Luật Nhà ở 2014: Đủ “cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp”

Hiện nay, đang có 63 trường hợp ban quản lý chung cư gửi đơn thư khiếu nại tranh chấp đối với doanh nghiệp sử dụng quản lý nhà chung cư. Trong đó nổi lên 16 vấn đề mà chủ sở hữu, ban quản trị có những tranh chấp với chủ đầu tư, nhiều nhất là tranh chấp quyền sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư đặc biệt là tranh chấp khu vực nơi để xe.

Ngoài ra còn có những vấn đề khác như: Quản lý sử dụng thu kinh phí bảo trì, vấn đề thu, sử dụng kinh phí vận hành, các vấn đề liên quan đến chất lượng, công tác phòng cháy chữa cháy, hoạt động của ban quản trị, vấn đề tổ chức hội nghị nhà chung cư…

Trao đổi về vấn đề này, ông Đỗ Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM cho biết:

Thưa ông, lý do xảy ra tranh chấp nhiều nhất là gì?

Thật ra, Luật Nhà ở 2005 có quy định về vấn đề sở hữu chung khu vực nơi để xe. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định về nơi để xe và sở hữu chung. Tuy nhiên, trong quá trình thực tế, có những trường hợp nhà đầu tư sau khi xây chung cư xong bán cho người mua căn hộ chung cư nhưng không có tính giá nhà để xe.

Cho nên sau đó, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP, trong đó, điều 49 quy định nơi để xe phân ra hai loại: nơi để xe tàn tật, nơi để xe hai bánh. Khu vực đó sở hữu chung. Còn riêng nơi để ô tô sẽ do chủ đầu tư quyết định đó là sở hữu chung hay là sở hữu riêng.

Còn luật nhà ở mới quy định rằng, cũng phân ra 2 loại là nơi để xe đạp, xe cho người khuyết tật, xe ba bánh, hai bánh là sở hữu chung. Riêng chỗ để ô tô do người thuê mua quyết định là mua hay không mua, thuê mua hay là không thuê mua. Trong trường hợp, người mua nhà chung cư không mua nơi để xe thì thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư.

Như vậy, Nghị định 71 quyền quyết định nơi để xe ô tô thuộc quyền chủ đầu tư nhưng Luật Nhà ở 2014 lại do người mua do người thuê, mua. Nên xảy ra tranh chấp ở nhiều chung cư.

Ông Đỗ Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM. Ảnh: Nam Dương

Có nghĩa là hai quy định này không đồng nhất với nhau?

Tất nhiên là chúng ta sẽ thi hành Luật Nhà ở 2014. Đó là luật có giá trị pháp lý cao nhất. Tất nhiên, sau này Chính phủ sẽ điều chỉnh lại các nghị định, trong đó có Nghị định 71.

Nhưng ông cũng nói, những cơ sở pháp lý mới này cũng không chi tiết rõ ràng để giải quyết những tranh chấp?

Chúng tôi nghĩ rằng với những cơ sở pháp lý trên đã giải quyết được. Tất nhiên, trong quản lý nhà chung cư có rất nhiều nội dung. Luật Nhà ở 2005 chỉ có 4 điều về nhà chung cư nhưng đến Luật Nhà ở 2014, Quốc Hội cho đến 19 điều và tách thành chương riêng, chương 7. Như vậy cho thấy rằng, vị trí, tầm quan trọng của nhà chung cư càng được quan tâm hơn và trên cơ sở 19 điều Luật Nhà ở 2014 là cơ sở pháp lý để cho Chính phủ, Bộ Xây dựng sẽ ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết, cụ thể hóa các điều của Luật Nhà ở 2014.

Chúng tôi có kiến nghị 3 nhóm giải pháp nhà chung cư:

Nhóm 1: Giải pháp pháp lý mà chủ yếu cụ thể hóa Luật Nhà ở 2014 và quan tâm chẳng những quy định mà tính chế tài. Tất nhiên, chúng ta đã xác định rõ quyền, nghĩa vụ của các bên khi tham gia xây dựng nhà chung cư thì cũng quy định chế tài để chúng ta khắc phục tình trạng các bên có vi phạm trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư trong thời gian vừa qua.

Nhóm 2: Giải pháp quản lý, trong đó tăng cường vai trò quản lý của các cơ quan nhà nước từ Sở Xây dựng đến Ủy ban nhân dân các quận, huyện, xã, phường, thị trấn trong công tác quản lý nhà chung cư; nâng cao vai trò tự quản của cư dân. Có thể nói, yếu tố quyết định trong quản lý nhà chung cư chính là vai trò tự quản của cư dân trong nhà chung cư.

Nhóm 3: Giải pháp xử lý. Trên cơ sở hoạt động quản lý nhà nước như thanh tra, kiểm tra, ghi nhận thông tin hoạt động khác nhau mà các cơ quan có thẩm quyền sẽ xử lý các vấn đề vi phạm cũng như giải quyết ngay những bức xúc của người dân trong chung cư. Xử lý ở đây không chỉ là xử phạt mà là xử lý luôn những vấn đề còn đang tranh chấp, còn đang bức xúc của nhà chung cư và phát huy vai trò quản lý của các cơ quan trong vấn đề này.

Trong thời gian chờ nghị định, thông tư, Tp.HCM ứng xử ra sao với các tranh chấp ở chung cư vẫn đang còn tồn tại?

Luật Nhà ở 2014 đã có hiệu từ ngày 1/7/2015 và có những nội dung nào có thể thi hành ngay thì không chờ Chính phủ có nghị định, không chờ Bộ Xây dựng có thông tư thì thực hiện ngay. Ví dụ: Những quy định của pháp luật về vấn đề sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư thì đã rõ.

Thế còn, các phí quản lý, đặc biệt các tranh chấp ở chung cư cho rằng rất cao thì xử lý ra sao?

Về giá dịch vụ nhà chung cư để làm cơ sở tính toán kinh phí quản lý, vận hành, tới Tp.HCM sẽ ban hành khung giá. Khung giá đó là cơ sở để thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước. Nhưng đồng thời cũng sẽ áp dụng cho các bên mua, bán nhà chung cư khi có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc là làm cơ sở để giải quyết các tranh chấp liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư.

Như vậy, Thành phố có trách nhiệm sẽ ban hành bảng giá này. Còn phí bảo trì, Luật Nhà ở 2014 có quy định rồi, tới đây, Chính phủ có nghị định chi tiết hơn về việc thu, quản lý, sử dụng phí bảo trì đối với nhà chung cư.

Dự án Petrovietnam Landmark (Q.2) đang xảy ra khiếu kiện khi chủ đầu tư PVC Land không giao nhà đúng tiến độ. Ảnh: Nam Dương

Xin ông nói rõ hơn về chi tiết của bảng giá, thời gian sẽ ban hành?

Để có giá dịch vụ nhà chung cư, nhất thiết phải có thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Chúng tôi cũng sẽ báo cáo với Bộ những vướng mắc khi ban hành bảng giá đó.

Khung giá dịch vụ là yếu tố cơ bản để thực hiện khung kinh phí lưu hành đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước chứ không áp dụng đối với nhà mà không phải thuộc nhà của nhà nước. Tuy nhiên, nếu có tranh chấp hoặc thỏa thuận hợp đồng, các bên cũng có thể lấy đó làm cơ sở để thỏa thuận hợp đồng kinh phí có thể cao hơn, thấp hơn thì do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Xin cảm ơn ông!