VnDirect: Dù áp lực thị trường chung đã dịu, rủi ro đối với Đất Xanh vẫn hiện hữu khi dòng tiền chưa cải thiện

Ngoài ra, các dự án hình thành trong tương lai của DXG thường bị chậm trễ do thủ tục pháp lý kéo dài đã gây ảnh hưởng đến dòng tiền từ thanh toán của khách hàng và từ đó ảnh hưởng đến dòng tiền hoạt động kinh doanh.

Hơn nữa, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quy định số tiền đặt cọc tối đa của khách hàng chỉ bằng 5% giá trị căn nhà trong hình thành trong tương lai, từ đó làm tăng gánh nặng nguồn vốn và dòng tiền đối với DXG.

Nợ vay của DXG có xu hướng gia tăng qua các năm từ 2016 đến cuối quý 3/2023 do hoạt động mở rộng kinh doanh. Tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn giảm từ mức trung bình 80% trong giai đoạn 2019-2021 xuống chỉ còn 26% vào cuối quý 3/2023. Trong khi đó, tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nợ đã tăng lên 44% vào cuối quý 3/2023, làm giảm tính lành mạnh của cơ cấu tài chính.

Theo công ty chứng khoán VnDirect, tính đến cuối quý 3/2023, khi so sánh với các doanh nghiệp cùng ngành, DXG có cơ cấu tài chính tương đối lành mạnh với tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu chỉ ở mức 34% so với mức trung bình ngành là 46-50% với tỷ lệ đòn bẩy tài chính là 39% so với mức trung bình ngành là 58-62%. Điều này một phần được thúc đẩy bởi việc công ty liên tục tăng vốn điều lệ thông qua nhiều đợt phát hành trong những năm qua.

Cũng theo VnDirect, tính đến cuối quý 3/2023, tổng nợ trái phiếu của DXG là 1.668 tỷ đồng, giảm 52 tỷ đồng so với cuối quý 2/2023. Giá trị trái phiếu đáo hạn vào năm 2024 và 2025 lần lượt là 773 tỷ đồng và 650 tỷ đồng.

Trong ngắn hạn, DXG không gặp áp lực trả nợ trái phiếu trong giai đoạn 2024-25, dù số dư tiền mặt tính đến cuối quý 3/2023 chỉ là 788 tỷ đồng, nhờ vào nguồn tiền thu được từ phát hành riêng lẻ. Tuy nhiên, VnDirect cho rằng đây không phải là hướng đi hiệu quả để phát triển lâu dài.

Với lượng tài sản đảm bảo lớn, bao gồm quyền sử dụng đất tại các dự án như Opal Skyline, DXH Sky World, DXH Park City, DXH Park View,… cùng với cổ phần tại DXS, VnDirect cho rằng trong trường hợp không thuận lợi, DXG có thể sử dụng tài sản đảm bảo này để hoàn trả nghĩa vụ trái phiếu.

Tuy nhiên, VnDirect kỳ vọng trong thời gian tới DXG sẽ chọn lọc hơn trong việc triển khai các dự án phù hợp với điều kiện thị trường, mang lại sự tăng trưởng bền vững và tránh được rủi ro thanh khoản trong tương lai.