Thị trường nhà ở đang trong giai đoạn điều chỉnh, nhà đầu tư cần làm gì để thích nghi?

Ngày càng có nhiều lo ngại về sự điều chỉnh của thị trường nhà ở sau hai năm giá nhà tăng kỷ lục với nhiều quốc gia như Mỹ chứng kiến mức tăng tới 34%. Nhưng thị trường dường như thực sự đang diễn ra một đợt điều chỉnh lớn, khi doanh số bán nhà giảm mạnh, tín dụng bất động sản bị siết chặt, lượng nhà mới được tung ra thị trường tăng lên và lãi suất cao hơn trước. Tuy nhiên, điều tích cực là thời điểm thị trường nhà ở bắt đầu điều chỉnh cũng là thời điểm hoàn hảo để các nhà đầu tư chuẩn bị cho những cơ hội và thách thức có thể xảy ra.

Điều chỉnh không phải là sự cố

Sự điều chỉnh trên thị trường nhà ở không đồng nghĩa với sự sụp đổ hay sự cố. Trong thời gian điều chỉnh, giá nhà trở lại mức phù hợp hơn khi cán cân cung – cầu được cân bằng tốt hơn. Giá nhà không lên xuống đột ngột và phụ thuộc quá nhiều vào tâm lý người mua như trước. Giá nhà có thể tăng chậm và thời gian niêm yết trên thị trường của các căn nhà sẽ dài hơn.

Những bất động sản sinh lời tốt tiếp tục là đối tượng săn đón của các nhà đầu tư khi nguồn cung của dòng sản phẩm này hạn chế và ít ưu đãi hơn từ người bán. Ở các phân khúc khác, một số người bán có thể phải giảm giá chào để phù hợp với một thị trường thực chất hơn.

Tiền mặt vẫn là vua

Thị trường bất động sản điều chỉnh là thời điểm tuyệt vời để các nhà đầu tư mua vào bất động sản trong khi giá đang giảm. Giá mua thấp hơn có nghĩa là cơ hội đạt lợi nhuận cao hơn. Tuy nhiên, với việc lãi suất tăng, chi phí đi vay trở nên đắt hơn và giá mua thấp hơn có thể không trực tiếp tạo ra lợi nhuận tốt hơn. Do đó, những người dư dả tiền mặt để mua nhà mà không phải đi vay sẽ có lợi thế vô cùng lớn

Giảm đòn bẩy tài chính

Thị trường nhà đất điều chỉnh không đồng nghĩa với suy thoái. Ví dụ, trong thời kỳ suy thoái kinh tế liên quan đến Covid-19 vào giữa năm 2020, giá nhà ở đã tăng vọt. Tuy nhiên, vào khoảng thời gian này, có nhiều dấu hiệu cho thấy giá nhà đất có thể giảm trong khi nền kinh tế suy thoái.

Trong thời kỳ suy thoái, chi tiêu kinh tế giảm mạnh. Giá thuê và giá mua bất động sản thường giảm do nhu cầu yếu đi. Điều này có thể khiến các bất động sản từng có hiệu suất tốt thu được lợi nhuận thấp hơn mức lý tưởng hoặc thậm chí là có dòng tiền âm.

Do đó, ngoài việc tích lũy tiền mặt, nhà đầu tư cần tránh vung tay quá trán. Bởi vì bị bội chi trong các khoản đầ tư có nghĩa là nhà đầu tư sẽ không có doanh thu hoặc dòng tiền đủ để quay vòng vốn và trang trải cho bất động sản. Ví dụ, nếu gần đây nhà đầu tư đã thâm hụt tín dụng và tỷ suất sinh lời của bất động sản giảm, thì có lẽ nên cân nhắc việc bán bất động sản ngay bây giờ khi giá vẫn ở mức cao để giảm gánh nặng nợ.

Chiến lược giữ và buông

Mua thấp và bán cao là một trong những nguyên tắc nền tảng của đầu tư sinh lời, nhưng bán bất động sản khi giá cao không phải lúc nào cũng là quyết định tốt nhất, bởi dòng tiền là một trong những lợi ích chính của việc đầu tư bất động sản.

Ngay cả khi giá trị bất động sản giảm xuống, điều đó không có nghĩa là lợi nhuận biến mất. Nếu một bất động sản bị định giá thấp hơn trong một thời điểm nào đó, nhưng vẫn mang lại lợi nhuận tốt thì đó sẽ là một khoản đầu tư vô cùng tuyệt vời trong dài hạn, giúp nhà đầu tư tránh đươc lạm phát cao và là chiếc khiên bảo vệ vốn chủ sở hữu.

Ngoài ra, nhà đầ tư cần xem xét các khoản khấu trừ thuế từ khấu hao và một số chi phí tài sản nhất định nếu muốn theo đuổi chiến lươc mua thấp, bán cao. Bởi vì khi bán bất động sản, nhà đầu tư không chỉ từ bỏ dòng tiền mà nó mang lại, họ còn phải trả thuế trên khoản lợi nhuận kiếm được từ việc chuyển nhượng này. Có nghĩa là, những người từng vui mừng vì giá nhà tăng vài chục phần trăm vào năm ngoái có thể phải đối mặt với hóa đơn thuế khổng lồ.

Tóm lại, nhà đầu tư nên tỉnh táo đánh giá danh mục tài sản của mình và chỉ cân nhắc bán các bất động sản có hiệu suất thấp hoặc có thể gây vỡ nợ nếu thị trường xấu đi. Nếu bất động sản không tạo ra dòng tiền mạnh mẽ, nhà đầu tư có thể bán ngay bây giờ để được giá và tiết kiệm tiền để tái đầu tư vào các bất động sản có giá phải chăng hơn và lợi nhuận cao hơn khi thị trường tự điều chỉnh. Giá nhà có thể giảm một chút trong giai đoạn này, nhưng nếu nhà đầu tư tiếp cận theo hướng dài hạn, tập trung vào các giá trị khác như lợi tức và thuế thay vì chỉ giá trị của bất động sản đó, thì việc điều chỉnh của thị trường sẽ mang lại một cơ hội phát triển không nhỏ.