Nhọc nhằn chuyện buôn đất của tôi

Mướt mồ hôi đi xem đất

Một buổi sáng thứ Bảy, tôi và anh hàng xóm quyết định chạy xe quanh ngoại thành ở Củ Chi - nơi chúng tôi vừa tìm được một miếng đất rất đẹp nên phải đi liền cho nóng hổi. Ra khỏi trung tâm Sài Gòn hơn hai chục cây số, đường xá có vẻ cũng dễ đi hơn, mấy điểm đèn xanh đèn đỏ không còn ùn tắc nữa. Tiếng chuông điện thoại của người môi giới ở Củ Chi reo lên chỉ đường.

Sau hơn một tiếng lái xe, đi bộ thêm mấy trăm mét băng qua mấy con đường bùn nhão nhoẹt, chúng tôi đến lô đất được giới thiệu là “hàng đẹp” giữa cái nắng gay gắt. Miếng đất lúa gần ngàn mét nằm bên con kênh nhỏ không có đường vào nhưng vẫn được khen ngợi hết lời. Xung quanh còn nhiều lô tương tự nhưng không thấy bờ cõi đâu.

Cô gái tên Hằng, một nhân viên môi giới đeo khẩu trang kín mít, tay chỉ chỉ miếng đất bên này rồi đến miếng đất bên kia. Hằng không ngừng giới thiệu tiềm năng và sự hấp dẫn của miếng đất này. Trên đường đi, nhóm chúng tôi còn đụng với một nhóm nữa. Giờ mà cứ đi ngang qua những khoảng đất trống, có nhóm người tụm ba tụm bốn bên mấy chiếc xe hơi thì đích thị là dân đi mua đất.

Sau khi nới lỏng giãn cách xã hội vào đầu tháng 10, cuộc sống đã dần trở lại như trước tại thành phố đông dân nhất nhì này. Trên đường phố, dòng người ngược xuôi lao đi vun vút. Tình hình dịch bệnh ở Sài Gòn vẫn còn khiến nhiều người lo sợ, nhưng họ đâu mãi ở nhà được. Tâm lý này xuất hiện trong tôi và chắc cũng ở rất nhiều người.

Sức nén đô thị đã khiến cho nhiều người ở trung tâm đổ xô đi ra ngoại ô mua căn nhà thứ hai (second home) và cũng tranh thủ cơ hội đầu tư kiếm lời. Vùng đất Củ Chi thu hút nhiều người săn tìm mua đất mấy tháng nay là vì thông tin Củ Chi sắp thành lên thành phố, sắp khởi công đường cao tốc. Do đó, đất cát ở đây bắt đầu giao dịch sôi động dù vẫn còn thời kỳ dịch bệnh.

Nhờ hồi trước, Chủ nhật không đi dạy, tôi tranh thủ chạy xe máy từ Sài Gòn về Đồng Nai xem đất. Hồi đó mới vào nghề, tiền không có nhiều nhưng vẫn ham. Có miếng đất vườn được người nhà chỉ cho ở sâu trong làng tôi cũng tìm đến. Sau nhiều chặng hỏi thăm, có hôm tìm đến được vườn thì chủ nhà đã đi làm. Tôi đứng chờ cả ngày trời cho đến khi người chủ quay về.

Có những hôm cuối tuần, tôi gửi con rồi đi từ sáng sớm tới tối mịt mới về đến nhà. Cứ ở đâu nghe tin sốt đất là tôi lặn lội tìm đến. Tôi đã từng chứng kiến cảnh hàng xe xếp hàng nối đuôi nhau, kẻ đến người đi tấp nập bất kể ngày đêm. Người buôn kẻ bán đụng độ khắp nơi chỉ trong một chỏm đất nhỏ. Từ những lần kinh nghiệm thực tế đã khiến tôi nung nấu ý định trở thành một tay buôn đất dù thực sự thời điểm đó tôi không có nhiều tiền.

Một giờ đi buôn bằng ba năm làm?

Làm gì cũng phải có duyên. Với tôi, đi buôn đất cũng là cái duyên và cái thời. Tôi đã nung nấu ý định buôn đất cách đây cũng 10 năm. Tuy nhiên, tôi cũng chưa thực sự đầu tư vào đất đai bởi một phần không có vốn, một phần không dám liều và chắc cũng chưa gặp may.

Một vài lần mua đất nhỏ nhưng một phần là mua phải đất không tiềm năng, một phần là bán vì áp lực nợ nần nên lời lỗ không đáng kể. Tuy nhiên, qua những lần trải nghiệm đó tôi đã nắm bắt được thông tin thị trường và cũng tích lũy cho mình nhiều kinh nghiệm hơn.

Trong cơn sốt đất, có người liều có thể kiếm một vài tỷ đồng mỗi ngày bằng cả đời đi làm công ăn lương. Tuy nhiên, cũng có người tán gia bại sản vì đu đỉnh và liều.

Vận may thực sự của tôi cách đây cách đây 4 năm. Tôi được bà chị họ giới thiệu cho một lô đất hơn 60 mét vuông ở quận Thủ Đức với giá chưa đến một tỉ đồng. Số tiền này có thể không lớn, nhưng với đồng lương giáo viên của tôi và lương văn phòng của vợ, chúng tôi gom hết tiền tiết kiệm và vay mượn nhiều nơi mới đủ tiền. Chỉ một thời gian ngắn sau, mỗi mét vuông ở đây tăng lên hơn gấp đôi. Tôi nhanh tay chốt lời.

Sau khi trả nợ, vợ chồng tôi có được một khoản lời ngoài sức tưởng tượng của mình. Không nói cũng biết chúng tôi vui mừng thế nào. Sau lần thành công đó tôi đã có thêm một ít vốn và cũng tự tin hơn rất nhiều khi đi buôn đất. Số lời từ việc đầu tư đó có lẽ bằng số lương cả đời giáo viên như tôi khiến tôi ham và mê đất cát hơn.

Buôn có bạn, bán có phường và có lẽ buôn đất cũng không nằm ngoài quy luật đó. Sau lần đó, tôi không ngần ngại rủ thêm anh bạn hàng xóm và vài người bạn của mình cùng tham gia đầu tư bất động sản. Là dân làm công ăn lương, số vốn chúng tôi có chỉ là “con muỗi” trên thị trường. Vì vậy, để đầu tư đất, chúng tôi phải hùn nhau để mua. Dần dà tôi nhận ra việc hùn vốn mua cũng có rất nhiều cái lợi so với đầu tư một mình.

Cái lợi đầu tiên là chúng tôi chia nhau nắm bắt thông tin đất đai ở các thị trường khác nhau và chia sẻ cùng nhau. Như vậy chúng tôi sẽ có nhiều thông tin và có những đánh giá đa chiều hơn. Ngoài ra, chúng tôi cũng mua được nhiều miếng đất hơn để phân tán rủi ro. Vào những thời điểm khó khăn, chúng tôi cũng có thể hỗ trợ nhau về tiền nong để tránh mất thanh khoản. Trong nhiều trường hợp, chúng tôi có thể mua được miếng đất lớn hơn và có tiềm năng hơn so với một mình thì không thể thực hiện được.

“Hội anh em” chúng tôi cũng mở rộng, tìm đến những khu vực xa hơn như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bình Phước… thậm chí đến Bình Thuận. Chúng tôi bỏ công tìm kiếm những lô đất có vị trí đẹp, có khi còn phải đầu tư một số hạ tầng nhỏ. Khi có người quan tâm được giá bán ra với mức lãi từ vài chục đến vài trăm triệu đồng, chúng tôi bán lại. Có thời điểm, chúng tôi tham gia trò chơi “lướt cọc” kiếm được hàng trăm triệu đồng khá dễ dàng.

Đầu tư bất động sản có những quy luật riêng của nó. Mức giá của một mảnh đất tùy thuộc vào kỳ vọng, tâm lý nhà đầu tư và thậm chí là cách làm giá của môi giới và các “đội lái”. Tôi còn nhớ đầu năm 2021 vừa qua, thông tin về sân bay Técníc Hớn Quản – Bình Phước được đề xuất quy hoạch đã khiến cho đất đai ở đây dậy sóng. Mặc dù ý tưởng xây dựng sân bay Hớn Quản mới chỉ là đề xuất, nhưng giá đất đã được thổi lên cao ngất ngưởng. Có nơi từ 60-70 triệu đồng một mét ngang mặt tiền, qua nhiều lớp đầu tư được đẩy lên 350-500 triệu đồng mét ngang, có nơi lên đến 600 triệu đồng.

Thông tin về sân bay Técníc Hớn Quản – Bình Phước được đề xuất quy hoạch đã khiến thị trường dậy sóng

Dòng người đổ về đây đầu tư như trẩy hội. Một vùng quê hoang vắng bổng trở nên vô cùng sôi động với rất nhiều người săn lùng đất bất kể nắng mưa hay ngày nghỉ. Những lô đất nằm sâu hun hút trong vườn cao su cũng có người tìm đến xem. Tôi còn nghe kể giới đầu cơ đất còn đi gõ cửa từng nhà người dân để hỏi mua đất, họ tìm nhà đầu tư bán lại thu lời.

Trong mỗi cơn sốt đất, ai may mắn kiếm vài trăm triệu hay hàng tỉ đồng không khó. Anh bạn trong nhóm tôi kể đã mua một mảnh đất vườn có mặt tiền 20 m được chủ nhà bán 2 tỉ đồng tại Hớn Quản. Anh thỏa thuận với chủ đất cho cọc trước 500 triệu đồng và thời gian thanh toán phần còn là 30 ngày. Rất may mắn cho anh bạn tôi, chỉ sau một tuần có người đã trả giá mảnh đất này 3 tỉ đồng. Anh đã chốt lời ngay và kiếm được 1 tỉ đồng trong vòng chỉ có hơn 1 tuần. Nhưng không lâu sau đấy miếng đất ấy lại có giá lên tới 4 tỉ đồng.

Trong lúc thị trường đang lên, những người kiến tiền từ đất như anh bạn tôi không ít. Mỗi khi rảnh lướt trên Facebook, tôi không khó nhìn thấy nhiều bạn bè, người quen cũng đăng tin rao bán đất, thậm chí còn làm video hướng dẫn người khác khởi nghiệp kinh doanh bất động sản. Nhiều người mua xe mới hay đi du lịch cũng nhờ chốt vài lô đất. Tôi không dám mạo hiểm như họ, nhưng cũng là dân đi buôn, tôi mừng cho họ.

Có quả ngọt và cũng có trái đắng

Sau nhiều năm lăn lộn, tôi cũng đủ rút ra cho mình nhiều bài học xương máu. Sau lô đầu tiên với khoản lời đầy hấp dẫn, tôi thừa thắng xông lên đi tìm đất để mua, nuôi hy vọng kiếm tiền nhanh chóng như bao kẻ buôn đất khác. Nhưng may mắn không đến nhiều lần, ngay cả khi mình đã có nhiều kinh nghiệm, kiến thức nhiều hơn. Tôi tiếp tục mua một lô đất tương đối lớn ở vùng ven Sài Gòn vào thời điểm khu này đang “nóng”.

Tôi cũng khá băn khoăn vì bao nhiêu lãi các đợt trúng đất trước, cộng thêm vốn đi vay tôi đổ hết vào đây vì tin rằng miếng đất đẹp này kiểu gì cũng tăng giá. Tuy nhiên, sau khi xuống số tiền gần 3 tỉ đồng, trong đó có 2 tỉ đồng vay ngân hàng, bạn bè và người thân, Covid-19 ập đến vào tháng 6 năm 2020 đã làm cho thị trường bất động sản khu vực này đóng băng. Thế là, ý đồ ban đầu của tôi “lướt sóng 3-4 tháng” đã không đạt được. Áp lực trả nợ ngân hàng hơn 20 triệu mỗi tháng đã đè nặng lên tôi mỗi ngày.

Hết nửa năm trôi qua, lô đất vẫn không được đẩy đi vì chưa được giá. Lúc đó, những khoản nợ vay của người thân bị giục đòi, nợ ngân hàng mỗi tháng cũng lớn dần vì đồng lương ít ỏi không đủ để trả lãi. Có những bữa tối hai vợ chồng cãi nhau vì áp lực tiền bạc và bực dọc khi ra quyết định đầu tư không đúng thời điểm.

Thêm mấy tháng trôi qua, nhờ thêm mấy mối “cò” với phí vài chục triệu đồng, tôi mới bán được miếng đất vừa hòa vốn nhưng lỗ tiền lãi suất vay mượn. Đáng tiếc là chỉ sau khi bán đất vài tuần, miếng đất đó đã tăng giá vù vù. Con đường trước mặt lô đất đã làm như thông tin ban đầu tôi có được. Dòng người đổ xô về khu vực đó cũng nhiều hơn. Tôi cũng tiếc hùi hụi vì đã “bán lúa non” và mất đi cơ hội làm giàu. Tuy nhiên, ngẫm lại vẫn thấy mình thật may mắn vì đã không mất mát quá nhiều và có được những bài học kinh nghiệm quý giá.

Tôi có ông bác họ mới vừa phải bán tháo hai căn nhà gần cầu Sông Hàn Đà Nẵng để trả nợ và cắt lỗ các khoản đầu tư sau khi thị trường đất Đà Nẵng giảm mạnh một năm qua. Hồi sốt đất 2019, ông bác tôi lao vào thị trường đất nền tại đây khi giá liên tục lập đỉnh vì tăng chóng mặt theo từng ngày.

Nếu đã có đủ thời gian để theo nghề buôn đất này, tôi nghĩ mọi người sẽ dễ nhận ra những cơn sốt đất cứ vài ba năm lại diễn ra một lần hết khu vực này đến vùng quê khác. Cứ mỗi thông tin đồn đoán về đồ án quy hoạch mới, dự án mới, khu đô thị mới, dự án hạ tầng sắp triển khai…. là cái cơ để đất ở gần đó sốt lên. Một khi đã bị cuốn vào cơn xoáy đó, người mua bất động sản thường dễ bị chi phối bởi yếu tố cảm xúc khi ra quyết định. Trong cơn sóng đó, nhiều người đã thành công kiếm được nhiều tiền nhưng cũng không ít người thất bại.

Nhiều lúc, khoản nợ vay của người thân bị giục đòi, áp lực trả nợ ngân hàng mỗi tháng cũng lớn dần vì đồng lương ít ỏi không đủ để trả lãi. Có những bữa tối hai vợ chồng cãi nhau vì áp lực tiền bạc và bực dọc khi ra quyết định đầu tư không đúng thời điểm.

Mỗi lô đất 100m2 bên kia cây cầu Trung Lương (Hòa Xuân) ông mua với giá từ 3-4 tỉ đồng. Mức giá này tăng 3 đến 4 lần cách thời điểm đó chỉ hơn 1 năm. Khi đó, khu vực được kỳ vọng sẽ phát triển khu vực phía nam Đà Nẵng thành một thành phố sinh thái quy mô lớn, đạt tiêu chuẩn chất lượng cao. Ông bác tôi ôm không phải một mà là nhiều lô để lướt sóng.

Tuy nhiên, không may cho bác tôi, đó cũng là “đỉnh của sóng” nên giá đất lập tức giảm mạnh và không có thanh khoản. Gồng lỗ được hơn một năm, ông bác buộc phải bán ra những mảnh đất này và cả ngôi nhà đang ở để trả nợ vì không chịu nỗi áp lực nợ từ ngân hàng và giá đất không có triển vọng tăng giá nữa. Cơn sốt đất ở Đà Nẵng cách đây 2 năm đã khiến không ít người giàu lên nhưng cũng khiến rất nhiều người tán gia bại sản.

Trong các kiểu đi buôn, người ta luôn tin rằng, đầu tư nhà đất không bao giờ bị thiệt bởi đất có nở thêm ra đâu. Xung quanh tôi, cứ vài ngày là có người lại khoe mới chốt một lô đất đẹp, với hình ảnh những đống sổ đỏ ngổn ngang, rồi lan tin nào là dự án sắp được phê duyệt, huyện này sắp lên quận, thị trấn sắp lên thị xã, thị xã sắp lên thành phố...

Không biết có phải suy bụng ta ra bụng người hay không, nhưng tôi biết nhiều người phải thế chấp cả nhà, xe để vay ngân hàng có tiền chạy theo các cơn sốt đất. Có những lúc, cả nhà vui mừng vì những khoản vừa kiếm được chỉ trong tích tắc bằng cả năm đi làm, ít ai nghĩ đến việc nếu mất vốn sẽ điêu đứng thế nào.

Và những đêm trằn trọc không ngủ

Lại thêm một mùa hè nữa bị kéo dài vì dịch bệnh. Vừa dạy trực tuyến, tôi vừa để mắt đến hai đứa nhỏ cũng đang học ở nhà. Nửa năm trời nhóm đi buôn đất chúng tôi ai nấy cũng co cụm lại, tiền lãi ngân hàng đều như đếm phải lậm vào tiền lương của vợ. Sau quãng đời tuổi trẻ vất vả cực nhọc, làm ngày làm đêm, vợ chồng tôi cũng chạm tới được giấc mơ "có nhà, có xe" dù đang còn phải trả góp. Tuy nhiên, hàng tháng dù chúng tôi không có kế hoạch hay sự kiện gì để tăng thu nhập thì vẫn phải trích một khoản cố định trả lãi, gốc cho ngân hàng từ các khoản vay mua nhà mua xe, đầu tư đất.

Nhưng với hơn nửa năm trời dịch bệnh, tôi chỉ ở nhà, không đi dạy, thu nhập bị giảm xuống. Những khoản lãi phải trả ngân hàng mỗi tháng không chỉ có tiền nhà, tiền đất, những hóa đơn, những chi phí sinh hoạt… khiến vợ chồng tôi phải tính toán hết sức cẩn thận. Nhóm chúng tôi không ai không là “con nợ” ngân hàng. Lãi suất 9-12%/năm, khoản lãi mà của chúng tôi phải trả dao động vài chục triệu mỗi tháng, gần hết tiền lương của hai vợ chồng trong mùa dịch. Chỉ cần thị trường chững lại, chúng tôi như ngồi trên đống lửa.

Có một thực tế là hầu hết vốn đi buôn của giới bất động sản đều từ vốn đi vay. Trong hơn mười năm qua, giá nhà đất tại Việt Nam đã không ngừng tăng lên từ 50 tới 300% ở các đô thị lớn. Số liệu thống kê cho thấy, tại TP.HCM những nơi nào tăng thấp nhất trung bình cũng gấp 3 lần so với năm 2011, riêng giá nhà tại trung tâm TP.HCM cũng tăng 21 lần chỉ sau 16 năm. Bạn thử nghĩ với khoản tiết kiệm có được, những người muốn có vốn tham gia thị trường có cách nào để đuổi kịp giá nhà đất nếu không phải là tìm đến nhà băng.

Tôi nghĩ ai cũng quyết liệt làm giàu và xem kiếm tiền là một trong những mục tiêu hàng đầu của cuộc đời mình. Đôi khi đi cà phê với người quen, những câu nói như làm giáo viên lương thấp vậy sao vẫn làm. Tôi không buồn vì có lẽ nghề giáo viên và rất nhiều ngành nghề khác ở Việt Nam rất khó sống bằng đồng lương của mình. Tôi tự hào vì đã kiếm được tiền từ công sức lao động chân chính của mình dù đó là đi buôn đất.

Tôi nghĩ ai cũng quyết liệt làm giàu và xem kiếm tiền là một trong những mục tiêu hàng đầu của cuộc đời mình. Tôi không buồn vì có lẽ nghề giáo viên và rất nhiều ngành nghề khác ở Việt Nam rất khó sống bằng đồng lương của mình. Tôi tự hào vì đã kiếm được tiền từ công sức lao động chân chính của mình dù đó là đi buôn đất.

Đầu tư bất động sản hay đi buôn đất không có gì là xấu, dù đó là lướt sóng hay đầu cơ. Nhiều người vẫn có tâm lý không thích những người đầu tư đất đai, lũng đoạn thị trường, làm giá đất… Tuy nhiên, thực tế diễn biến giá đất là câu chuyện rất phức tạp. Chúng ta không thể tự cho rằng việc buôn đất là xấu xa, hay đầu cơ đất là xấu. Diễn biến giá đất tuân theo quy luật thị trường, trong đó tâm lý, cảm xúc nhà đầu tư đóng vai trò không nhỏ. Mới đây một mảnh đất được đấu giá ở Thủ Thiêm có giá lên tới 2,4 tỉ đồng/m2, cao hơn 8 lần so với giá khởi điểm và cao hơn rất nhiều so với giá thị trường của khu đất gần đó. Điều này không hẳn là vô lý.

Trở lại câu chuyện của mình, có những hôm nhóm làm ăn chúng tôi bàn nhau các phương án trả lãi vay cho mấy lô đất đã chồng tiền, lòng tôi chùng xuống khi đối diện với những khoản nợ như một vòng tròn luẩn quẩn. Nhiều lúc chúng tôi cũng lo lắng về rủi ro của thất nghiệp, dịch bệnh hay các biến động khác có thể ập đến bất cứ lúc nào.

Tôi thầm nghĩ, ước mơ làm giàu, những áp lực vươn lên đằng sau những hào nhoáng nhà, xe của dân buôn đất, chính là trong vòng vây các khoản nợ. Tuy nhiên, buôn đất cũng đã mang lại cho tôi nhiều hơn là mất. Nếu được lựa chọn lại, tôi vẫn lựa chọn con đường này vì tôi tin là nghề này vẫn đang mang lại cho tôi nhiều cơ hội.