Thị trường đã đổi luật chơi, hé lộ hướng đi mới cho nhà đầu tư sau quý 2?

Ảnh minh hoạ

Giai đoạn 2016–2024 từng là thời kỳ vàng son, khi bất động sản nhà ở, văn phòng, bán lẻ cùng nhau thăng hoa. Nhưng đại dịch COVID-19, lạm phát toàn cầu và việc siết tín dụng đã kéo thị trường vào pha “đóng băng”. Dẫu vậy, chính giai đoạn khó khăn ấy đã tạo nên một cuộc tái cấu trúc mang tính căn cơ.

Việt Nam hiện là một trong số ít quốc gia tại châu Á tiến hành cải cách pháp lý đồng loạt cho thị trường bất động sản, với ba luật nền tảng gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS chính thức có hiệu lực từ tháng 8/2024. Từ đó, những điểm nghẽn về đấu giá đất, quy hoạch thương mại, quyền sử dụng đất được tháo gỡ.

“Tâm lý nhà đầu tư sẽ được cải thiện khi các phê duyệt quy hoạch được thông qua, điều này giúp giảm rủi ro pháp lý, tăng tính minh bạch và thúc đẩy thị trường tăng trưởng bền vững”, ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định.

Cùng lúc, hàng loạt đại dự án hạ tầng như sân bay Long Thành, đường Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bắc – Nam... đang tạo ra lực hút khổng lồ về phát triển đô thị vệ tinh, đặc biệt tại khu vực Hà Nội và TP.HCM. Kết quả là, quý 1/2025, Hà Nội ghi nhận mức tiêu thụ căn hộ tăng tới 49% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tại TP.HCM, văn phòng hạng A đạt tỷ lệ lấp đầy 88%, bán lẻ 94%. Sự phục hồi không còn là kỳ vọng mà đang diễn ra rõ rệt.

Những nhà đầu tư sành sỏi hiểu rằng cuộc chơi giờ đã đổi luật. Mua bất động sản hiện nay không còn đơn giản là mua chờ tăng giá. Tư duy mới đòi hỏi sự lựa chọn khôn ngoan hơn: đầu tư theo chủ đề.

“Tầng lớp trung lưu và thượng lưu tại Việt Nam đang tăng nhanh chóng, thúc đẩy nhu cầu đầu tư vào lĩnh vực y tế và giáo dục, những mảng gắn với tiêu chuẩn sống mới. Trong khi đó, logistics, trung tâm dữ liệu, nhà ở cho người cao tuổi lại thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư nước ngoài,” ông MacGregor chia sẻ thêm.

Trên thế giới, dòng vốn đầu tư bất động sản đang nghiêng mạnh về các lĩnh vực có sức đề kháng chu kỳ kinh tế tốt và gắn với nhu cầu thiết yếu lâu dài như y tế, giáo dục, trung tâm dữ liệu, logistics và nhà ở cho người cao tuổi.

Tại Việt Nam, xu hướng này cũng bắt đầu manh nha và ngày càng rõ nét khi tầng lớp trung lưu tăng nhanh, nhu cầu sống chất lượng cao trở thành tiêu chuẩn mới. Thị trường logistics, đặc biệt là nhà kho hiện đại gắn với hạ tầng giao thông và thương mại điện tử, đang được giới đầu tư nước ngoài đặc biệt quan tâm.

Tuy nhiên, đầu tư theo chủ đề thôi chưa đủ. Trong bối cảnh lãi suất cao khiến biên lợi nhuận từ bất động sản kém hấp dẫn nếu chỉ mua rồi để đấy, thì khả năng vận hành sinh lời và gắn kết với cộng đồng cư dân trở thành yếu tố then chốt. Văn phòng cho thuê hạng A giờ không chỉ cần vị trí đẹp mà còn phải tích hợp không gian làm việc xanh, khu vực chăm sóc sức khỏe, tiện ích cộng đồng, kết nối số hóa. Căn hộ cũng không chỉ là nơi ở, mà còn phải là không gian sống, nơi người trẻ sẵn sàng trả giá cao để đổi lấy tiện ích, dịch vụ, lối sống. Dòng tiền thật từ khai thác vận hành thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá đất sẽ là yếu tố giúp nhà đầu tư “sống khỏe” trong chu kỳ mới.

Quý 2/2025 vì thế đang được giới phân tích quốc tế coi là bước ngoặt. Một chu kỳ tăng trưởng mới đã khởi động, nhưng người chiến thắng sẽ không còn là những ai chạy theo sóng ngắn hạn. Chuyên gia Savills cho rằng, trong kỷ nguyên mới của bất động sản, thị trường rộng mở cho các chiến lược đầu tư bài bản, dài hơi, lấy giá trị sử dụng và dòng tiền thực làm trung tâm.