Trên quan điểm “vốn hóa đất đai là phương thức cơ bản để phát triển đô thị”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT) đã phân tích thực trạng vấn đề này tại Việt Nam thời gian qua. Đáng chú ý, vị chuyên gia này nhắc tới cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” với cảnh báo về kẽ hở lọt tham nhũng.

Từ sáng kiến của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu

Các hình thức vốn hóa đất đại đã được thực hiện ở nước ta gồm có: Đổi đất lấy hạ tầng (hay còn có tên là “sử dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng”, nay được ẩn dưới tên “dự án BT”); Giao đất công để thực hiện các dự án đầu tư và “bán tài sản công” khi Nhà nước không còn nhu cầu sử dụng.

Dự án Ecopark ở Văn Giang (Hưng Yên) là dự án “đổi đất lấy hạ tầng” cuối cùng được phê duyệt

Theo GS. Võ, nếu quá trình vốn hóa này không được quản lý chặt chẽ thì luôn gắn với tham nhũng phần giá trị chênh lệch giữa giá trị do Nhà nước xác định và giá trị thị trường. Tại một số nước không ngăn chặn được tình trạng một phần khá lớn giá trị vốn hóa được chuyển không chính thức vào túi tư nhân.

Nguyên lãnh đạo Bộ TN&MT cho biết, cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” được coi là sáng kiến của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu từ những năm 1990. Theo đó, NSNN tại địa phương không đủ để phát triển hạ tầng mà Nhà nước lại chỉ có đất đai là quý. Vậy là Nhà nước hợp đồng với nhà đầu tư bỏ tiền ra xây dựng hạ tầng và Nhà nước sẽ trả bằng đất đai – GS. Võ dẫn giải.

Thực tế, hạ tầng thường là một con đường nào đó và đất đem đổi lại là đất hai bên đường. Vấn đề ở đây, là giá trị đem ra đánh đổi như thế nào? Giá trị con đường được xây dựng do ai định giá, quyết toán, kiểm toán hay lấy theo giá trị khái toán trong dự án? Đồng thời, theo ông Võ, đất đai hai bên đường (đỏi lấy con đường) được tính theo giá đất nông nghiệp hay đất ở, đất ở đã có con đường hay chưa có con đường? Tất cả phần giá trị đổi chác hoàn toàn mập mờ - GS. Võ nhấn mạnh.

Kinh nghiệm đổi đất lấy hạ tầng ở Bà Rịa – Vũng Tàu đã được nhiều địa phương khác áp dụng như Quảng Ninh, Hà Tây (cũ), Hưng Yên. Điều này cũng đã được đưa vào quy định chính thức cơ chế “sử dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng” tại Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai (1998).

Tuy nhiên, ông Võ cho rằng, độ mập mờ về giá trị quy định trong Luật này cũng không rõ hơn những mập mờ trên thực tế. Hệ quả tham nhũng đã làm cho lãnh đạo tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu bị thi hành kỷ luật sau khi thanh tra việc thực hiện “đổi đất lấy hạ tầng”. Dự án Ecopark ở Văn Giang (Hưng Yên) là dự án “đổi đất lấy hạ tầng” cuối cùng được phê duyệt.

Tới khai tử, tái sinh và tiếp tục bị cảnh báo

Hà Nội, Hà Tây (cũ) và Hải Dương là các địa phương khởi nguồn cho xu hướng phục hồi cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” dưới lốt các dự án BT

Năm 2004, Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã chính thức khai tử cơ chế “Đổi đất lấy hạ tầng” bằng quy định thực hiện đấu giá đất sau khi phê duyệt quy hoạch hạ tầng để lấy tiền xây dựng hạ tầng. Tiếp theo, Luật Đất đai 2013 tiếp tục giữ cơ chế đấu giá đất để lấy tiền phát triển hạ tầng nhưng lại chấp nhận cơ chế dự án BT (xây dựng - Chuyển giao) mà không có quy định chi tiết nào về định giá hạ tầng cũng như định giá đất đai để trả cho nhà đầu tư hạ tầng.

Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT đánh giá, dự án BT chỉ là hình thức mới phủ lên nội dung cũ “Đổi đất lấy hạ tầng”. Và đến nay, hàng loạt dự án BT đã được nhiều nhà đầu tư đề xuất tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương khác; nhiều dự án đã được lãnh đạo địa phương chấp thuận và báo chí đã cảnh báo về kẻ hở lọt tham nhũng.

Điển hình, tại TP.HCM, từ tháng 4.2015 tới tháng 3.2016, UBND Thành phố đã phê duyệt 17 dự án PPP (công tư đối tác) – trong đó có tới 11 dự án BT do các nhà đầu tư đề xuất. Tại thời điểm tháng 6.2016, UBND Thành phố cũng phê duyệt dự án BT phòng chống lũ giai đoạn I tổng vốn đầu tư lên tới 9,926 nghìn tỷ đồng và trình Thủ tướng chấp thuận dự án BT xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 với tổng vốn đầu tư 5,254 nghìn tỷ đồng.

Hà Nội, Hà Tây (cũ) và Hải Dương là các địa phương khởi nguồn cho xu hướng phục hồi cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” dưới lốt các dự án BT. Vừa qua, Thanh tra Chính phủ đã kết luận nhiều sai phạm trong khiển khai các dự án BT ở Hà Nội (gồm cả Hà Tây cũ). Theo đó, các sai phạm chủ yếu là: chưa xong hạ tầng mà đã giao đất cho nhà đầu tư và nhà đầu tư đã “bán đất” để thu tiền như tại dự án Thanh Hà, quận Hà Đông; Chất lượng hạ tầng không được kiểm soát, sai lệch về công nghệ, hoạt động kém chất lượng như dự án xây dựng Trạm xử lý nước thải Yên Sở, huyện Thanh Trì (Hà Nội).

Phương thức BT là một dạng đặc thù của PPP (đối tác công – tư) được áp dụng khá rộng rãi ở Việt Nam. Bản chất đây là phương thức huy động tài chính từ đất để phát triển hạ tầng. Có thể dễ dàng nhận thấy phương thức này kém minh bạch, vì không rõ việc đổi đất lấy hạ tầng được tiến hành trên cơ sở giá nào? Theo cơ chế cạnh tranh thị trường, dự án hạ tầng phải qua đấu thầu để chọn nhà thầu đưa ra giá tốt nhất, còn đất đai phải qua đấu giá mới chọn được người trả giá cao nhất…

Kém minh bạch như vậy rất dễ bị các nhóm lợi ích lợi dụng (không chỉ về mặt giá cả, mà còn để vừa có đất cho dự án phát triển BĐS của họ, lại vừa có hạ tầng bên ngoài kết nối với dự án đó – như KĐT EcoPark…).

TS. Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam

Thái Bình (Dân Việt)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.