 32 tuổi - Công chức:

Thưa ông Đặng Hùng Võ, ông nghĩ như thế nào về cơ chế định giá đất mà Nhà nước đang áp dụng hiện nay? Vấn đề định giá đất hiện nay gặp những bất cập gì/không có lợi cho người dân?


GS. Đặng Hùng Võ:
 

“Cả thế giới chỉ mỗi Việt Nam dùng chữ thu hồi đất” 4

Cơ chế định giá đất hiện nay có một số nhược điểm rất đáng quan tâm. Thứ nhất, chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định trình tự thủ tục của việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giá đất.
 
Chính vì vậy mà mỗi một địa phương cấp tỉnh lại có quy trình quyết định giá riêng, nói chung khá khác nhau. Chắc chắn, theo cách làm này, thì nhiều địa phương không thể định được giá đất phù hợp thị trường.
 
Thứ hai, định giá đất là một nghề chuyên môn, cần được đào tạo kỹ lưỡng. Giao cho cơ quan hành chính quyết định giá đất là một cơ chế không phù hợp. Ở các nước phát triển, người ta luôn luôn phải thuê dịch vụ định giá đất độc lập để đề xuất giá đất phù hợp thị trường.
 
Thứ ba, hiện nay pháp luật Việt Nam trao thẩm quyền quyết định về đất đai (giao đất, cho thuê đất) và quyết định giá đất cho cùng một cơ quan nhà nước là UBND cấp tỉnh. Điều này dễ dẫn tới khó kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền gắn với tư lợi.
 
Kinh nghiệm ở nhiều nước, thẩm quyền quyết định về đất đai và giá đất nên trao cho hai cơ quan nhà nước độc lập với nhau. Thứ tư, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam luôn ghi giá đất thấp hơn giá thị trường rất nhiều. Từ đây khó tìm được những chứng cứ về giá đất thị trường.

Tất cả chúng ta đều biết rằng, giá đất rất quan trọng vì có thể làm lợi cho người này và làm hại cho người khác. Luật 2003 mới làm được một việc quan trọng là pháp luật thừa nhận giá đất trên thị trường, chưa tạo ra được một quy trình hợp lý về Nhà nước quyết định giá đất.
 
Nhiệm vụ này chính là nhiệm vụ trọng tâm của Luật Đất đai sắp tới. Để có được một cơ chế quyết định giá đất hợp lý, chúng ta cần khắc phục được 4 nhược điểm nói trên.

Nguyễn Huy Bảo - Nam 48 tuổi - Kinh doanh:

Tôi có vấn đề sau, nhờ bác Đặng Hùng Võ tư vấn giúp: 1 - UBND huyện Hưng Hà-Thái Bình phê duyệt quy hoạch sử dụng đất của UBND xã Dân Chủ, chuyển đất canh tác thành đất ở lâu dài, phân lô và thông báo rộng rãi rằng: đất đã được duyệt qui hoạch, cho đấu giá quyền sử dụng đất và cấp sổ đỏ. 2 - Sau khi cấp sổ đỏ khoảng 12 tháng, UBND huyện Hưng Hà lại cho các cơ quan chức năng về cắm mốc lộ giới mới sâu vào 1/2 phần đất đã được cấp sổ đỏ. Khi người dân hỏi thì UBND huyện Hưng Hà và UBND xã Dân Chủ đẩy trách nhiệm cho nhau.

Vấn đề đặt ra là: 1 - Nguồn gốc đất thổ cư được cấp sổ đỏ là do mua của UBND huyện. Đã là mua bán thì UBND huyện Hưng Hà phải có nghĩa vụ đảm bảo quyền lợi bên mua. 2 - Khi cắm mốc lộ giới mới, UBND huyện Hưng Hà đã không điều chỉnh lại qui hoạch sử dụng đất theo lộ giới mới của phần đất đã đấu thầu và cấp sổ đỏ nêu trên (vì rằng trong cùng tuyến đường, các lô đất đấu thầu quyền sử dụng đất đất về sau đã được điều chỉnh theo lộ giới mới). 3 - Người dân chúng tôi băn khoăn: với cùng một cấp chính quyền là UBND huyện Hưng Hà, nếu chúng tôi tin vào sổ đỏ được cấp thì sẽ vi phạm quy hoạch, nếu chúng tôi tin vào quy hoạch (theo lộ giới mới) thì chúng tôi có cảm giác bị UBND huyện Hưng Hà lừa vì mua đất nhưng không được sử dụng theo đúng mục địch đã mua. 4 - Vấn đề được nêu ra trong giới hạn của bài viết này có thể chưa nổi bật hết được ý tứ. Rất mong bác Võ (nếu có thể và không phiền), bác cho phép gặp trực tiếp để trình bày.

Rất mong Ban biên tập báo VnEconomy tạo điều kiện giúp đỡ. Trân trọng cám ơn!


GS. Đặng Hùng Võ:

Rất đáng tiếc là UBND huyện Hưng Hà đã để xảy ra một việc không đúng so với những quy định của pháp luật hiện nay về quy hoạch sử dụng đất.
 
Trước hết, khi đã quyết định đưa ra đấu giá đất cho người dân được mua làm đất ở, thì khu đất đấu giá đó phải phù hợp với quy định sử đụng đất được duyệt. Đến nay quy hoạch lại ngược với việc đấu giá đất là điều vô lý. Tình trạng này chắc chắn là gây thiệt hại cho người dân và UBND huyện phải có trách nhiệm giải quyết.
 
Có vấn đề gì, bác có thể trao đổi qua địa chỉ email của tôi là: danghungvo@gmail.com.

"Người dân tốt nhưng không nên lạm dụng, đã làm thì phải công bằng"

Nguyễn Thanh Bình - Nam 40 tuổi - Cán bộ huyện:

“Giá đền bù phù hợp với giá thị trường” nên được hiểu là như thế nào, thưa GS.TSKH Đặng Hùng Võ?


GS. Đặng Hùng Võ:

Giá đất đền bù hợp với giá thị trường có thể hiểu một cách rất giản dị là đem tiền đền bù mua được thửa đất với diện tích tương tự tại vị trí có điều kiện phát triển tương tự.
 
Pháp luật nhiều nước người ta không dùng cụm từ “bồi thường theo giá đất phù hợp thị trường” mà người ta dùng cụm từ “bồi thường theo giá trị tương đương”.
 
Cách hiểu này giản dị hơn cách hiểu “theo giá thị trường” của chúng ta. Không cần lý luận gì về giá đất thị trường như thế nào, miễn là giá trị bồi thường mà tôi nhận được có thể đem ra thị trường mua được một bất động sản tương đương.

Trần Văn Hoạt - Nam 43 tuổi - Địa chính:

Thưa các diễn giả, việc thực hiện quy định về xác định giá đất bồi thường chưa rõ ràng và minh bạch, vậy Nhà nước cần có cơ chế gì để đảm bảo tính minh bạch trong việc thực hiện các quy định về xác định giá đất?


TS. Phạm Sỹ Liêm:

Theo tôi hiểu, định giá đất là một nghiệp vụ, phải có những người tinh thông mới làm được. Ở chúng ta lại giao việc này cho cấp huyện, khi gặp việc họ giao phòng tài chính là việc, những người làm  lại là công chức, họ chỉ làm trong giờ chính quyền, khi họ có kinh nghiệm thì lại luân chuyển vị trí khác…

Cho nên, thực ra công việc này nên giao cho những công ty tư vấn chuyên nghiệp chứ giao cho công chức, khi họ giỏi họ thăng chức thì lại phải bắt đầu lại từ đầu. Trong khi, doanh nghiệp thì họ bất kể ngày đêm làm việc. Có thể vẫn giao cấp huyện nhưng với vai trò giám sát, ký hợp đồng, còn định giá thì để cho người chuyên nghiệp làm.

Chẳng hạn con đường đi qua hai huyện, mỗi huyện làm một khác. Trong khi giao cho một công ty tư vấn thì họ sẽ làm thống nhất cả hai bên. Chứ hai huyện làm mà khác nhau thì sẽ này sinh mâu thuẫn, khó phối hợp.

Tôi nghĩ cần nhanh chóng thành lập những công ty tương tự như vậy.

Lê Tuấn Hải - Nam 52 tuổi - Kỹ sư thiết kế:

Thưa các vị, sửa đổi Luật Đất đai theo tôi cơ bản là để giải quyết những bất cập trong cơ chế thu hồi và bồi thường đất đai tài sản. Từ vấn đề của riêng gia đình mình tôi cho rằng đa số người dân không phản đối việc Nhà nước thu hồi đất đặc biệt cho các dự án lợi ích công cộng mà chỉ phản đối việc bồi thường quá rẻ mạt so với giá đất tại thời điểm ra quyết định bồi thường, phản đối những hành vi cố tình thực hiện sai hoặc viện dẫn sai các điều luật trong Luật Đất đai và các nghị định liên quan, phản đối cách làm không công khai minh bạch, không dân chủ công bằng của các công chức nhằm trục lợi trong lĩnh vực dễ tham nhũng này.


TS. Phạm Sỹ Liêm:

Tôi hoàn toàn đồng ý với quan điểm này. Người dân rất tốt, lúc cần thiết họ còn sẵn sàng phá nhà để làm đường như trong chiến tranh. Thậm chí các dự án nâng cấp đô thị, làm đường nông thôn, nhiều người hiến đất không lấy tiền.

Người dân tốt nhưng không nên lạm dụng, đã làm thì phải công bằng. Công bằng ở đây là ngay những người có đất cũng phải công bằng với nhau. Chẳng hạn anh phải đi nơi khác hoàn toàn thì đền bù không đủ, phải xa rời nơi mình sinh sống trong khi anh đằng sau lại nhô lên đằng trước thì được hưởng lợi trước lợi nhỏ.
 
Rõ ràng giữa hai anh như vậy không có sự công bằng. Nên nhà nước mới quy định khi làm mỗi con đường thì giải phóng 50 m cả hai bên mới có sự công bằng. Do đó, thực hiện sự công bằng cũng không hề đơn giản.

Nguyễn Thế Hoàng - Nam 37 tuổi - Chủ nông trại:

Chào bác Đặng Hùng Võ, xin bác cho biết vai trò và tầm quan trọng của dịch vụ định giá đất độc lập? Các nước khác giải quyết vấn đề định giá đất như thế nào?


GS. Đặng Hùng Võ:

Định giá đất độc lập là một dịch vụ định giá không phải do cơ quan nhà nước thực hiện. Vì xác định giá đất luôn cần một điều kiện khách quan.
 
Cơ quan nhà nước xác định giá đất sẽ dễ rơi vào tình trạng thiếu khách quan, dễ gắn với nguy cơ tham nhũng. Vì vậy, ở tất cả các nước công nghiệp phát triển, người ta đều sử dụng dịch vụ định giá đất độc lập trên thị trường để quyết định giá đất.
 
Ở một số nước khác, người ta sử dụng dịch vụ định giá đất độc lập để đề xuất giá đất trước khi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định giá và quyết định giá.
 
Trong hệ thống pháp luật của nước ta hiện nay, dịch vụ định giá đất độc lập được phép hoạt động nhưng không bắt buộc mà tùy yêu cầu của các bên liên quan, trong đó có cơ quan nhà nước. Việc sử dụng dịch vụ định giá đất độc lập ở nước ta cũng cần được đổi mới theo hướng của các nước có nền kinh tế phát triển.
 
Tất nhiên, chúng ta cũng cần phải có các chuyên gia định giá có trình độ, có đạo đức, và các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập hoạt động hiệu quả.

Nguyễn Thế Thịnh - Nam 34 tuổi - Cán bộ:

Các ông có thấy bất cập không khi nhà nước thu hồi đất vẫn lấy khung giá đất ban hành hàng năm để áp giá bồi thường, trong khi mức giá chuyển nhượng thực tế thường cáo từ 10 - 15 lần khung giá?


TS. Phạm Sỹ Liêm:

Rõ ràng bất cập thì rất lớn.
 
Lý tưởng nhất là khi nhà nước thu hồi để thực hiện dự án nào đó thì phải thực hiện trước việc tái định cư. Như trên thế giới, đó là hạ tầng xã hội gắn liền với khu vực đó. Người dân gắn bó ỏ đó, họ hàng, nguồn lợi gần đó thì không thể đẩy họ đi ở xa nơi đó. Mà chỗ ở thì phải gắn với việc tạo thu nhập người dân.
 
Cho chỗ ở mới thì phải tạo cho người ta cái chợ, không lẽ người ta bán hàng rau trên tầng 5 nhà tái định cư.

Nguyễn Hòa - Nữ 38 tuổi - Cán bộ địa phương:

Là người tham gia khá nhiều ý kiến về định giá đất khi sửa luật đất đai, ông nhận xét thế nào về phương án giá đất tại bản thảo gần đây nhất? Theo ông đó đã phải là phương án tối ưu nhất hay chưa?


Ông Phạm Văn Thành:

Theo tôi, việc tập trung quyền lực vào một cơ quan nhà nước có thẩm quyền vừa giao đất, cho thuê đất, thu hồi và vừa định giá đất sẽ dẫn tới giá đất được quyết định thiếu khách quan. Thực tế này có thể ví như một người “vừa đá bóng vừa thổi còi”.

Hơn nữa, tiền đền bù cho đất đai bị thu hồi hiện nay mới chỉ là tiền đền bù cho đất đai với nghĩa là tài sản. Trong khi đất đai đối với người dân còn là tư liệu sản xuất vì sinh kế của họ là dựa vào đất. Bên cạnh đó, đất đai còn là tài nguyên thiên nhiên.
 
Do đó, việc định giá đất phải được thực hiện trên cơ sở coi đất đai vừa là tài sản, vừa là tài nguyên vừa là tư liệu sản xuất.

Vì vậy, chúng tôi kiến nghị rằng, thứ nhất, cần phải tách thẩm quyền định giá đất ra khỏi quyền quyết định các vấn đề về đất đai của UBND cấp tỉnh.
 
Kết quả tham vấn cộng đồng trực tiếp và thăm dò ý kiến bạn đọc trên báo VnEconomy gần đây cho thấy, có tới 84,68% số người được hỏi đồng ý không trao thẩm quyền định giá đất cho UBND cấp tỉnh; 92,35% ý kiến đồng ý rằng cần có sự tham gia của tổ chức định giá đất độc lập nhằm đề xuất giá đất khách quan, phù hợp thị trường trước khi cơ quan nhà nước quyết định.

Thứ hai, ngoài việc đền bù đất như là một tài sản thì phương án đền bù phải đảm bảo sinh kế của người dân do bị thu hồi đất. Điều này có nghĩa là, nhà đầu tư sau khi thoả thuận với người dân về giá đất bị thu hồi còn phải thảo luận với họ về phương án đảm bảo sinh kế tại nơi ở mới cho đến khi người dân có nguồn sinh kế mới.

Thứ ba: nhà đầu tư phải có phương án đảm bảo chất lượng của đất tại nơi ở mới để đảm bảo nguồn thu nhập của người dân không bị ảnh hưởng nếu đó là đất nông nghiệp, phi nông nghiệp hoặc đất rừng.

Tất cả những điều này có nghĩa là nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng về bài toán thu hồi đất cho dự án của mình. Điều này sẽ giúp bảo vệ được quỹ đất có giá trị nông lâm nghiệp. Chính quyền cũng sẽ không đánh đổi mọi giá cho các dự án phát triển, trừ phi các dự án này mang lại lợi ích cho chính những người bị thu hồi đất và cộng đồng địa phương.

Phạm Việt Dũng - Nam 54 tuổi - Lao động tự do:

Hiến pháp quy định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân". Vậy trường hợp: Một dự án quy hoạch đất chưa được đại đa số nhân dân ủng hộ, thậm chí đa số phản đối thì thì luật pháp nên thuận theo ý của nhân dân (chủ thể sở hữu: "sở hữu toàn dân"!) là hủy bỏ (tạm dừng, sửa đổi) dự án? Hay ủng hộ nhà nước (chủ thể sở hữu "quyền quản lý" đất!) tiến hành thu hồi đất?


TS. Phạm Sỹ Liêm:

Việc quy hoạch phải lấy ý kiến nhân dân trong Luật Quy hoạch đô thị đã quy định. Nhưng nhân dân có hàng nghìn hàng vạn người nên những ý kiến đó đã phải là đại diện nhân dân chưa, tất nhiên vẫn phải chú ý.
 
Nên việc lấy ý kiến cũng phải là những ý kiến có tính nghiệp vụ cao. Ví dụ hỏi công chức nhà nước có ý kiến khác, người buôn thúng bán mẹt ý kiến khác. Nên, quy hoạch phải có sự tham gia, chẳng hạn như điều tra xã hội học.

Nguyễn Hà Linh - Nữ 40 tuổi - Công chức:

Xin chào bác Đặng Hùng Võ, bác có thể cho biết một số bước tiến bộ cơ bản liên quan tới Định giá đất mà Dự thảo Luật Đất đai 2003 sửa đổi đã đề cập?


GS. Đặng Hùng Võ:

Về định giá đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bản mới nhất chưa có gì đổi mới so với Luật Đất đai 2003 và các nghị định hướng dẫn thi hành.
 
Chúng ta đang cần những bước đột phá quan trọng về định giá đất nhằm giảm nguy cơ tham nhũng trong quản lý đất đai và khiếu kiện của dân về đất đai.

Trần Văn Hoạt - Nam 43 tuổi - Địa chính:

Thưa các diễn giải, việc thực hiện quy định về xác định giá đất bồi thường chưa rõ ràng và minh bạch, vậy Nhà nước cần có cơ chế gì để đảm bảo tính minh bạch trong việc thực hiện các quy định về xác định giá đất?

GS. Đặng Hùng Võ:

Pháp luật hiện hành cũng đã có những quy định về minh bạch trong quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Trên thực tế, cũng có những địa phương chưa thực hiện đúng các quy định này về minh bạch.
 
Vấn đề trọng tâm cần giải quyết hiện nay trong quy định của pháp luật là xác định được giá đất phù hợp thị trường để tính giá trị bồi thường, hỗ trợ. Người bị thu hồi đất khiến kiện chủ yếu cũng vì lý do giá đất được xác định thấp hơn giá thị trường, làm họ bị thiệt hại.
 
Trong Luật Đất đai sắp tới, tôi cho rằng, nhiệm vụ quan trọng nhất là tìm được cơ chế xác định thật khách quan giá đất phù hợp thị trường để tính toán giá trị bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất.
 
Nếu không làm được việc này, thì chắc chắn, khó giảm được lượng khiếu kiện của dân.

Nguyễn Xuân Toàn - Nam 30 tuổi - Cán bộ địa chính:

Theo ông Đặng Hùng Võ, cách tính/định giá đất như thế nào sẽ đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư, chính quyền và người dân?


GS. Đặng Hùng Võ:

Định giá đất chỉ là một mặt của vấn đề.
 
Để dễ đạt được đồng thuận giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất, thì cần xác định được giá đất sao cho khách quan, phù hợp thị trường. Vấn đề quan trọng hơn là giá trị đất đai, giá trị tăng thêm của đất đai do đầu tư mang lại được chia sẻ theo cơ chế nào giữa Nhà nước, nhà đầu tư và những người bị mất đất.
 
Một nguyên tắc chúng ta cần nhất trí với nhau là lợi ích từ dự án đầu tư cần được chia sẻ cho cả những người bị mất đất. Đây chính là cơ sở để đạt được sự đồng thuận giữa các bên.

Hà Vinh - Nam 30 tuổi - Nông dân:

Ông Thành có thể chia sẻ một số ví dụ/câu chuyện thực tế liên quan tới định giá đất ở một vài địa phương mà trong LANDA đã được chia sẻ trong quá trình tham vấn với người dân?


Ông Phạm Văn Thành:

Ví dụ, ở Yên Bái có rất nhiều ví dụ về giá đền bù tuỳ tiện, không thống nhất - cùng khu vực cách nhau một con đường nhỏ nhưng giá đền bù lại khác gấp 2 lần.

Cụ thể là việc thu hồi và đền bù đất để xây dựng hai dự án khác nhau của một bộ, ở phường Yên Thịnh, thành phố Yên Bái. Ở dự án 1 thì tiền đền bù 130 triệu đồng/sào, trong khi dự án 2 thì chỉ có 60 triệu đồng/sào. Sau nhiều lần kiến nghị của các hộ bị thu hồi đất, thì giá đền bù mới được điều chỉnh lên 110 triệu đồng/sào.

Một ví dụ khác là về đất nông nghiệp bị thu hồi để thực hiện các dự án lớn tại phường Thịnh Lang, thành phố Hoà Bình. Ở đây có một tổ dân cư bị thu hồi toàn bộ đất nông nghiệp.

Trong các buổi tham vấn chúng tôi thực hiện tại đây, người dân nhắc đi nhắc lại rằng họ chấp hành chủ trương của tỉnh, nhưng sau khi bị thu hồi đất họ rất khổ vì đất sản xuất không còn, trong khi tiền đền bù quá thấp.

Ông Võ Văn Định, Phó chủ tịch UBND phường Thịnh Lang phản ánh: “Giá đền bù đất sản xuất nông nghiệp theo quy định của tỉnh là 65.000 đồng/m2 cho đất loại 1 và 55.000 đồng/m2 cho đất loại 2. Nếu chúng tôi trồng rau muống trên đất loại 2 mà giả sử mỗi năm chỉ thu hoạch một lứa, một lứa chỉ 30 bó rau thôi thì theo giá rau hiện nay (5.000 đồng/bó) thì cũng được 150.000 đồng/m2/năm. Rõ ràng là có sự chênh lệch rất lớn giữa giá đền bù đất so với những gì chúng tôi thu được trên đất. Như vậy, bà con bị thu hồi đất rất thiệt thòi vì đất trồng, cấy không phải chỉ 1 năm, trong khi đền bù chỉ một lần. Mức giá này được áp dụng suốt từ 2009 đến nay (2013) mà không có thay đổi gì, trong khi giá cả nông sản trên đất này đã tăng rất nhiều lần”.

Đào Minh Ngọc - Nữ 45 tuổi - Công chức:

Hiện nay tại địa phương chúng tôi đang có tình trạng người dân khóc dở mếu dở với việc nhà nước chỉ thu hồi một phần diện tích đất nông nghiệp cho các dự án, nhưng diện tích còn lại hay còn gọi là đất xen kẹt thì không tạo điều kiện cho người dân được chuyển đổi mục đích cũng như không thể canh tác, sản xuất…


TS. Phạm Sỹ Liêm:

Nếu là đất ngoại thành thì nhiều khi đúng là có dự án lấy một phần nhưng những khu xung quanh lại không đền bù khiến người dân khóc dở mếu dở với phần còn lại. Cái đó là do chúng ta không thực hiện dự trữ đất, chạy theo từng dự án để cấp đất theo ý của họ.
 
Tại sao như vậy? Thực ra tôi nghĩ là cũng có lợi ích nhóm trong đó.

Cho nên, chính sách dự trữ đất, luật cũng nói là giải phóng đất khi có dự án nhưng không ai làm vì ở đó có lợi ích nhóm. Chế độ này phải kiên quyết thực hiện. Ở ngoại thành phải phát triển nông nghiệp đô thị, là nông nghiệp chuyên về sản xuất phi lương thực để cung ứng cho nội thành, tức dùng ít đất với công nghệ cao, tốt nhất là tổ chức thành các trang trại, người nông dân sẽ thành những công nhân… để tạo điều kiện cho người dân.

"Nếu đúng Bộ trưởng nói vậy thì tôi không đồng tình"

Nguyến Tiến Lộ - Nam 25 tuổi - Cán bộ ngành tài nguyên môi trường:

Theo ông, người dân có thể tham gia định giá đất được không? Sự tham gia đó nên như thế nào?


Ông Phạm Văn Thành:

Theo tôi, người dân hoàn toàn có thể tham gia vào việc định giá đất. Để đảm bảo khách quan và phù hợp với thị trường trước khi nhà nước quyết định thì cần có sự tham gia của các tổ chức định giá đất độc lập.

Người bị thu hồi đất cần được quyền giới thiệu danh sách các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập tham gia đ

VnEconomy
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.