Thị trường bất động sản đang tiềm ẩn những yếu tố bất ổn

Đó là thông tin vừa được Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) đưa ra trong văn bản tóm tắt thị trường bất động sản năm 2015 và 2 tháng đầu năm 2016. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA những biểu hiện bất ổn đó là:

Thứ nhất, trong năm 2015, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phát triển nóng, có xu hướng tăng rất mạnh các dự án cao cấp.

Thứ hai, số lượng người kinh doanh thứ cấp, phần lớn nhằm mục đích mua đi bán lại cũng tăng gấp 3 lần, chiếm khoảng 15% giao dịch.

Thứ ba, giá bán bất động sản cao cấp tại nhiều dự án cũng tăng từ 05% đến trên dưới 15% so với năm 2014.

Thứ tư, số dự án nhưng hoạt động hoặc bị thu hồi vẫn còn rất lớn. Toàn thành phố hiện có 1.409 dự án, nhưng trong đó, đã có đến 190 dự án bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư hoặc hết hạn văn bản chủ trương đầu tư. Trong 1.219 dự án còn hiệu lực triển khai lại có đến 405 dự án chưa khởi công, trong số 325 dự án đã khởi công thì có tới 97 dự án đã phải tạm ngưng thi công. Như vậy, số lượng các dự án bị thu hồi, bị tạm ngưng thi công và chưa khởi công đã lên đến 692 dự án, chiếm 49,1% tổng số dự án.

Hàng loạt căn nhà bỏ hoang không người ở, ậu quả của một thời kỳ bất động sản nóng sốt. Ảnh: Thanh Thịnh

Theo HoREA, cuối năm 2015, nhiều cơ quan công chứng từ chối công chứng các hợp đồng giao dịch thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với lý do chưa có hướng dẫn của Bộ chủ quản. Tháng 01/2016, Ngân hàng Nhà nước công bố dự thảo sửa đổi Thông tư 36 theo hướng hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản và nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản đã phát đi thông điệp đến các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, trước hết là các chủ đầu tư dự án, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đều phải tự điều chỉnh và tái cấu trúc đầu tư, kinh doanh để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh.

Liên quan đến dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Tổng giám đốc JLL Việt Nam ông Stephen Wyatt cũng cho rằng, về mặt lý thuyết, thông tư được đưa ra là hợp lý vì lượng tín dụng đưa vào thị trường đã tăng lên rất nhiều. Tuy nhiên, theo quan điểm của JLL, thay vì áp dụng đồng thời trên mọi đối tượng nên xem xét và áp dụng cho từng trường hợp cụ thể. Ví dụ như đối với những nhà đầu tư hiện đang có khoản nợ rất lớn cũng như có tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao thì phải có thể xem xét giảm mức cho vay. Ngược lại, đối với các nhà đầu tư đang hoạt động hiệu quả thì không có lý do gì lại không tiếp tục cho vay.

Thị trường vẫn đang ở giai đoạn đầu của sự phục hồi từ khoảng giữa năm 2014 và có sự tăng trưởng đáng kể trong năm 2015, vì thế vẫn còn hơi sớm để bắt đầu đưa ra các biện pháp làm hạ nhiệt thị trường.

Về phía các nhà đầu tư bất động sản cũng như cá nhân đang có ý định mua bất động sản, cần phải nhận thức rõ về khả năng tài chính của mình và phải chắc chắn rằng có khả năng chi trả cho các khoản vay. Không nên đánh cược rằng thị trường sẽ cải thiện, tăng trưởng liên tục. Những gì chúng ta học được từ bài học trong quá khứ là chu kỳ bất động sản tại Việt Nam ngắn hơn các thị trường có sự phát triển bền vững khác. Chu kỳ ở đây có thể là hai, ba, bốn hay năm năm, do đó cần phải thận trọng khi quyết định vay để đầu tư, ông Stephen nói.