Gian nan hành trình làm sổ đỏ: Người mua “gánh lỗi” cho kẻ bán

Tuy nhiên, thay đổi về thủ tục không chỉ đơn thuần là giảm số lượng giấy tờ hay giảm số ngày thực hiện thủ tục, quan trọng hơn đó là thay đổi về tư duy quản lý. Phóng viên có cuộc trao đổi với GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT xung quanh vấn đề này.

Theo thống kê, trên địa bàn TP Hà Nội vẫn còn hơn 76.000 căn hộ tại các dự án phát triển nhà ở đã đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp sổ đỏ. Theo GS đâu là nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng này?

- Quy trình cấp sổ đỏ tại các dự án phát triển nhà ở Hà Nội được xây dựng trên nguyên tắc giao trách nhiệm cho chủ đầu tư thực hiện và người mua nhà ở, đất ở chỉ biết chờ đợi. Như vậy, tiến độ của việc cấp sổ đỏ phụ thuộc hoàn toàn vào trách nhiệm của các chủ đầu tư dự án.

Tại đa số các dự án, khá nhiều sai sót, thậm chí sai phạm do chủ đầu tư gây ra trong quá trình triển khai dự án đều là nguyên nhân gây ra sự chậm trễ trong cấp sổ đỏ. Những sai sót, sai phạm có thể ở mức độ nhỏ như chưa hoàn tất các thủ tục của dự án hay chưa hoàn tất các thủ tục về chuyển nhượng dự án giữa hai chủ đầu tư. Cũng có khi, sai sót, sai phạm ở mức độ lớn như xây dựng sai với giấy phép xây dựng cả về diện tích lẫn chiều cao hay số lượng căn hộ. Cũng có trường hợp, dự án đã thế chấp tài sản tại ngân hàng thương mại để vay tiền nhưng lại bán tài sản đó cho người mua nhà ở khi chưa giải chấp. Các sai sót, sai phạm diễn ra muôn hình, muôn vẻ. Việc giải quyết phụ thuộc hoàn toàn vào khả năng và trách nhiệm của các chủ đầu tư. Kể cả trong trường hợp có sai sót không đáng kể thì tiến độ cấp sổ đỏ còn phụ thuộc vào sự “nhiệt tình” của chủ đầu tư trong thực hiện quy trình cấp sổ đỏ.

Hơn 2.500 căn hộ tại Khu đô thị Văn Phú đã được bán hết, nhưng mới có 21 căn được cấp sổ đỏ. Ảnh: Phạm Hùng

Phải chăng, quy trình cấp sổ đỏ cho người mua nhà tại các dự án chưa hợp lý, thưa GS?

- Đúng vậy. Quy trình cấp sổ đỏ mà chủ đầu tư dự án chịu trách nhiệm là một cơ chế không phù hợp, dẫn đến tình trạng chậm cấp sổ đỏ. Quy trình hiện nay đang tạo ra cơ chế nhà đầu tư nắm đằng chuôi và người mua nhà nắm đằng lưỡi. Cơ chế này đương nhiên dẫn tới tình trạng tiến độ cấp sổ đỏ chậm. Có dự án, người mua nhà đã trả xong tiền, đã ở hơn 20 năm vẫn chưa được cấp sổ đỏ.

Khi đứng dưới góc độ thực hiện thủ tục hành chính cấp sổ đỏ cho người mua nhà, có thể nói, hầu hết các chủ đầu tư dự án chưa làm tròn trách nhiệm của mình. Điều đáng suy nghĩ là lời phê bình này cũng chỉ mang tính phê phán về đạo đức con người hoặc đạo đức nghề nghiệp, vì hiện không có một quy định pháp lý nào về xử lý các chủ đầu tư khi không làm tròn trách nhiệm trong việc thực hiện thủ tục hành chính cấp sổ đỏ cho người mua nhà dự án. Nhiều người dân mua nhà kèm theo… rủi ro về tính pháp lý, vậy mà các chủ đầu tư dự án vẫn "bình chân như vại". Điểm mấu chốt là sự thiếu hợp lý của quy trình cấp sổ đỏ cho người mua nhà dự án.

Vậy trách nhiệm của cơ quan chức năng trong công tác cấp sổ đỏ thì sao, thưa GS?

- Khi đứng dưới góc độ thực hiện thủ tục hành chính cấp sổ đỏ cho người mua nhà dự án, các cán bộ Nhà nước và các cơ quan Nhà nước chưa thể làm thủ tục cấp sổ đỏ cho những người mua nhà dự án khi mọi thủ tục liên quan tới dự án chưa hoàn tất. Khi thủ tục hành chính quy định như vậy mà cơ quan công quyền thực hiện đúng như vậy thì đấy là thực hiện đúng nhiệm vụ được giao. Tất nhiên, trên thực tế cũng có một số trường hợp có biểu hiện nhũng nhiễu hoặc chưa tinh thông nghiệp vụ khi không giải quyết mặc dù chủ đầu tư đã hoàn tất các thủ tục cần thiết.

Khiếm khuyết ở đây thuộc về quy trình cấp sổ đỏ cho người mua nhà dự án không hợp lý. Dù chúng ta có động viên tinh thần các cán bộ Nhà nước, cơ quan Nhà nước đến mấy thì cũng không thể bắt các cán bộ, cơ quan có thẩm quyền vượt qua các quy định của pháp luật về thủ tục hành chính.

Theo GS, giải pháp nào giúp chính quyền làm tốt công tác cấp sổ đỏ?

- Để đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ cho người mua nhà, giải pháp bản lề là phải thay đổi thủ tục hành chính. Thực tế, hiện nay người mua nhà đang phải gánh mọi hậu quả từ sai phạm của các chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. Bởi vậy, cơ quan Nhà nước cần cấp sổ đỏ trực tiếp cho người mua nhà dự án. Việc quản lý quá trình thực hiện dự án phải được thực thi hoàn toàn độc lập với việc cấp sổ đỏ cho người mua nhà. Đây là sự thay đổi tư duy quản lý rất quan trọng, sự thay đổi vì lợi ích của người tiêu dùng và mang lại hiệu quả giảm tỷ lệ nhà ở phi chính thức. Sự thay đổi này sẽ làm cho các cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ chịu áp lực công việc nhiều hơn, khối lượng công việc lớn hơn, mức độ công việc phức tạp hơn. Nhưng đây là sự thay đổi cần thiết, thể hiện rõ được trách nhiệm của cơ quan Nhà nước với dân.

Xin cảm ơn GS!