Thị trường nhiều biến động, khó dự đoán từ nay đến cuối năm

Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2022 đã trải qua nhiều biến động.

Nguồn hàng khan hiếm, giá bị đẩy lên cao

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đánh giá thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2022 có những biến động mạnh, trải qua các trạng thái thăng trầm ở nhiều khu vực trên cả nước.

Tình trạng chung của thị trường bất động sản là nguồn cung tiếp tục khan hiếm. Mặc dù Chính phủ, các bộ ngành đã có nhiều hướng dẫn tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý trên thị trường, nhưng vẫn chưa thể theo kịp được với xu hướng, dẫn đến việc nhiều dự án trên cả nước vẫn đang gặp khó khăn, chưa đủ điều kiện cung ứng ra thị trường.

“Do đó, những dự án nào ra hàng thời điểm này đều trở thành hàng “hot”, thu hút được nhà đầu tư”, ông Đính nhận định, và thêm rằng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản vẫn rất cao và dòng vốn trong dân cũng rất lớn.

Nguồn hàng khan hiếm, nhu cầu lớn dẫn đến việc giá bất động sản bị “đẩy” lên cao. Giá tăng nhanh ở nhiều vùng, có nơi thậm chí tăng gấp đôi… Đặc biệt, tại thị trường lớn như Hà Nội và TP.HCM không có hàng chào bán trong giai đoạn vừa rồi vì giá ở hai thị trường này tăng phi mã.

Khi nguồn cung khan hiếm, nhà đầu tư phải tìm cách tạo ra hàng hoá nên thị trường xuất hiện cả “hàng lậu”, “hàng giả”.

Theo ông Đính, hàng lậu là hàng do một đội ngũ đi gom sổ ở các vùng địa phương, vùng nông thôn rồi chia tách thành các lô, thửa nhỏ để bán. Câu chuyện này pháp luật không cấm nhưng hệ lụy tạo ra rất nhiều và chúng ta không khuyến khích bởi việc làm này không sinh lợi cho sự phát triển kinh tế.

Hàng giả là tình trạng nhiều người đi gom đất rừng, đất đồi rồi “biến” thành dự án chia lô, tách thửa mà không được pháp luật thừa nhận. Việc này đã xảy ra ở nhiều địa phương. Quá trình mua đi bán lại tạo sự tăng giá rất mạnh ở một vùng nào đó nhưng không đóng góp cho sự phát triển kinh tế của vùng đó mà chỉ phục vụ lợi ích cho một nhóm đầu tư, đầu cơ cục bộ.

Khi nguồn lợi nhuận đến từ một lĩnh vực nhưng lại không đêm lại sự phát tiển kinh tế cho khu vực thì sẽ không tạo ra giá trị cho hàng hoá bất động sản.

“Thị trường bất động sản trong khu vực không có sự phát triển kinh tế mà lại tăng giá thì đó là nghịch lý, sẽ gây ra bong bóng bất động sản, cản trở các chủ trương, chiến lược phát triển kinh tế, quy hoạch của chính các địa phương đó”, ông Đính nhấn mạnh.

Chính vì thế, sự vào cuộc của Chính phủ, các bộ ngành và chính quyền địa phương thời gian qua đã cơ bản ổn định vấn đề sốt đất, mua bán giao dịch đất tràn lan ở nhiều địa phương, đồng thời ổn định cơ bản nguy cơ bong bóng.

Thị trường khó dự đoán

Đánh giá về thị trường thời gian qua, ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh, Tập đoàn Hải Phát - Hải Phát Invest, cho biết tình trạng khách hàng bỏ cọc diễn ra thường xuyên trên diện rộng, tập trung chủ yếu ở miền Bắc, chiếm đến 60%; còn tỉ lệ bỏ cọc ở miền Trung và miền Nam thấp hơn, trong đó ở miền Nam chỉ khoảng 20%, chủ yếu rơi vào phân khúc 10-20 triệu đồng/m2. Còn ở khoảng giá thấp hơn và cao hơn mức này thì ít xảy ra tình trạng bỏ cọc.

Bất động sản vùng ven được đánh giá vẫn có khả năng hấp thụ tốt.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản EximRS, cho rằng tại thị trường phía Nam, tình trạng sốt bất động sản là có thật; còn tình trạng bỏ cọc chỉ xảy ra cục bộ ở những nơi chưa có hạ tầng, pháp lý chưa vững, nhà đầu tư mua đất nông nghiệp với mục tiêu lướt sóng nhưng không lướt được, còn lại khả năng hấp thụ vẫn rất tốt, nhất là bất động sản vùng ven.

“Chúng tôi chưa ghi nhận tình trạng khách bỏ cọc tại những khu vực này bởi dư địa còn tăng vẫn rất nhiều, tình trạng bỏ cọc chỉ xảy ra ở những vùng cao và với đất nông nghiệp”, bà Tú nói.

Nói về tác động của các chính sách kiểm soát dòng vốn vào thị trường bất động sản, siết quy hoạch, cũng như áp thuế chuyển nhượng sát giá thị trường…, ông Trần Thế Hanh, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Thắng Lợi, cho rằng những chính sách này chỉ ảnh hưởng đối với một số nhà đầu tư ngắn hạn, đầu tư với mục đích lướt sóng hoặc đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều từ ngân hàng. Còn những nhà đầu tư dài hạn, có dòng tiền nhàn rỗi thì không bị ảnh hưởng. Do đó, những chính sách này ở một góc độ nào đó sẽ góp phần sàng lọc, minh bạch thị trường.

Liên quan đến vấn đề này, ông Đính cho biết, khi ngân hàng có sự kiểm soát dòng tiền chặt chẽ, thị trường vẫn có những sự bùng nổ về giao dịch, kể cả giai đoạn dịch Covid-19. Những tháng đầu năm 2022, giao dịch cũng rất nhiều, thể hiện lực cầu cực kỳ mạnh.

Dự báo về thị trường từ nay đến cuối năm, bà Nguyễn Thị Hồng Huệ, Phó Tổng Giám đốc MIKHome (Công ty thuộc Tập đoàn MIKGroup), cho rằng năm 2022, thời điểm thị trường khắc nghiệt rất khó dự đoán. Riêng trong khoảng nửa năm đầu, nhiều dự án ra hàng với tốc độ bán rất tốt, có dự án bán gấp 2-3 lần so với đầu năm, có dự án chỉ trong vài ba ngày có đến hàng trăm giao dịch.

“Thực tế này cho thấy những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở và đầu tư hiện vẫn đang có nhu cầu tốt trên thị trường nói chung và thị trường vùng ven nói riêng”, bà Huệ đánh giá.

Ông Duy cũng cho rằng, năm 2022 là năm khó khăn thực sự với thị trường bất động sản, trong đó nguồn cung của thị trường không được tốt như các năm trước, cụ thể giảm đến 50-60% so với 2 năm trước. Tuy nhiên, nguồn tiền trên thị trường buộc phải vận động, bất động sản ở Việt Nam vẫn đang trong chu kỳ đi lên trong chuỗi thời gian dài.

“Tôi cho rằng tâm lý đầu tư bất động sản ở Việt Nam vẫn tốt trong nhiều năm tới. Đây sẽ là thời điểm cho những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, thương hiệu tốt và có tệp khách hàng dồi dào”, ông Duy nhận định.