Thiếu hụt quỹ đất, nguy cơ bong bóng bất động sản

Việc thiếu hụt quỹ đất tại các thành phố lớn là nguyên nhân dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản.

Trong phiên thảo luận Phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản thuộc khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế Việt Nam 2022 (Vietnam Economic Forum) diễn ra mới đây, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, đánh giá thị trường nhà ở trong nước đang và sẽ chứng kiến nhu cầu rất lớn nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh và tỷ lệ dân số vàng.

Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra thực trạng nguồn cung dự án mới đang hạn chế, đơn cử như ở đô thị lớn nhất cả nước là TP.HCM do nhiều vấn đề tồn tại đang khiến thị trường lệch pha và cần nhiều giải pháp thiết thực để giải quyết tình trạng này.

Theo Báo cáo thị trường quý 1 của Savills, thị trường căn hộ ở TPHCM chỉ có 2.150 căn mở bán. “Với dân số hơn 10 triệu người, nguồn cung đó không đủ nên khi mở bán dễ dàng được thị trường hấp thụ hết. Chúng ta sẽ thấy giá bất động sản tăng cho đến khi nguồn cung được cải thiện", ông MacGregor nói.

Hệ quả của thực trạng này, theo ông MacGregor, có 4 nguyên nhân.

Một là thiếu quy hoạch tổng thể. Quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể cần được sắp xếp hợp lý hơn so với hiện tại.

Năm 2020, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã phê duyệt "nhiệm vụ lập Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050". Tuy nhiên, tiến độ lập quy hoạch thời kỳ 2021-2030 rất chậm khi đến cuối tháng 5 mới có 7/111 quy hoạch được quyết định, phê duyệt

Cụ thể, quy hoạch 1/10.000 đang được Bộ Xây dựng phê duyệt, trong khi việc phê duyệt quy hoạch 1/2.000, 1/500 thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, các dự án lớn với diện tích trên 30ha hay quy mô trên 50.000 dân, quyền phê duyệt lại thuộc Bộ Xây dựng.

“Sự thiếu rõ ràng về quản lý quy hoạch ảnh hưởng tiến độ các dự án”, chuyên gia này nói.

Hai là hệ thống pháp luật còn chồng chéo như Luật Đất đai và Luật Xây dựng, gây nên sự khó khăn trong quá trình xin phê duyệt cho các chủ đầu tư trong và ngoài nước.

Luật Quy hoạch được thông qua từ năm 2017 nhưng quá trình triển khai gặp nhiều khó khăn. Bên cạnh đó, nhiều quy định của Luật Quy hoạch còn bất cập, chưa rõ ràng.

Ông cho rằng các bộ luật cần được sắp xếp, tổ chức hợp lý và hiệu quả, từ đó hỗ trợ chính quyền các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án và cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở.

Ba là thiếu hụt quỹ đất tại các TP lớn, dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản.

Theo chuyên gia Savills, tình trạng đầu cơ diễn ra ở nhiều địa phương thời gian qua khiến giá thị trường nhà ở không hướng tới người mua cuối cùng.

Điều này sẽ khiến xã hội và nền kinh tế phát triển không lành mạnh trong dài hạn, quỹ đất tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội để phát triển dự án còn ít, dễ bị thao túng, dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản.

“Một thị trường không hướng đến người mua cuối cùng thì không thể bền vững. Do đó, cần những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ”, ông MacGregor nhấn mạnh.

Ông khuyến nghị các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần đưa ra giải pháp tăng quỹ đất sạch để tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng, giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà để ở. Từ đó kiểm soát nguy cơ dẫn đến bong bóng bất động sản.

Ngoài ra, ông MacGregor cũng cho rằng cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm cho phát triển dự án nhà ở và triển khai đứng hạn các dự án hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.

Liên quan đến vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất, Tổng giám đốc Savills Việt Nam khuyến nghị cần xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch hơn, có thể mời các đơn vị định giá nước ngoài đã chứng minh năng lực tầm quốc tế, triển khai đúng hạn các dự án cơ sở hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị. Bên cạnh đó, có thể tham chiếu một số quy trình đấu giá đất công tại các thị trường trưởng thành hơn như Singapore, Hong Kong…

Bốn là tình trạng tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ. Nhà nước cũng đang cân nhắc hạn chế các nguồn vay ngắn hạn nước ngoài để tài trợ cho các dự án trung và dài hạn (dự thảo).

Trong bối cảnh này, ông MacGregor khuyến nghị các doanh nghiệp chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh.

“Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống”, ông MacGregor phát biểu.