Bắt mạch thị trường sáu tháng cuối năm

Chuyên gia tài chính bất động sản Phan Công Chánh.

Đó là nhận định của Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh khi trao đổi với PV về thị trường nửa đầu năm 2022 và dự báo những tháng cuối năm.

Ông đánh giá như thế nào về thị trường nửa đầu năm 2022?

Ông Phan Công Chánh: Từ đầu năm 2022 tới nay, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố vĩ mô, như lạm phát được dự báo sẽ rất cao trong năm nay, lãi suất cũng sẽ điều chỉnh theo hướng tăng lên.

Bên cạnh đó, câu chuyện thanh tra các dự án, bắt bớ các trường hợp thổi giá, thao túng thị trường chứng khoán cũng tạo ra tâm lý e ngại cho nhà đầu tư.

Mặt khác, câu chuyện về kiểm soát dòng tiền đối với bất động sản, bên cạnh hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá bất động sản cũng tác động không nhỏ đến thị trường.

Tính thanh khoản trên thị trường cũng đã chậm dần ở nhiều phân khúc. Điều này thể hiện qua số liệu của các đơn vị nghiên cứu.

Theo ông, khi dòng vốn vào bất động sản được nới lỏng, liệu thị trường có khởi sắc hơn vào cuối năm?

Những chính sách hay sự kiện một khi tác động đến thị trường bất động sản đều cần thời gian để thị trường tiếp nhận, dù là “siết” hay “nới”. Điều đó có nghĩa, việc tác động sẽ không diễn ra ngay lập tức. Tín dụng chảy vào bất động sản khi được kiểm soát một cách chặt chẽ hơn cũng phải trải qua thời gian mới ảnh hưởng đến thị trường, và khi được “nới” ra, thị trường cũng cần có thời gian tiếp nhận để sôi động trở lại.

Cũng như tác động của các thông tin bắt bớ vừa qua, ban đầu sẽ tạo cảm giác e ngại cho nhà đầu tư, nhưng sau khi nhận ra những sự việc này góp phần sàng lọc thị trường, hướng đến sự phát triển bền vững trong dài hạn thì nhà đầu tư bắt đầu lấy lại được trạng thái an tâm, đó là yếu tố giúp đẩy thị trường lên.

Ông có dự báo ra sao về thị trường thời gian tới?

Quý 3 và quý 4, thị trường vẫn trong giai đoạn điều chỉnh. Chúng ta phải chờ đợi phản ứng của những nhà đầu tư, quan sát thêm một thời gian nữa mới có thể đánh giá chính xác. Tuy nhiên, tôi cho rằng thị trường sẽ vẫn trong trạng thái ngập ngừng để chờ đợi.

Theo ông, liệu sẽ có làn sóng cắt lỗ khi những nhà đầu tư lỡ ôm đất không còn sức gánh lãi ngân hàng? Nếu có thì biên độ sẽ như thế nào và có xảy ra ở thời điểm này không?

Câu chuyện gồng lãi với nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nhiều phụ thuộc vào nguồn thu, bài toán tài chính và thời hạn đầu tư của mỗi người. Nhà đầu cơ lướt sóng khi dùng đòn bẩy tài chính nhiều sẽ chịu rủi ro nhiều nhất. Xu hướng cắt lỗ có thể lan rộng hay không thì hiện tại khó đưa ra dự báo chính xác. Nhưng sẽ xảy ra với những người sử dụng đòn bẩy từ 70-80% trở lên mà không có nguồn thu để gồng lãi tiếp.

Tuy nhiên, đến hết quý 3 khả năng vẫn chưa xảy ra nhiều bởi đây là giai đoạn nhà đầu tư cố gắng để dung hoà, cơ cấu lại nguồn vốn và tỷ lệ vốn vay. Một số nhà đầu tư thì vẫn đang kỳ vọng khả năng tăng giá trở lại.

Ông thấy rằng thị trường hiện tại có điểm gì giống và khác so với giai đoạn 2009-2010?

Thị trường hiện nay khác nhiều so với giai đoạn 2009-2010 bởi quy mô thị trường thời điểm trước đó so với bây giờ khác xa nhau. Quy mô thị trường hiện nay gấp 4-5 lần so với trước. Hơn nữa, giữa hai giai đoạn, thị trường cũng đã trải qua 3-4 chu kỳ tăng trưởng, đóng băng. Số lượng nhà đầu tư trưởng thành qua các đợt khó khăn đã nhiều lên, họ đã rút ra được nhiều bài học để có sự điều chỉnh hướng đến hiệu quả đầu tư cao nhất.

Bên cạnh đó, khung pháp lý của thị trường, sự quản lý và chính sách của nhà nước trải qua thời gian ngày càng hoàn thiện, giúp cho thị trường minh bạch, bền vững hơn. Do đó, khó khăn hiện tại của một thị trường đã cứng cáp, trưởng thành sẽ khác hẳn với khó khăn của thị trường còn non trẻ giai đoạn trước.

Ông đánh giá như thế nào về những chính sách điều tiết của cơ quan quản lý thời gian vừa qua?

Thị trường luôn phải có sự điều chỉnh, đối với bất động sản thời gian điều chỉnh đó rất dài, không giống như chứng khoán chỉ qua vài phiên, vài tuần, vài tháng, sự điều chỉnh của thị trường bất động sản cần cả một quý, thậm chí một năm, nhiều năm.

Tôi cho rằng đây là câu chuyện bình thường, nếu tính đến trung và dài hạn thì sẽ tốt cho thị trường. Bởi thị trường quá nóng sẽ gây ra nhiều hệ luỵ, có thể xảy ra bong bóng, do đó việc can thiệp là cần thiết trong việc giúp cho thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Theo ông, việc các nhà đầu tư nên làm thời điểm này là gì?

Cơ cấu lại danh mục đầu tư, giảm tỷ lệ sử dụng đòn bẩy, đưa rủi ro xuống mức thấp để phù hợp với những điều chỉnh hiện nay.

Xin cảm ơn ông!