Bất động sản: Chính sách một đường, thị trường một nẻo

Một dự án bất động sản với vốn đầu tư hàng ngàn tỉ đồng đang trong quá trình triển khai tại quận 2, TPHCM. Ảnh: Mạnh Tùng

Hoài nghi về thông tin bất động sản

Đầu tiên, phải kể đến Nghị định xây dựng Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản mà Bộ Xây dựng soạn thảo và đang lấy ý kiến trước khi trình Chính phủ.

Mục tiêu của Nghị định này là xây dựng một hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thống nhất trên toàn quốc để các cơ quan, tổ chức, cá nhân có thể cùng sử dụng.

Thông tin về thị trường bất động sản sẽ bao gồm đất nền, nhà ở riêng lẻ, nhà ở chung cư, văn phòng, mặt bằng thương mại dịch vụ... Hệ thống thông tin này sẽ được kết nối trực tuyến giữa trung ương và địa phương với sự tham gia của Bộ Xây dựng, UBND và Sở Xây dựng các tỉnh, thành.

Tuy nhiên, ngay những người trong ngành cũng nghi ngờ về chất lượng thông tin từ hệ thống này, do cách làm lâu nay chưa khoa học.

Trao đổi với PV, TS Đỗ Thị Loan, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng việc hình thành một hệ thống thông tin về bất động sản toàn quốc là cần thiết. Tuy nhiên, hệ thống được vận hành phải đạt độ chuẩn mực mới mang lại lợi ích.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đực, một phó chủ tịch khác của HoREA, cho biết ông không tin về tính khả thi của hệ thống thông tin trên.

Theo ông Đực, riêng trong lĩnh vực bất động sản đã có nhiều công ty nghiên cứu, theo định kỳ vẫn công bố các thông tin thị trường như số căn hộ, đất nền, nhà phố được giao dịch, nguồn cung trên thị trường ở các phân khúc... Tuy nhiên, các thông tin này chỉ để tham khảo chứ chưa định hướng cho doanh nghiệp và thực tế, nhiều doanh nghiệp cũng không tin những con số này.

Ngay cả thông tin từ phía cơ quan quản lý cấp tỉnh, thành cũng không đáng tin, khi một doanh nghiệp chia sẻ với PV rằng, doanh nghiệp của ông từng khai khống số liệu căn hộ mà họ bán được cho Sở Xây dựng “mà chẳng ai biết”.

Do đó, nếu không thay đổi từ gốc, tức phương pháp thu thập thông tin, xử lý dữ liệu, ông Đực lo ngại, khi triển khai hệ thống thông tin trên chẳng những không mang lại hiệu quả mà còn làm “phình to” bộ máy quản lý.

Chiến lược xa rời thực tiễn

Ngay cả những chính sách đã áp dụng được một vài năm cũng bị nhiều doanh nghiệp cho là thiếu tính khả thi.

Cuối tuần trước, một chuyên gia bất động sản lên tiếng rằng, những mục tiêu về nhà ở trong Chiến lược nhà ở quốc gia (Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, được Bộ Xây dựng trình Chính phủ và được Chính phủ phê duyệt từ tháng 11-2011) đang bộc lộ sự thiếu thực tế, trừu tượng.

Ý kiến trên được đưa ra tại Hội nghị tổng kết hoạt động và tình hình thị trường bất động sản năm 2014 do Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) tổ chức nhận được sự đồng tình của phần lớn doanh nghiệp.

Theo vị chuyên gia này, những mục tiêu của chiến lược này như đến năm 2020, diện tích nhà ở bình quân là 25 mét vuông sàn/người, diện tích nhà ở tối thiểu 8 mét vuông/người hay diện tích nhà ở xã hội tối thiểu… đều rất mơ hồ, thiếu căn cứ khoa học, xã hội học, không gắn với quá trình chuyển đổi đô thị hóa, phân bố của cư dân Việt Nam.

“Tôi đọc đi đọc lại cũng không hình dung được những mục tiêu này như thế nào”, chuyên gia này than.

"Chiến lược cần vạch ra con số cụ thể về quỹ đất cần thiết để thực hiện các dự án nhà ở với các vùng quy hoạch, chủ sử dụng cụ thể, nhưng lại không thấy đâu. Nhà ở cho đô thị phải khác với nhà ở cho vùng nông thôn do đó các chiến lược phát triển cũng phải (bao gồm các chỉ tiêu) riêng rẽ," ông nói. Sau khi phân tích một hồi, vị này kết luận: “Chiến lược làm cho có để trình Chính phủ mà không cụ thể hóa điều gì cả”.

Phóng viên trao đổi với vài lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc lớn tại TPHCM và nhận ra điểm chung là họ không mấy quan tâm đến những văn bản nói trên.

Những chính sách kể trên, xét về bản chất là có lợi cho doanh nghiệp, thị trường bất động sản và khách hàng với tính chất định hướng, đặt ra những mục tiêu để hướng tới.

Nhưng, những con số mơ hồ, kiểu như "diện tích bình quân nhà ở toàn quốc năm 2015 phấn đấu đạt 21,5 mét vuông sàn/người" lại thực sự không mấy thiết thực với doanh nghiệp, càng xa vời với người dân.

Quan trọng hơn, muốn chiến lược, chính sách ở tầm quốc gia thành công thì còn rất nhiều việc phải được thực hiện trước ở các cấp hành chính nhỏ, bao gồm các cuộc nghiên cứu thị trường nghiêm túc, các thống kê chặt chẽ, đáng tin.

Như lời một một tổng giám đốc công ty địa ốc ở TPHCM nói với TBKTSG Online rằng: “Điều chúng tôi cần là tại một quận nào đó ở thành phố có bao nhiêu dự án nhà ở đã xây xong, đang được xây dựng hay đã được cấp phép mà chưa xây. Từ đó chúng tôi mới vạch ra kế hoạch đầu tư của mình để tránh những sản phẩm mà thị trường đã thừa. Những thông tin hữu ích đó chẳng thấy đâu thì nói chuyện vĩ mô làm gì?”