Nhà ở xã hội trở thành nguồn thu chủ lực của Đô thị Kinh Bắc trong năm 2026

Theo báo cáo cập nhật mới công bố của Công ty Chứng khoán BIDV (BSC), KBC tiếp tục được khuyến nghị “MUA” với giá mục tiêu 42.400 đồng/cổ phiếu, tương ứng dư địa tăng khoảng 21% so với thị giá ngày 8/5/2026.

Đáng chú ý, BSC cho rằng doanh thu bất động sản năm nay của Kinh Bắc sẽ chủ yếu đến từ hai dự án nhà ở xã hội là Nhà ở xã hội Evergreen và Nhà ở xã hội Tràng Duệ, thay vì đại dự án Tràng Cát như kỳ vọng trước đó.

Hơn 1.900 căn nhà ở xã hội sắp bàn giao

Theo BSC, dự án khu đô thị Tràng Cát hiện mới dừng ở giai đoạn đổ cát và san lấp mặt bằng sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Dự án chưa triển khai xây dựng hạ tầng để có thể mở bán.

“Trên quan điểm thận trọng khi chưa có nhiều thông tin mới về dự án, BSC giả định KBC sẽ chưa ghi nhận Tràng Cát trong 2026”, báo cáo nêu.

Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội trở thành trụ cột doanh thu của mảng bất động sản.

Cụ thể, KBC dự kiến bàn giao khoảng 1.903 căn hộ tại dự án Nhà ở xã hội Evergreen trong tháng 6/2026. Dự án tọa lạc tại Khu đô thị mới thị trấn Nếnh, thuộc huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang (cũ), nay là phường Việt Yên, tỉnh Bắc Ninh. Dự án có quy mô 3,2 ha, 10 tòa cao 20 tầng phục vụ công nhân và người thu nhập thấp. Mức giá bán căn hộ tại đây khá cạnh tranh, ghi nhận từ khoảng 12,3 - 13,5 triệu đồng/m1 tùy thời điểm và vị trí.

Dự án Nhà ở xã hội Evergreen

Đồng thời, doanh nghiệp cũng sẽ tiếp tục bàn giao 3 tòa còn lại của dự án Nhà ở xã hội Tràng Duệ tại Khu đô thị Tràng Duệ, An Dương, Hải Phòng, sau khi đã bàn giao 7 tòa trong năm 2025. Dự án có tổng mức đầu tư 1.594 tỷ đồng, quy mô 10 tòa chung cư cao 15 tầng, cung cấp hơn 2.500 căn hộ trên diện tích 3,14 ha, phục vụ chỗ ở cho khoảng 9.000 lao động.

BSC ước tính doanh thu bất động sản năm 2026 của KBC đạt khoảng 1.289 tỷ đồng, chủ yếu đến từ hai dự án nhà ở xã hội này.

Việc đẩy mạnh bàn giao nhà ở xã hội được đánh giá giúp Kinh Bắc duy trì dòng tiền trong bối cảnh thị trường bất động sản thương mại còn nhiều khó khăn và các dự án lớn chưa thể ghi nhận lợi nhuận.

Khu công nghiệp vẫn là động lực tăng trưởng chính

Bên cạnh nhà ở xã hội, mảng khu công nghiệp tiếp tục được xem là động lực tăng trưởng lớn nhất của KBC trong năm nay.

Theo dự báo của BSC, KBC có thể bàn giao khoảng 207 ha đất khu công nghiệp trong năm 2026, tăng mạnh so với mức 129 ha của năm trước.

Các khách thuê chủ yếu đến từ Trung Quốc và Hàn Quốc, trong bối cảnh dòng vốn FDI vào Việt Nam, đặc biệt tại khu vực phía Bắc, đang tăng trở lại.

BSC cho biết tổng giá trị biên bản ghi nhớ (MOU) thuê đất của KBC tính đến hết quý 1/2026 đạt khoảng 255 ha, tăng 70% so với cùng kỳ.

Nhiều dự án lớn được kỳ vọng sẽ đóng góp doanh thu trong năm nay như KCN Quế Võ 2 mở rộng, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, KCN Tràng Duệ 3 và KCN Lộc Giang.

Trong đó, KCN Quế Võ 2 mở rộng đã ký MOU 91 ha với Luxshare ICT – doanh nghiệp nằm trong chuỗi cung ứng của Apple.

Ngoài ra, KBC cũng kỳ vọng ghi nhận thêm diện tích cho thuê từ các đối tác như Goertek, Heesung Electronic hay các doanh nghiệp logistics đến từ châu Âu và Hàn Quốc.

Lợi nhuận quý 1 giảm mạnh vì chưa bàn giao được nhiều đất KCN

Trong quý 1/2026, KBC ghi nhận doanh thu thuần 1.336 tỷ đồng, giảm 57% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 224 tỷ đồng, giảm 71%.

Nguyên nhân chủ yếu do doanh thu từ mảng khu công nghiệp giảm mạnh 71%, xuống còn 732 tỷ đồng khi nhiều dự án vẫn trong giai đoạn giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng nên chưa thể bàn giao.

Trong khi đó, doanh thu bất động sản đạt 429 tỷ đồng, tăng nhẹ 4%, chủ yếu nhờ bàn giao Nhà ở xã hội Evergreen và Nhà ở xã hội Tràng Duệ.

Chi phí lãi vay cũng tăng mạnh 155%, lên 263 tỷ đồng do doanh nghiệp gia tăng vay nợ để tài trợ cho dự án Tràng Cát.

Dự báo năm 2026, KBC có thể ghi nhận doanh thu 10.456 tỷ đồng

BSC dự báo năm 2026, KBC có thể ghi nhận doanh thu 10.456 tỷ đồng, tăng 53% so với năm trước. Lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ dự kiến đạt 2.843 tỷ đồng, tăng 35%.

Nếu loại trừ khoản thu nhập bất thường từ đánh giá lại tài sản trong năm 2025, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp được kỳ vọng tăng khoảng 60%.

Dù vậy, công ty chứng khoán này cũng lưu ý một số rủi ro như tiến độ bàn giao khu công nghiệp thấp hơn kỳ vọng và áp lực trả nợ lớn trong thời gian tới.