Xây dựng cơ chế tín dụng đặc thù cho nhà ở xã hội

Theo Bộ Xây dựng, hiện cả nước đã và đang triển khai hơn 600 dự án nhà ở xã hội với quy mô gần 700.000 căn hộ, tương đương khoảng 70% mục tiêu của đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội mà Chính phủ đặt ra trong giai đoạn hiện nay.

Chương trình phát triển nhà ở xã hội đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi tiến độ triển khai dự án được cải thiện rõ rệt.

Nguồn cung nhà ở xã hội tăng tốc

Riêng năm 2025, số lượng nhà ở xã hội hoàn thành đạt 103.136 căn, vượt chỉ tiêu Thủ tướng Chính phủ giao từ đầu năm. So với giai đoạn 2023–2024, khi mỗi năm chỉ hoàn thành khoảng 40.000–50.000 căn, kết quả này cho thấy tiến độ triển khai các dự án đã được cải thiện đáng kể.

Đây cũng là lần đầu tiên số lượng nhà ở xã hội hoàn thành trong một năm vượt mốc 100.000 căn, đánh dấu bước tiến đáng chú ý trong chương trình phát triển nhà ở xã hội trên phạm vi cả nước.

Bên cạnh các dự án hoàn thành, hoạt động khởi công dự án mới cũng diễn ra khá sôi động. Chỉ trong hai tháng đầu năm, cả nước đã khởi công 28 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 21.000 căn hộ.

Hiện khoảng 220 dự án với gần 215.000 căn hộ đang được triển khai theo kế hoạch. Với tiến độ này, mục tiêu hoàn thành vượt khoảng 125% chỉ tiêu của giai đoạn đến năm 2026 được đánh giá là khả thi.

Doanh nghiệp vẫn gặp một số khó khăn trong quá trình tham gia xây dựng nhà ở xã hội.

Theo TS Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ, để chương trình phát triển nhà ở xã hội đạt mục tiêu, cần tiếp tục tháo gỡ các rào cản về pháp lý, nguồn vốn và quỹ đất, đồng thời đẩy nhanh thủ tục đầu tư dự án. Việc phối hợp đồng bộ giữa các bộ, ngành và địa phương sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc gia tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Bài toán vốn và cơ chế cần tiếp tục tháo gỡ

Dù nguồn cung đang có dấu hiệu cải thiện, thực tế cho thấy việc phát triển nhà ở xã hội vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, đặc biệt là vấn đề nguồn vốn và cơ chế triển khai dự án.

Ông Nguyễn Tuấn Anh – Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) cho biết nhiều doanh nghiệp bất động sản, nhất là doanh nghiệp nhà nước, đang gặp hạn chế lớn về nguồn lực tài chính để triển khai dự án mới. Theo ông Tuấn Anh, do chưa được phép tăng vốn điều lệ theo quy định, năng lực tài chính của doanh nghiệp bị bó hẹp trong khi nhu cầu đầu tư ngày càng lớn. Bên cạnh đó, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng cũng không dễ dàng khi nhiều ngân hàng thương mại chưa thực sự mặn mà cho vay các dự án nhà ở xã hội do biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn dài.

Đối với người mua nhà, lãi suất vay hiện nay cũng là gánh nặng đáng kể. Theo ông Tuấn Anh, mức lãi suất khoảng 12%/năm vẫn khá cao so với thu nhập của phần lớn người có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Từ thực tế này, HUD kiến nghị cần xây dựng cơ chế tín dụng đặc thù cho chương trình phát triển nhà ở xã hội với lãi suất ổn định, dài hạn, áp dụng cho cả doanh nghiệp và người mua nhà. Đồng thời, cần hoàn thiện quy định về xử lý tài sản thế chấp để tạo sự an tâm cho các tổ chức tín dụng khi tham gia cho vay.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Lê Quang Huy – Phó Tổng Giám đốc BIC Việt Nam cho biết cộng đồng doanh nghiệp đang có niềm tin lớn vào các chính sách phát triển nhà ở xã hội khi nhiều quy định mới được ban hành theo tinh thần “vướng ở đâu, tháo ở đó”. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai dự án, doanh nghiệp vẫn gặp một số vướng mắc cần tiếp tục được tháo gỡ, đặc biệt là quy trình xét duyệt đối tượng mua nhà ở xã hội.

Hiện doanh nghiệp là đơn vị tiếp nhận hồ sơ, ký hợp đồng và bán nhà cho người mua, trong khi cơ quan quản lý thực hiện hậu kiểm để xác định người mua có đủ điều kiện hay không. Nếu phát hiện người mua không đáp ứng điều kiện, việc thu hồi căn hộ sẽ rất phức tạp, buộc doanh nghiệp phải chấm dứt hợp đồng và xử lý lại toàn bộ quy trình bán hàng.

Theo ông Huy, để giảm rủi ro cho doanh nghiệp, cơ quan quản lý nên thực hiện việc xác nhận đối tượng đủ điều kiện mua nhà ngay từ đầu. Một giải pháp có thể là xây dựng cơ sở dữ liệu chung về người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội trên nền tảng VNeID, giúp doanh nghiệp tra cứu và ký hợp đồng theo danh sách đã được phê duyệt.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng kiến nghị cần thống nhất và đồng bộ hơn trong quy trình phê duyệt quy hoạch và các chỉ tiêu kỹ thuật nhằm tránh phát sinh vướng mắc khi chuyển từ quy hoạch phân khu sang quy hoạch chi tiết.

Theo các doanh nghiệp, nếu những vướng mắc về vốn, thủ tục và cơ chế tiếp tục được tháo gỡ, nguồn cung nhà ở xã hội trong thời gian tới có thể tăng nhanh hơn, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp tại các đô thị.

>>Xem thêm Dự án nhà ở xã hội