Vốn hóa đất đai: Vẫn lo kẽ hở tham nhũng?

Từ sáng kiến của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu

Các hình thức vốn hóa đất đại đã được thực hiện ở nước ta gồm có: Đổi đất lấy hạ tầng (hay còn có tên là “sử dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng”, nay được ẩn dưới tên “dự án BT”); Giao đất công để thực hiện các dự án đầu tư và “bán tài sản công” khi Nhà nước không còn nhu cầu sử dụng.

Dự án Ecopark ở Văn Giang (Hưng Yên) là dự án “đổi đất lấy hạ tầng” cuối cùng được phê duyệt

Theo GS. Võ, nếu quá trình vốn hóa này không được quản lý chặt chẽ thì luôn gắn với tham nhũng phần giá trị chênh lệch giữa giá trị do Nhà nước xác định và giá trị thị trường. Tại một số nước không ngăn chặn được tình trạng một phần khá lớn giá trị vốn hóa được chuyển không chính thức vào túi tư nhân.

Nguyên lãnh đạo Bộ TN&MT cho biết, cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” được coi là sáng kiến của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu từ những năm 1990. Theo đó, NSNN tại địa phương không đủ để phát triển hạ tầng mà Nhà nước lại chỉ có đất đai là quý. Vậy là Nhà nước hợp đồng với nhà đầu tư bỏ tiền ra xây dựng hạ tầng và Nhà nước sẽ trả bằng đất đai – GS. Võ dẫn giải.

Thực tế, hạ tầng thường là một con đường nào đó và đất đem đổi lại là đất hai bên đường. Vấn đề ở đây, là giá trị đem ra đánh đổi như thế nào? Giá trị con đường được xây dựng do ai định giá, quyết toán, kiểm toán hay lấy theo giá trị khái toán trong dự án? Đồng thời, theo ông Võ, đất đai hai bên đường (đỏi lấy con đường) được tính theo giá đất nông nghiệp hay đất ở, đất ở đã có con đường hay chưa có con đường? Tất cả phần giá trị đổi chác hoàn toàn mập mờ - GS. Võ nhấn mạnh.

Kinh nghiệm đổi đất lấy hạ tầng ở Bà Rịa – Vũng Tàu đã được nhiều địa phương khác áp dụng như Quảng Ninh, Hà Tây (cũ), Hưng Yên. Điều này cũng đã được đưa vào quy định chính thức cơ chế “sử dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng” tại Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai (1998).

Tuy nhiên, ông Võ cho rằng, độ mập mờ về giá trị quy định trong Luật này cũng không rõ hơn những mập mờ trên thực tế. Hệ quả tham nhũng đã làm cho lãnh đạo tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu bị thi hành kỷ luật sau khi thanh tra việc thực hiện “đổi đất lấy hạ tầng”. Dự án Ecopark ở Văn Giang (Hưng Yên) là dự án “đổi đất lấy hạ tầng” cuối cùng được phê duyệt.

Tới khai tử, tái sinh và tiếp tục bị cảnh báo

Hà Nội, Hà Tây (cũ) và Hải Dương là các địa phương khởi nguồn cho xu hướng phục hồi cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” dưới lốt các dự án BT

Năm 2004, Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã chính thức khai tử cơ chế “Đổi đất lấy hạ tầng” bằng quy định thực hiện đấu giá đất sau khi phê duyệt quy hoạch hạ tầng để lấy tiền xây dựng hạ tầng. Tiếp theo, Luật Đất đai 2013 tiếp tục giữ cơ chế đấu giá đất để lấy tiền phát triển hạ tầng nhưng lại chấp nhận cơ chế dự án BT (xây dựng - Chuyển giao) mà không có quy định chi tiết nào về định giá hạ tầng cũng như định giá đất đai để trả cho nhà đầu tư hạ tầng.

Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT đánh giá, dự án BT chỉ là hình thức mới phủ lên nội dung cũ “Đổi đất lấy hạ tầng”. Và đến nay, hàng loạt dự án BT đã được nhiều nhà đầu tư đề xuất tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương khác; nhiều dự án đã được lãnh đạo địa phương chấp thuận và báo chí đã cảnh báo về kẻ hở lọt tham nhũng.

Điển hình, tại TP.HCM, từ tháng 4.2015 tới tháng 3.2016, UBND Thành phố đã phê duyệt 17 dự án PPP (công tư đối tác) – trong đó có tới 11 dự án BT do các nhà đầu tư đề xuất. Tại thời điểm tháng 6.2016, UBND Thành phố cũng phê duyệt dự án BT phòng chống lũ giai đoạn I tổng vốn đầu tư lên tới 9,926 nghìn tỷ đồng và trình Thủ tướng chấp thuận dự án BT xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 với tổng vốn đầu tư 5,254 nghìn tỷ đồng.

Hà Nội, Hà Tây (cũ) và Hải Dương là các địa phương khởi nguồn cho xu hướng phục hồi cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” dưới lốt các dự án BT. Vừa qua, Thanh tra Chính phủ đã kết luận nhiều sai phạm trong khiển khai các dự án BT ở Hà Nội (gồm cả Hà Tây cũ). Theo đó, các sai phạm chủ yếu là: chưa xong hạ tầng mà đã giao đất cho nhà đầu tư và nhà đầu tư đã “bán đất” để thu tiền như tại dự án Thanh Hà, quận Hà Đông; Chất lượng hạ tầng không được kiểm soát, sai lệch về công nghệ, hoạt động kém chất lượng như dự án xây dựng Trạm xử lý nước thải Yên Sở, huyện Thanh Trì (Hà Nội).