Sửa tiếp khung pháp lý cho thị trường bất động sản

GS. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường

Thưa ông, năm 2017 đã kết thúc, ông đánh giá thế nào về sự phát triển của thị trường bất động sản?

Nhìn lại năm 2017, chúng ta có thể thấy đúng như dự báo từ cuối năm 2016, đà phát triển của năm 2016 đã tạo sự phát phát triển cho năm 2017 khá rõ, khá đủ và thể hiện một năm 2017 phát triển khá mạnh.

Như chúng ta đã biết, thời điểm đó đã có những ý kiến e rằng sẽ có phát triển nóng, sẽ có “bong bóng” nhưng sự thực thì không hề xảy ra, thị trường vẫn phát triển tốt và đúng với nhu cầu, hay nói cách khác, đó là cân đối cung cầu 2017 đúng như dự báo và đảm bảo sự phù hợp, khắc phục được những nhược điểm của thị trường những năm trước đó.

Nếu như năm 2016 có sự nổi trội của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng thì năm 2017 vẫn phát triển mạnh, đáp ứng cho nhu cầu du lịch; phân khúc nhà ở đã có những điều chỉnh nhất định so với năm 2016, phân khúc các nhà ở trung bình đã có phát triển mạnh hơn tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM, như vậy nó phản ánh được nhu cầu thực của hai thành phố này.

Vậy trong năm 2017 lĩnh vực nào có sự tăng trưởng mạnh hơn cả, thưa ông?

Trong tất cả các phân khúc trên, năm 2017 đều phát triển khá đều, tuy nhiên trong đó có hai phân khúc chiếm tỷ lệ cao hơn cả vẫn là bất động sản du lịch và phân khúc nhà ở, trong đó bất động sản du lịch vẫn chiếm ưu thế nhiều hơn bởi đây là phân khúc còn khá mới nên thu hút được các nhà đầu tư thứ cấp, tức là các nhà đầu tư cá nhân để tạo ra được sức hút với các nhà đầu tư hơn nữa “cầu” của phân khúc này cũng đang phát triển khá mạnh.

Như chúng ta biết, năm 2017 về tăng trưởng du lịch Việt Nam được đứng thứ 2 trong các nước Đông Nam Á. Bên cạnh đó lượng khách du lịch đến Việt Nam cũng khá cao mà có lẽ chưa bao giờ chúng ta đạt được điều đó.

Do vậy, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã hình thành nên những trung tâm du lịch được đầu tư lớn trên khắp cả nước, như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc,… Tính cân đối cung – cầu tại các trung tâm còn khá tốt, điều đó thể hiện nhu cầu còn khá lớn và lợi nhuận như cam kết của nhà đầu tư có thể từ 9%-12%, đó là mức đầu tư khá cao so với tất cả các loại đầu tư khác. Do tính hấp dẫn về mặt lợi nhuận nên sức hút về vốn của phân khúc này khá mạnh, hơn hẳn các phân khúc khác.

Tiếp theo, chúng ta phải kể đến phân khúc nhà ở. Dù sao chúng ta vẫn còn kho bất động sản đang tồn đọng từ những năm trước, năm 2017 đang cố gắng giải quyết nhưng cũng chưa thể hết được, có điều nó đã vơi đi khá nhiều và với dấu hiệu khá tốt. Hy vọng trong 1-2 năm tới chúng ta có thể giải phóng hoàn toàn kho bất động sản tồn đọng ở phân khúc này.

Nằm trong phân khúc nhà ở, phân khúc nhà ở xã hội năm 2017 sức vươn có dấu hiệu kém đi do một số điều kiện, đó là chúng ta vẫn chưa tìm ra giải pháp đối với vốn ưu đãi ứng dụng cho phân khúc này. Chính vì vậy thị trường của phân khúc này chủ yếu là nguồn cung từ các dự án cũ còn tồn đọng.

Phân khúc trung bình và cao cấp vẫn thể hiện khá tốt, trong đó phân khúc trung bình được các nhà đầu tư chú ý và chiếm ưu thế hơn cả. Điều này nó phù hợp với khả năng thanh toán của đại đa số cư dân tại hai thị trường phát triển mạnh nhất là Hà Nội và Tp. HCM, chiếm tới 70% nguồn cung của cả nước. Do đó khả năng tồn đọng ở phân khúc này không còn nhiều.

Tất nhiên, ở một góc độ khác chúng ta vẫn thấy phân khúc bất động sản nhà ở còn chậm hơn so với phân khúc du lịch, hay nói cách khác cung còn dư so với cầu là 30%.

Với phân khúc bất động sản bán lẻ và các văn phòng cho thuê, chúng ta thấy phát triển khá đều so với mức phát triển chung của xã hội, tuy nhiên chưa tạo được sức hút lớn vì nó chiếm một tỷ lệ nhỏ so với hai phân khúc kể trên là du lịch và nhà ở.

Vậy, người mua cần lưu ý điểm gì thưa ông?

Đối với những người tham gia đầu tư không nên chạy theo hiệu ứng đám đông như trước, chúng ta cần có đủ thông tin để phân tích (về pháp luật, về quy hoạch, về dự án tại địa điểm cụ thể nào đó).

Ví dụ, như câu chuyện pháp lý về bất động sản nói chung và với phân khúc codotel bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng, hiện khung pháp lý của phân khúc này vẫn chưa được giải quyết xong.

Theo quan điểm cũ, phân khúc này vẫn là tài sản 50 năm, nhưng với người đầu tư lại muốn là tài sản lâu dài, được thừa kế cho các thế hệ sau… và câu chuyện đến nay vẫnchưa giải quyết xong; hoặc một số quy định về quyền sử dụng đất tại một số địa phương cũng có sự khác nhau về việc cấp quyền sử dụng đất,… tất cả những điều đó khi chưa có sự thống nhất giữa chính quyền, chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp thì chưa thể phát triển được.

Do đó, các nhà đầu thứ cấp cần có sự tìm hiểu rõ ràng trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Ông nhận định gì về năm 2018 này, phân khúc bất động sản nào sẽ dẫn đầu thị trường?

Câu chuyện đặt ra cho năm 2018 là liệu có xảy ra tình trạng bong bóng? Theo quan điểm của tôi thì năm nay chưa thể xảy ra tình trạng đó, thậm chí năm 2019 và 2020 vẫn chưa thể xảy ra.

Lý do, bởi thị trường của chúng ta vừa mới hồi phục, sức phát triển vẫn đang ở đà đi lên, một số nhược điểm cũ của nó tức là tồn dư cũ như là kho bất động sản còn tồn đọng cũng vẫn chưa giải quyết xong. Chính phủ Việt Nam rất cảnh giác với việc thị trường bất động sản phát triển nóng, chính vì vậy khi có biểu hiện thì ngay lập tức luồng tín dụng sẽ bị ngăn lại, không cho phát triển nóng ở thị trường bất động sản nữa.

Do đó chúng ta hoàn toàn yên tâm trước câu hỏi “liệu rằng thị trường bất động sản có xảy ra tình trạng phát triển nóng giữa chừng của năm 2018 hay không?” Tôi có thể khẳng định là không có, kể cả phía khách quan và chủ quan.

Năm 2018, đà phát triển của nó thậm chí sẽ tốt hơn năm 2017 rất nhiều, đặc biệt là ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng bởi những năm gần đây Việt Nam tiếp tục chứng minh là điểm hút khách du lịch thế giới, đặc biệt là ở phân khúc du lịch nghỉ dưỡng cao cấp với khả năng thanh toán cao vàcơ hội phát triển khá nhiều.

Với bất động sản du lịch nhà ở, hiện chúng ta vẫn đang chờ đợi vào các hiệp định thương mại tự do, như EU, TPP,… là các hiệp định tạo ra điều kiện phát triển nhà ở cho người nước ngoài, bởi khi các hiệp được được triển khai thì nhu cầu nhà ở cho người nước ngoài sẽ tăng cao. Mặt khác, quy định của pháp luật, quy trình thủ tục đăng ký về việc mua nhà ở đối với người nước ngoài tại Việt Nam vẫn còn chưa có sự thống nhất, rõ ràng.

Tại Luật nhà ở 2014, chúng ta thấy có nhiều cửa mở cho người nước ngoài, tuy nhiên bên cạnh đó lại có nhiều khung pháp lý khiến người ta e ngại, như liên quan đến các điều về quốc quốc phòng, an ninh… Điều đó tạo ra những khó khăn cho khách nước ngoài.

Do vậy, theo tôi khung pháp luật cũng cần phải sửa tiếp, không nên chỉ nghĩ việc “rào dậu kín” về phía chúng ta, cũng đừng đưa ra những khía cạnh làm cho tư duy của người nước ngoài e ngại trong việc tìm chỗ ở lâu dài ở Việt Nam. Như vậy sẽ làm thiệt hại cho sự phát triển lâu dài của Việt Nam.

Do vậy, nói thị trường bất động sản năm 2018 ngoài việc giải quyết kho nhà ở lớn còn đang tồn đọng với phân khúc tầm trung. Chúng ta cũng cần chú ý giải quyết các vấn đề về pháp lý của phân khúc bất động sản cao cấp bởi hiện còn khá nhiều vướng mắc, nên ở phân khúc này năm 2018 chưa thể phát triển mạnh được.