Thời điểm xấu nhất với ngành bất động sản đã qua

Trong báo cáo, SSI Research dẫn số liệu của VARS, cho biết tỷ lệ hấp thụ trong quý 1/2023 giảm xuống mức thấp kỷ lục 11%. Tổng số giao dịch bất động sản trong quý là 2.700 căn, giảm hơn 50% so với cùng kỳ. Nhu cầu thị trường vẫn còn trong trạng thái khiêm tốn khi người mua duy trì thái độ chờ xem, kỳ vọng vào việc giá và lãi suất mua nhà giảm thêm nữa.

Bên cạnh đó, những trường hợp “vỡ nợ kỹ thuật” gần đây cũng khiễn người mua lo ngại về năng lực của chủ đầu tư, liệu rằng các chủ đầu tư có thể hoàn thiện dự án theo đúng kế hoạch hay không. Tình hình thị trường cũng đã phản ánh lên sự sụt giảm đáng kể của doanh số bán hàng của các chủ đầu tư niêm yết trong quý 1.

Trên thị trường thứ cấp, có nhiều trường hợp khách hàng mua sơ cấp sử dụng đòn bẩy tài chính cao gặp áp lực thanh toán khoản vay phải cố gắng bán lại tài sản của họ với mức lỗ lên tới 30% hoặc 40%.

Tại thời điểm đầu năm, SSI Research dự báo lãi suất có thể đạt đỉnh vào giữa năm 2023 rồi giảm dần. Tuy nhiên, lãi suất đã hạ nhiệt sớm hơn dự kiến, bắt đầu từ giữa tháng 3. Mặc dù chưa phản ánh đáng kể lên lãi suất cho vay, nhưng lãi suất giảm vẫn giúp ổn định tâm lý thị trường về vấn đề này.

Ngoài ra, trên thị trường, các chủ đầu tư nước ngoài đã tích cực hơn trong hoạt động M&A và hợp tác phát triển với các đối tác trong nước, điển hình như Keppel Land tuyên bố hợp tác phát triển dự án với KDH, hay Nomura, Capital Land,… được cho là đã mua lại đất đô thị của một chủ đầu tư trong nước, trong khi Fraser hay ESR cũng công bố cùng đầu tư vào các dự án công nghiệp với các đối tác trong nước.

Trong 4 tháng đầu năm, nhiều giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản đã được thảo luận và ban hành. Mặc dù những biện pháp này có thể cần thời gian để có hiệu quả rõ ràng hơn, nhưng đã phần nào phản ánh quyết tâm mạnh mẽ của Chính phủ trong việc giải quyết nút thắt cho ngành bất động sản.

“Thị trường bất động sản đã có những động thái tích cực hơn, chủ yếu từ phía chủ đầu tư và môi giới. Về phía nhu cầu, mặc dù lãi suất cho vay mua nhà trung bình đã giảm xuống khoảng 13,5%/năm trong tháng 4 từ mức cao nhất khoảng 15%/năm vào tháng 1. Đây vẫn là mức cao và cần giảm hơn nữa để kích cầu mạnh hơn”, SSI Research cho biết.

Với lãi suất vay mua nhà hiện tại giao động quanh khoảng 13%, SSI Research cho rằng có thể cần phải cắt giảm thêm lãi suất này từ 150 đến 200 điểm cơ bản mới có thể kích thích được nhu cầu trên thị trường bất động sản và điều này rất có thể sẽ xảy ra vào năm 2024. Tại thời điểm đó, tình hình thanh khoản sẽ tốt hơn khi các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Chính phủ đi vào thực tiễn.

Vẫn còn những trở ngại

Trong bối cảnh lãi suất giảm sớm hơn dự kiến và được hỗ trợ tích cực hơn của chính phủ, SSI Research cho rằng thời điểm xấu nhất có thể đã qua đối với ngành bất động sản. Mặc dù thị trường bất động sản đang cải thiện, nhưng có thể vẫn còn một số trở ngại nhất định. Trong đó lãi suất cho vay vẫn cần giảm thêm để kích thích nhu cầu trở lại. Các chính sách hỗ trợ cũng cần thời gian để thực sự tác động lên thị trường, đặc biệt là tháo gỡ những nút thắt trong quá trình cấp phép dự án.

Bên cạnh đó, SSI Research cho rằng rủi ro vỡ nợ vẫn có thể xảy ra với những chủ đầu tư không thể thương lượng được với trái chủ để giãn thời hạn thanh toán hoặc cân đối dòng tiền để trả nợ.

Do vậy, những chủ đầu tư ít bị ảnh hưởng bởi vấn đề trái phiếu, sở hữu quỹ đất tốt và có khả năng phát triển và bán hàng mạnh mẽ là những chủ đầu tư có khả năng vượt qua được những “cơn gió ngược” phía trước và được hưởng lợi từ các chính sách hỗ trợ.

Thị trường bất động sản đang cải thiện, nhưng có thể vẫn còn một số trở ngại nhất định

Về triển vọng lợi nhuận của doanh nghiệp niêm yết, SSI Research điều chỉnh giảm ước tính tăng trưởng lợi nhuận năm 2023 cho 88 công ty thuộc phạm vi nghiên cứu xuống còn 4% sau khi cập nhật số liệu kết quả kinh doanh quý 1. Tuy nhiên, rủi ro là tăng trưởng doanh thu sẽ có thể có dấu hiệu giảm sút từ quý 2/2023 do nhu cầu trong và ngoài nước đều đang yếu.

Theo SSI Research, trong nửa cuối năm 2023, tâm điểm đáng chú ý là hai kỳ họp Quốc Hội vào tháng 5 và tháng 10. Với việc thảo luận và dự kiến thông qua nhiều luật liên quan đến bất động sản sẽ được thông qua.

Về Luật Đất đai sửa đổi, để có thời gian chuyển tiếp thuận lợi cho cơ chế xác định giá đất mới – theo cơ chế thị trường, việc áp dụng khung giá đất hiện tại có thể được kéo dài cho đến ngày 31/12/2025.

Đối với Luật tổ chức tín dụng, có thể chỉ có một phần các nội dung trong Nghị quyết 42/2017 về xử lý nợ xấu được luật hóa, và điều này có thể sẽ khiến các ngân hàng thương mại cần phải cẩn trọng hơn trong việc kiểm soát nợ xấu trong thời gian tới.