Cách ước tính giá trị tài sản trong tương lai

1. Đánh giá sự phát triển của địa phương

Hãy nhìn một cách tổng quát về nơi mà bạn có dự định đầu tư. Liệu trong tương lai, khu vực đó có tiềm năng phát triển như thế nào? Sẽ có những dự án gì được xây dựng tại đó? Thu nhập của người dân tại địa phương nằm ở mức nào? Dành thời gian để nghiên cứu và tìm câu trả lời cho những câu hỏi tương tự như vậy sẽ giúp ích cho bạn rất nhiều trong việc định giá tài sản.

2. Dòng tiền thuần hàng năm (Annual Net Cash Flow)

Trong bất động sản, có một thuật ngữ mang tên Annual Net Cash Flow (Dòng tiền thuần hàng năm). Đây là dòng tiền thu được từ các khoản đầu tư sau khi trừ đi các chi phí và thường được sử dụng trong một doanh nghiệp. Trong một “thị trường ổn định”, với sự tăng trưởng dân số và việc làm mạnh mẽ, hãy nhân dòng tiền thuần hàng năm với 20. Ngược lại, trong một “thị trường bất ổn” với tốc độ tăng trưởng hạn chế và dân số thu hẹp, hãy nhân dòng tiền với 10.

3. Đánh giá nguồn thu nhập

Có rất nhiều nguồn thu nhập mà bạn cần đánh giá. Đầu tiên, chính là nguồn thu nhập của bản thân. Tiếp đó, bạn phải đánh giá tới nguồn thu nhập của khách hàng vì điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của tài sản, đặc biệt là tài sản cho thuê. Ngoài ra, bạn cũng cần đánh giá tác động của các sự kiện tới nguồn thu nhập trong năm.

4. Theo dõi tỷ lệ vốn hóa

Bạn cần đặc biệt theo dõi tỷ lệ vốn hóa thiết bị đầu cuối. Đây là thuật ngữ được sử dụng trong lĩnh vực đầu tư, bao gồm cả đầu tư bất động sản. Ngay cả những biến động nhỏ cũng có thể tạo ra những thay đổi lớn về giá. Bạn cần ước tính tỷ lệ tăng trưởng dự kiến ​​của thu nhập từ các hoạt động kinh doanh. Ước tính này phụ thuộc vào sự hiểu biết của bạn về khu vực, thị trường vốn và thị trường bất động sản.

5. Nắm bắt các yếu tố kinh tế vĩ mô

Các yếu tố kinh tế vĩ mô đôi khi là một khái niệm tương đối xa vời. Mặc dù vậy, việc nắm bắt các sự kiện kinh tế nổi bật cũng giúp bạn thích ứng nhanh hơn với những gì có thể diễn ra. Ở khía cạnh này, bạn nên tìm hiểu về chu kỳ bất động sản cũng như tiềm năng tăng trưởng giá.

6. Nghiên cứu dữ liệu

Dữ liệu là một phần quan trọng của thế giới bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh công nghệ đang được áp dụng phổ biến. Nghiên cứu dữ liệu có thể giúp bạn nắm bắt các xu hướng cũng như biết về những thay đổi đã và đang diễn ra trên thị trường. Từ đó, bạn hoàn toàn có thể tính toán giá trị cụ thể của tài sản tại một thời điểm nhất định.

7. Đánh giá các công nghệ được áp dụng

Đối với các khoản đầu tư vào những quỹ tín thác đầu tư bất động sản cho thị trường nhà ở, thương mại hoặc bất kỳ loại hình nào khác, nhà đầu tư phải đánh giá xem liệu công ty đang điều hành có cập nhật với những thay đổi của thị trường công nghệ hay không. Để hoạt động có hiệu quả, các công ty nên tận dụng công nghệ.

8. Tìm lời khuyên từ các chuyên gia

Hầu hết các chuyên gia môi giới đều có quyền truy cập vào lịch sử bán hàng, xu hướng và theo dõi sự tăng trưởng của thị trường bất động sản hàng năm trong một khu vực. Vì vậy, lời khuyên của họ là cực kỳ hữu ích. Do đó, bạn nên tìm kiếm danh sách các chuyên gia bất động sản uy tín và theo dõi những bài viết từ họ, qua đó bạn sẽ dễ dàng hơn trong việc đánh giá tiềm năng tăng giá trị của tài sản.

9. Theo dõi nguồn cung và nhu cầu

Cung và cầu là hai yếu tố song hành cùng nhau và không bao giờ biến mất khỏi thị trường bất động sản. Nếu nguồn cung thấp và nhu cầu cao, bạn có thể kỳ vọng giá trị bất động sản tăng lên một cách hợp lý. Một cách hiệu quả để theo dõi tỷ lệ cung – cầu đó là so sánh doanh số bán hàng đang chờ xử lý, đây là dữ liệu mà nhiều người có thể truy cập được.

10. Thiết lập khung thời gian

Bạn cần xác định khung thời gian để đưa ra ước tính về giá trị tài sản. Trong trường hợp bạn muốn khoản đầu tư của mình kéo dài trong vòng 20 năm, bạn sẽ cần có cách đánh giá khác biệt so với những khoản đầu tư ngắn hạn trong vòng 1-3 năm. Tất nhiên, sẽ có những sai lệch nhất định khi đánh giá, nhưng việc xác định khung thời gian đầu tư cụ thể sẽ giúp bạn tính ra các khoảng giá trị xấp xỉ với con số chính xác.