Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam giữ đà tăng trưởng nhờ FDI mạnh, hạ tầng cải thiện và đầu tư bền vững.

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam giữ đà tăng trưởng nhờ FDI mạnh

Báo cáo của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho thấy, đến hết tháng 10/2025, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam, bao gồm vốn cấp mới, vốn điều chỉnh cùng giá trị góp vốn và mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đã đạt 31,52 tỷ USD, tăng 15,6% so với cùng kỳ năm trước. Dòng vốn tăng trưởng mạnh mẽ này không chỉ phản ánh sức hút của môi trường đầu tư Việt Nam, mà còn tạo nền tảng trực tiếp cho sự mở rộng của các khu công nghiệp và thị trường bất động sản công nghiệp.

FDI tăng trưởng mạnh mẽ

Riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản ghi nhận 2,75 tỷ USD vốn đăng ký mới, chiếm 19,5% và chỉ đứng sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo - lĩnh vực dẫn đầu với 7,97 tỷ USD, tương ứng 56,7% tổng vốn cấp mới. Các ngành còn lại thu hút khoảng 3,35 tỷ USD, chiếm 23,8%. Đáng chú ý, vốn FDI thực hiện trong 10 tháng năm 2025 ước đạt 21,3 tỷ USD, tăng 8,8% so với cùng kỳ và cũng là mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Đáng chú ý, Việt Nam được đánh giá cao trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Theo chỉ số Export Potential Index do Bloomberg Economics (bộ phận phân tích kinh tế toàn cầu thuộc Bloomberg L.P.) xây dựng, nước ta đang nổi lên như một trong những nền kinh tế mới nổi có khả năng thay thế một phần vai trò của Trung Quốc trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Chi phí lao động cạnh tranh, môi trường đầu tư thuận lợi cùng 16 hiệp định thương mại tư do là những lợi thế giúp hàng hoá “Made in Vietnam” tiếp cận thị trường rộng lớn.

Bên cạnh đó, đầu tư hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường vành đai, cao tốc, cảng biển, logistics cũng được đẩy mạnh, việc này đã gia tăng đáng kể tính kết nối vùng, rút ngắn thời gian vận chuyển và giảm chi phí logistics, qua đó nâng cao hấp dẫn của các khu công nghiệp mới. Những dự án lớn như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bắc - Nam, loạt cảng nước sâu tiếp tục tạo động lực lan tỏa mạnh mẽ cho các trung tâm công nghiệp vệ tinh.

Các nhà đầu tư toàn cầu ngày càng ưu tiên tiêu chuẩn ESG, tích hợp công nghệ và năng lực vận hành dài hạn.

Trước làn sóng FDI tăng trưởng mạnh mẽ, nhu cầu về bất động sản công nghiệp, nhất là nhà xưởng xây sẵn, kho lạnh và trung tâm giao hàng cuối luôn ở mức cao. Công ty bất động sản toàn cầu Avison Young nhìn nhận, các loại hình xây sẵn (ready-built) như nhà xưởng, nhà kho và bất động sản logistics gồm: Kho lạnh, trạm trung chuyển, trung tâm giao hàng chặng cuối đang tiếp tục duy trì sức hấp dẫn với nhu cầu thuê ở mức cao. Cùng với đó, dịch vụ logistics trong nước cũng đang chuyển mình rõ nét theo hướng chuyên nghiệp hơn, cung ứng trọn gói từ xuất - nhập, kiểm tra, dán nhãn, đóng gói cho đến thực hiện thủ tục hải quan.

Bất động sản công nghiệp chuyển mình

Ngoài ra, nguồn cung cũng chuyển dịch sang chất lượng, với các khu công nghiệp xanh, khu logistics tích hợp và dự án theo chuẩn ESG ngày càng phổ biến. Vị trí gần các khu thương mại tự do, cảng nước sâu và sân bay được các doanh nghiệp ưu tiên để tối ưu chi phí vận chuyển và kết nối thị trường quốc tế.

Tuy vậy, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết bước sang giai đoạn mới, "điểm rơi" của lợi thế cạnh tranh đang có sự thay đổi rất rõ nét. Mô hình cạnh tranh truyền thống, dựa vào giá thuê thấp, chi phí nhân công rẻ và ưu đãi ban đầu đã không còn đủ để tạo lợi thế bền vững. Những yếu tố này từng là "điểm cộng" lớn của Việt Nam, nhưng đang nhanh chóng mất dần sức hút trong bối cảnh thị trường thay đổi và tiêu chuẩn của nhà đầu tư quốc tế ngày càng cao. Ngoài ra, bảng giá đất mới 2026 và việc kết thúc ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp cho khách thuê trong khu công nghiệp sẽ thay đổi luật chơi, buộc các chủ đầu tư phải chuyển dịch sang những chiến lược bền vững hơn, từ nâng cấp chất lượng hạ tầng, tăng cường dịch vụ tiện ích, cải thiện hiệu suất vận hành đến đáp ứng các tiêu chuẩn về môi trường, năng lượng và phát triển xanh.

Theo ông Jackson, yếu tố quyết định nằm ở việc xây dựng niềm tin thị trường và nâng tầm hợp tác quốc tế thông qua chất lượng nguồn cung, dịch vụ giá trị gia tăng, năng lực vận hành chuyên nghiệp và mức độ minh bạch trong quản trị. Những yếu tố này sẽ quyết định khả năng cạnh tranh trong thập kỷ tới, khi nhà đầu tư toàn cầu ngày càng ưu tiên tiêu chuẩn ESG, tích hợp công nghệ và năng lực vận hành dài hạn.

Bên cạnh đó, dưới áp áp lực chi phí và kỳ vọng về phát triển bền vững, doanh nghiệp cần đẩy mạnh ưu tiên hiệu suất, tính linh hoạt và tốc độ triển khai dự án. Bên cạnh các tiêu chí truyền thống như vị trí, diện tích hay hạ tầng kỹ thuật, nhà đầu tư cũng cần phải trọng đến hệ sinh thái dịch vụ đi kèm, do vậy các dịch vụ pháp lý, thủ tục hải quan, chứng nhận xuất xứ (C/O) hay hỗ trợ tuân thủ tiêu chuẩn quốc tế trở thành những "điều kiện bắt buộc", giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian đưa nhà máy vào vận hành, nâng cao năng lực sản xuất và đáp ứng yêu cầu xuất khẩu sang nhiều thị trường cùng lúc

Ông Michael Piro - Tổng giám đốc Indochina Capital chia sẻ, sự sôi động của thị trường bất động sản công nghiệp cho thấy Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới của tiến trình công nghiệp hóa, với vai trò là trung tâm sản xuất và logistics của khu vực. Nếu như giai đoạn trước, bất động sản công nghiệp chủ yếu đáp ứng nhu cầu cơ bản về đất thuê cho nhà máy, thì nay thị trường đã chuyển mình sang giai đoạn “chất lượng cao”, nơi yếu tố hạ tầng, công nghệ và tính bền vững được đặt lên hàng đầu.

Dòng vốn FDI không chỉ mang theo nguồn lực tài chính mà còn cả tiêu chuẩn vận hành mới, buộc các nhà phát triển nội địa phải nâng cấp sản phẩm. Mô hình khu công nghiệp tích hợp, kết hợp giữa sản xuất, kho vận và khu dân cư đang mở ra hướng phát triển bền vững, phù hợp quy hoạch tổng thể quốc gia.

Dù vậy, các chuyên gia cũng lưu ý về nguy cơ dư thừa nguồn cung nếu thiếu phối hợp quy hoạch. Cạnh tranh với các nước khu vực, cùng yêu cầu phát triển xanh, sử dụng năng lượng tái tạo và xử lý chất thải là thách thức không nhỏ.

Nhìn chung, bất động sản công nghiệp vẫn là “cửa ngõ” then chốt đưa Việt Nam vươn lên vị trí trung tâm sản xuất và logistics hàng đầu Đông Nam Á trong thập kỷ tới nếu biết tận dụng tốt dòng vốn FDI cùng hoàn thiện hệ thống hạ tầng và thể chế.