Thị trường bất động sản chưa tìm được lối ra

Tồn kho 12.600 căn hộ và 9.000ha đất

Lượng hàng tồn kho BĐS của TPHCM báo cáo với Chính phủ vào cuối năm 2012 chỉ dừng lại ở con số 14.490 căn hộ chung cư. Con số này có thay đổi chút ít, báo cáo 6 tháng đầu năm của Sở Xây dựng TPHCM cho thấy: đã tiêu thụ được 1.877 căn hộ, giá trị hàng tồn kho BĐS xuống còn khoảng 22 ngàn tỷ đồng.

Chung cư Hưng Phát (huyện Nhà Bè, TPHCM) khởi động trở lại sau thời gian dài ngưng xây dựng.

Tất nhiên, cách tính trên đã vấp phải không ít sự phản đối của dư luận, nếu nói hàng tồn kho chỉ ngần ấy thì tại sao BĐS đóng băng nền kinh tế lại “tê liệt”, vốn liếng cho hoạt động sản xuất kinh doanh bị tắc nghẽn? Nay với cách tính mới của Bộ Xây dựng, chỉ riêng tại TPHCM, tồn kho BĐS sẽ bổ sung như sau: Theo thống kê của các cơ quan chức năng, tổng số dự án phát triển nhà ở đến tháng 6-2013 là 1.318 dự án với tổng diện tích sử dụng đất 12.304ha, theo quy hoạch gồm 426.290 căn hộ chung cư và 146.130 nhà ở thấp tầng. Tính đến nay đã có 232 dự án hoàn thành, cung cấp 70.510 căn hộ, chiếm tổng diện tích đất theo quy hoạch là 768,9ha. Trừ đi diện tích đất của số dự án đã hoàn thành và diện tích “đã giao đất chủ đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc đang tạm dừng” sẽ còn 9.053,7ha. Như vậy, dựa trên tính toán cụ thể của các cơ quan chức năng có thể khẳng định, tồn kho BĐS của TPHCM là 12.613 căn hộ và hơn 9.000 ha đất. Để có ngần ấy diện tích đất, cho dù chưa xây dựng nhưng chủ đầu tư đổ tiền ra cũng không phải ít, bởi muốn có quyết định giao đất dự án phải bồi thường xong giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tiền đất (cho ghi nợ), hoàn tất quy hoạch 1/500…

Cách tính này minh chứng rõ nét hơn khi nhìn qua sàn chứng khoán. Thống kê của 33 công ty niêm yết từ báo cáo tài chính quý 1 và quý 2 (một số công ty chưa báo cáo quý 2) cho thấy, hàng tồn kho lên tới trên 77 ngàn tỷ đồng. Hàng tồn kho theo quy định này gồm sản phẩm xây xong chưa bán được, kể cả nằm ở dạng dở dang, hầu hết chỉ số hàng tồn kho đều tăng so với cùng kỳ! Đặc biệt, Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng 584 đã bị hủy niêm yết vì thua lỗ 2 năm liên tiếp trong khi chỉ số hàng tồn kho hơn 1.100 tỷ đồng.

Phát sinh kiện tụng

Hàng tồn kho thành căn hộ không bán được chủ yếu là chung cư cao cấp, trên 10 ngàn căn có diện tích trên 70m²/căn. Thời gian qua giao dịch chủ yếu trên thị trường là căn hộ loại C trong khoảng từ 10 triệu đồng/m² đến 15 triệu đồng/m².

Chung cư Kenton, huyện Nhà Bè có hơn 1.600 căn hộ đang hoàn thiện cầm chừng, hiện vẫn chưa bán được căn nào.

Thị trường BĐS khó khăn “kéo” người mua nhà phập phồng lo âu. Cách nay chưa lâu, nổi lên kiện tụng về dự án chung cư Petrolandmark quận 2 chậm giao nhà. Cuối tuần trước một dự án họ dầu khí khác - chung cư Mỹ Phú, quận 7, TPHCM do Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Dầu khí PVC - Petroland - làm chủ đầu tư cũng rơi vào trường hợp tương tự. Cuối năm 2010 khách hàng ký hợp đồng với chủ đầu tư mua căn hộ của dự án chung cư Mỹ Phú, đã đóng đầy đủ tiền theo đúng tiến độ, tương đương 70% giá trị căn hộ cho Petroland, phần còn lại sẽ đóng khi bàn giao căn hộ. Chủ đầu tư cam kết sẽ bàn giao căn hộ muộn nhất vào ngày 30-9-2012, thực tế công trình… chưa xong phần thô và ngừng thi công từ tháng 4-2012.

Tại dự án Quốc Cường Gia Lai 2, huyện Bình Chánh, “bi kịch” cũng không kém. Dự án đã hoàn thành phần thô, mặc dù ký kết được 283 hợp đồng nhưng chỉ có 11 khách hàng góp đúng theo tiến độ, tức là 95%, còn lại chỉ góp vốn khoảng 25% và ngưng không đóng tiền tiếp theo đã 2 năm qua. Chủ đầu tư dở khóc dở cười, vay tiền để xây nhà, chờ khách hàng nộp tiền để trả lại ngân hàng, nhưng nay tiền thu không có mà hàng ngày phải trả lãi vay!

Một lối thoát khác nhằm giải quyết hàng tồn kho, đang được nhiều chủ đầu tư kỳ vọng đó là chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hoặc chuyển đổi công năng nhưng cũng hết sức chậm chạp. Theo công bố của Sở Xây dựng, sở đã tiếp nhận 10 hồ sơ xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nhưng mới có hai dự án được duyệt, một dự án được chuyển từ chung cư sang bệnh viện, một dự án chuyển từ tái định cư sang nhà ở xã hội.