Tổng quan về thị trường BĐS Nhật Bản

Tại Nhật Bản, quá trình đô thị hóa đã phát triển vững vàng kể từ giai đoạn hậu chiến tranh thế giới thứ hai. Vào những năm 1950, nền kinh tế Nhật bắt đầu tăng trưởng nhanh chóng, dân số bắt đầu tập trung đông tại các thành phố, đặc biệt là tại các trung tâm đô thị lớn. Cùng với xu hướng này, các khu chung cư cao tầng và các tòa nhà có chiều cao trung bình bắt đầu tăng lên tại các trung tâm đô thị lớn và một lượng lớn các đô thị có quy mô lớn cũng được xây dựng.

Vào những năm 1960 - 1970, đô thị hóa được khích lệ bởi sự tăng trưởng kinh tế cao, và tốc độ tập trung dân số tăng tốc. Kết quả là, sự phát triển các khu dân cư, phát triển khu cụm nhà ở và cụm công nghiệp vẫn đang tiếp tục trong cả nước; đặc biệt là quá trình phát triển nhanh trong việc xây dựng các cụm nhà ở và chế độ quản lý chung tại các trung tâm đô thị lớn. Tuy nhiên cũng có những hạn chế đáng kể liên quan đến xu hướng này, bao gồm những vấn đề như: sự giảm dân số nông thôn, quá tải dân số tại đô thị, và tình trạng thiếu phát triển vốn xã hội trong cuộc sống của người dân. Để giải quyết những vấn đề này, Chính phủ Nhật đã nỗ lực nhằm tạo lên những môi trường đô thị lành mạnh và cải thiện các chức năng đô thị bằng cách phấn đấu cho những phương pháp tiên tiến và hợp tác áp dụng với việc sử dụng đất, và bằng cách đẩy mạnh sự phát triển chuyên sau các cơ sở công như đường sá và công viên. Bộ luật Quy hoạch đô thị mới ban hành vào năm 1968, sau đó là Điều luật Tái quy hoạch đô thị vào năm 1969… là cơ sở cho các nỗ lực phát triển đô thị một cách hệ thống.

Vào những năm 1980, giai đoạn tăng trưởng kinh tế liên quan đến việc biến đổi cơ cấu công nghiệp, các dự án phát triển đô thị đã được thực hiện một cách sôi nổi, kết quả là các điều kiện mang tính thương mại có quy mô lớn và các dự án phát triển được xây dựng nhằm phục vụ cho các chức năng khác nhau.

Trong quá trình phát triển cho tới giai đoạn được gọi là giai đoạn “bong bóng” từ cuối những năm 1980 đến đầu những năm 1990, các khu vực phát triển được coi điển hình như những khu vực riêng biệt. Đây là tình hình chung đối với hầu hết các dự án tự phát triển của doanh nghiệp và phát triển xây dựng chế độ quản lý chung, nhưng tình hình này cũng đúng với các dự án tái phát triển đô thị cũng như các dự án công trình hỗn hợp. Sự phát triển đô thị gần đây đã bắt đầu do sự sụp đổ của nền kinh tế bong bóng bao gồm sự phát triển hỗn hợp dựa trên một khái niệm phát triển rõ ràng.

Tuy nhiên, thị trường BĐS Nhật Bản đã bị chìm sâu vào sự suy thoái kinh tế toàn cầu xảy ra vào năm 2008, trong khi nền kinh tế Nhật Bản trải qua một thời kỳ suy thoái kéo dài trong suốt những năm 1990, giai đoạn từ năm 2002 đến năm 2007 đã chứng kiến một sự tăng trưởng nhẹ, tình hình kinh tế được cải thiện và mức cao tương đối của ngành xây dựng bắt đầu bằng các khu hỗn hợp nhà ở và tòa nhà văn phòng. Trong thị trường BĐS, các quy định xây dựng đã trở lên nghiêm ngặt hơn vào năm 2007, kết quả là sự giảm lớn số lượng các dự án xây dựng mới. Vào năm 2008, Nhật Bản đã chứng kiến một thời kỳ suy thoái lớn sau tháng 10 do khủng hoảng toàn cầu, và vào năm tài chính 2009, con số các dự án dân cư tư nhân chỉ là 775.000. Việc giảm này đặc biệt rõ ràng thị trường nhà chung cư và nhà cho thuê, do tình trạng giảm trong các dòng vào tiền đầu tư từ các nguồn vốn tư nhân cả ở Nhật Bản và nước ngoài, và tình trạng các ngân hàng miễn cưỡng cho các chủ nhà vay vốn.

Vào đầu năm 2010, số lượng các dự án nhà hỗn hợp đã trên đường phục hồi, đặc biệt là khu vực thủ đô. Các báo cáo cho thấy việc bán các khu nhà hỗn hợp với giá phải chăng nhằm vào những người hưởng lương đang phát triển, và việc mua đất cũng phát triển tích cực hơn. Những người giàu ở Trung Quốc cũng có khả năng mua các đơn vị nước công quản trong khu vực Thủ đô Tokyo, đánh dấu một tiềm năng lớn trong thị trường BĐS Tokyo.

Các dự án xây dựng văn phòng đã giảm xuống 17% vào năm 2009 do tình trạng khủng hoảng toàn cầu, nhưng mức giảm là thấp so với tỷ lệ tại trung tâm Tokyo vào năm 2011 và 2012. Các dự án tòa nhà văn phòng chiếm một phần lớn các dự án phát triển do các nhà phát triển quy mô lớn đảm nhận, trong khi chỉ một số ít đảm nhận những Cty tại địa phương cũng như các Cty có quy mô nhỏ và vừa. Tại khu vực Tokyo, sự phát triển có quy mô lớn vẫn đang thực hiện trong khu vực xung quanh Ga Tokyo, trong khi tại vùng Kansai, các dự án lớn nhất và phát triển mới nhất tại một vùng chính đang diễn ra tại Ga Osaka.

Quy hoạch, sử dụng đất hiệu quả và đô thị hóa bền vững

Trong quy hoạch đô thị, các quyền ưu tiên lâu dài của Nhật Bản đối với đô thị hóa là môi trường và lượng khí thải carbon thấp, thích nghi với sự già hóa của xã hội, và quản lý thảm họa. Đô thị hóa bền vững tại Nhật Bản không thực sự được gọi là “bền vững” nếu như không xem xét các ưu tiên này.

Hệ thống quy hoạch sử dụng đất đô thị được thiết lập để hỗ trợ các hoạt động đô thị hiệu quả, đạt được một môi trường đô thị dễ chịu và tạo lên một cảnh quan thành phố với những đặc điểm nổi bật. Hệ thống đưa ra một số quy tắc về các loại sử dụng đất khác nhau bao gồm dân cư, thương mại, kinh doanh và công nghiệp. Có rất nhiều biện pháp khác nhau đối với quy hoạch thành phố, các biện pháp này được áp dụng đối với mỗi khu vực bởi chính quyền địa phương, tùy thuộc vào các điều kiện địa phương theo Luật Quy hoạch đô thị. Hệ thống sử dụng đất bao gồm rất nhiều các phương pháp đối với nhiều quy mô khác nhau và các quy tắc về sử dụng đất thường được quyết định bởi sự kết hợp nhiều biện pháp riêng rẽ. 12 loại khu vực sử dụng đất cung cấp một mẫu cho việc phân khu sử dụng đất trong mỗi loại khu đô thị. Những loại này thông thường có thể được phân loại thành khu dân cư, thương mại và công nghiệp, mỗi khu vực sử dụng đất có những đặc điểm riêng liên quan đến việc sử dụng các tòa nhà có thể được xây dựng trong khu vực. Các khu vực sử dụng đất đều được phân bố theo tầm nhìn trong tương lai của mẫu sử dụng đất.

Các hoạt động của hệ thống thị trường BĐS

Giá đất là các mức giá thông thường của đất tiêu chuẩn vào ngày 1/1 hàng năm, Ủy ban đánh giá đất đai công bố vào cuối tháng 3 theo Thông cáo của Luật giá đất đai. Mục đích là hướng dẫn các giá đất giao dịch chung, giúp đánh giá giá đất sử dụng công cộng và phục vụ như một tiêu chuẩn đối với việc đánh giá đất bởi các nhà đánh giá BĐS cũng như những người khác, vì thế nó sẽ đóng góp vào việc hình thành giá đất một cách phù hợp.

Ngoài những chức năng này, giá đất trong thông cáo được sử dụng như một công cụ hướng dẫn để đánh giá thuế thừa kế và thuế tài sản cố định nhằm mục đích cân bằng và đánh giá các giá trị được đánh giá của đất công cộng. Đồng thời những mức giá này cũng được sử dụng như một tiêu chuẩn để đánh giá các mức giá hiện tại liên quan đến luật đánh giá đất, đối với các tài sản quốc gia và BĐS kinh doanh kết hợp với kế toán, bằng cách này tầm quan trọng của hệ thống thông cáo giá đất đã tăng lên.

Để quyết định giá trong thông cáo, Ủy ban Đánh giá đất đai yêu cầu đánh giá từ hai hoặc nhiều hơn các nhà đánh giá BĐS, xem xét kết quả, điều chỉnh nếu thấy cần thiết.

Môi giới và phí môi giới

Khi một người tham gia vào các giao dịch dưới đây với một bên thứ ba, một chuyên gia giao dịch BĐS hoặc một đại lý giao dịch BĐS được Bộ Đất đai, Giao thông vận tải, cơ sở hạ tầng và du lịch (MLIT) cấp phép hoặc một quận trưởng hỗ trợ cho các bên này tham gia và giao dịch theo Luật Kinh doanh giao dịch và Luật Xây dựng: Mua nhà hoặc công trình; Trao đổi nhà hoặc công trình; Ủy quyền mua, trao đổi hoặc cho thuê nhà hoặc công trình; Môi giới mua, trao đổi hoặc cho thuê nhà hoặc công trình.

Số tiền môi giới có thể được tính bởi bên xây nhà với khách hàng được giới hạn bằng số tiền theo thông báo của MLIT theo Luật Xây dựng và Luật Kinh doanh giao dịch công trình: Đối với giá trị 2 triệu yên trở xuống phí môi giới là 5,25%, đối với giá trị từ 2 - 4 triệu yên phí môi giới là 4,2%, đối với giá trị trên 4 triệu yên phí môi giới là 3,15%. Khi một số tiền giao dịch vượt quá 4 triệu yên, tiền hoa hồng sẽ đơn giản được tính như sau: (Giá trị mua bán không có thuế tiêu thụ x 3% + ¥60,000) × 1.05. Phương pháp tính toán đơn giản này có thể được sử dụng trong các giao dịch thực. Số tiền đạt được từ phương pháp này là một giới hạn trên, phí môi giới được trả thực tế sẽ được quyết định dựa vào các thương lượng với bên môi giới trong các giới hạn được thiết lập (và sẽ có trong hợp đồng môi giới).

Thực tiễn quản lý BĐS

Quản lý tòa nhà thường được ký hợp đồng với các Cty quản lý tòa nhà hơn là chủ sở hữu. Nếu được bảo trì, sửa chữa và cải tạo đúng mức, các khung, nội thất và trang thiết bị của tòa nhà sẽ được sử dụng trong một thời gian rất dài. Tuy nhiên, các biện pháp phù hợp yêu cầu phải có quỹ phù hợp, các chi phí phải chịu từ chi phí xây dựng ban đầu đến chi phí phá dỡ trong nhiều thập kỷ sau đó nên được xem như chi phí vòng đời, và chủ sở hữu không những nên quan tâm đến chi phí ban đầu mà còn phải quan tâm đến chi phí cải tạo nhưng phải tối đa hóa hiệu quả tổng chi phí. Số chi phí xây dựng ban đầu đến tổng chi phí vòng đời là khoảng 15 - 30%. Nếu như phần bảo trì, sửa chữa và cải tạo không được thực hiện, giá trị bất động sản sẽ giảm xuống cũng như khả năng tòa nhà hấp dẫn được khách hàng, vì thế đẩy nhanh vòng đời của tòa nhà. Chủ đầu tư, Cty quản lý tòa nhà và tư vấn thiết kế hoặc Cty xây dựng sẽ làm việc với tư cách là đối tác nhằm nỗ lực kéo dài tuổi thọ của tòa nhà.

Tầm nhìn tương lai đối với thị trường BĐS

Do tình hình suy thoái toàn cầu, một số Cty đã đưa ra các kế hoạch xây dựng mới vào năm 2009, các tòa nhà chung cư bắt đầu giảm mạnh vào năm 2010. Đối với ngành phi nhà ở, chung cư, các nhà máy và xưởng bắt đầu giảm mạnh. Các dự án mới đã ở mức thấp vào năm tài chính 2010 và các dự án cả trong lĩnh vực nhà ở và phi nhà ở vào năm tài chính 2011 dường như đang tăng nhẹ trong năm trước. Tuy nhiên, người ta vẫn dự báo sẽ ở mức thấp so với các con số trước năm 2008.

Trong lĩnh vực phi nhà ở, việc xây dựng đã suy giảm từ năm 2008, khủng hoảng tài chính tại Hy Lạp và sự tăng cao của đồng yên đã tạo lên áp lực đối với lợi nhuận xuất khẩu, gây ra sự chậm trễ và trì hoãn các dự án sản xuất nội địa. Đối với các dự án xây dựng như trường học, bệnh viện, các cơ sở phúc lợi đang tăng và sự phát triển được dự báo đối với sự lão hóa của dân số.

Phương pháp dự báo cho thị trường BĐS

Viện Nghiên cứu Xây dựng và Kinh tế Nhật Bản đã tính toán các dự báo BĐS sử dụng mô hình kinh tế xây dựng riêng, trong lĩnh vực nhà ở, việc nhấn mạnh vào các chỉ số mới nhất bao gồm lãi suất, thái độ mua, thái độ cho vay, tỷ lệ chung cư trống và tỷ lệ hợp đồng. Trong lĩnh vực phi nhà ở, việc nhấn mạnh vào các chỉ số như lợi nhuận Cty tư nhân, đơn đặt hàng máy móc, mức lãi suất và các chỉ số sản lượng công nghiệp. Số vốn đầu tư vào hạ tầng được tính toán dựa trên ngân sách quốc gia và ngân sách địa phương, mức độ thực hiện và yếu tố chuyển.